КДО

На строительном рынке всегда существовала масса проблем: виражи законодательной базы, технологическая отсталость, слабая диверсификация активов, неоправданная монополизация поставщиков. Но, пожалуй, самым узким местом было, и кризис это подтвердил — финансирование. Причем, многие годы, а не только с ввода в действие закона о долевом строительстве №214-ФЗ, власти тем и занималась, что осложняли проблему финансирования. Можно сказать и по-другому: облегчали жизнь родственным банкам.

Дело в том, что с точки зрения многих бизнесменов, вкладывать собственные деньги в проекты это все равно, что класть их стопочкой на большой дороге. И радоваться, если просто заберут деньги. Особенно это относится к такой сфере, как строительство: слишком велика его зависимость от местных властей — начав строить объект в одном регионе, его невозможно достроить в другом. Выбор у строителей был невелик: а) привлекать банковские кредиты; б) аффилироваться с сильными мира сего (если компания изначально таковой не являлась), т.е. фактически «садиться на оклад»; в) привлекать средства покупателей.

Естественно, застройщики предпочитали последнее. Едва забив на участке колышки, застройщик начинал продажу «квартир». Ценовая политика строилась так, чтобы побыстрее продать 30-40% площадей. В среднем этого было достаточно, чтобы построить дом. Остальные 60-70% шли на расчеты с городом (сначала «натурой» — примерно 30-35% реальных квартир и площадей первого этажа, затем — их денежным эквивалентом по рыночным ценам), на многочисленные траты по подключению к коммуникациям, оформлению, на «непредвиденные» расходы, ну, и в прибыль.

После набора нужной для строительства суммы цена квадратного метра существенно повышалась, покрывая предыдущие скидки. Поэтому обычная доля частных инвесторов, спекулянтов, никогда (кроме периодов ажиотажного роста цен) не превышала названные 30-40%. Не могла превысить: застройщики себе не враги. На самом деле даже меньше, поскольку значительную часть квартир на нулевой стадии покупали настоящие будущие жители, а к крупным инвесторам — нефтяникам, оборонщикам, металлургам, аграриям и просто агентствам недвижимости — присоединялись совсем мелкие, которые и сами не всегда знали, эта квартира — инвестиция или «для ребенка».

Что ими двигало? Давайте считать. Прирост стоимости 1 кв. м в сданном доме по сравнению с нулевой стадией составлял около 30%. Официальная инфляция в стране в лучшие годы составляла 10-12%. Таким образом, если срок от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию затягивался на два–два с половиной года, спекулянт ничего или почти ничего не получал, а только сохранял свои средства. Если больше, уже терял, а о какой-то существенной прибыли можно было говорить лишь если срок строительства выдерживался, а также в периоды резкого роста цен. Первое — редкость, второе — непредсказуемо. Риск.

Да и можно ли их называть «спекулянтами»? В классическом советском и очень живучем определении «спекуляция» это «перепродажа товара с целью наживы». По определению речь идет о готовом продукте. Но словосочетание «квартира в строящемся доме» абсурдно. Квартиры, товара, объекта с потребительскими свойствами еще нет. Нет не только на стадии котлована, но и до самой сдачи дома госкомиссии, а формально и до окончания всех регистрационных процедур. Спекулянты инвестировали строительство. Беспроцентно. Тем самым снижая цену квадратного метра и для себя, и для будущих жильцов.

Да, время от времени на рынке всплывали лже-застройщики. Но все реже. К началу 2000-х граждане как-то научились наводить справки о тех, кому доверяли деньги, осматривать стройплощадки и т.п. Власти, при желании, тоже.

Но тогда же, с начала 2000-ных федеральные структуры захотели своей доли растущего строительного пирога. Покушаться на региональные стройкомплексы они не стали. Ставка была сделана на полугосударственные и близкие банки. Хотя появились и аффилированные с федеральной властью девелоперские компании, а у регионалов появились свои крупные банки. Так собственно и родился закон о долевом строительстве.

Под предлогом защиты интересов потребителей 214-ФЗ, разрешая продавать лишь площади на поднятых этажах (что само по себе абсурдно, поскольку жить в этих «построенных» этажах все равно невозможно) власти попытались обрубить «спекулятивное инвестирование» и направить девелоперов в банки. Нельзя сказать, что застройщики не сопротивлялись. Были изобретены схемы обхода закона о долевом строительстве. Почти за четыре года, число объектов, строящихся по 214-ФЗ едва достигло 16%. С началом кризиса снова упав до 3-4%.

Доходило до анекдотических ситуаций. Крупнейший банк страны, в наблюдательный совет которого входили госчиновники, разрабатывавшие 214-ФЗ, создал и активно рекламировал схему ...«легального обхода» этого закона. Дольщик открывает в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, возведение которого финансирует данный банк.

Мы получили то, что получили. Безумный рост цен на недвижимость. Более того, собак спустили на «спекулянтов», которых обещали выметать поганой метлой и жечь каленым железом, установить длительный мораторий на сделки с новостройками, обложить налогами и даже создать преференции москвичам при покупке квартир в новостройках. А потом наступил коллапс рынка. В ходе которого банки уже не просто «поучаствовали», а забрали значительную долю девелоперского бизнеса и, кажется, не намерены останавливаться. Понятно, отчетность требует закрывать плохие долги как бы хорошими активами, но что дальше?

Вчера, 1 июля, на заседании совета при президенте РФ по реализации национальных проектов и демографической политике вице-премьер Александр Жуков пообещал, что государство будет бороться со спекулянтами в области жилищного строительства: ««В настоящее время государство выступает ведущим участником рынка жилья. Для повышения эффективности расходования бюджетных средств государственный спрос будет скоординирован. Мы намерены проводить единую ценовую политику при приобретении жилья для граждан за счет государственных средств, направленную на противодействие спекулятивным продавцам». Многозначно, расплывчато и возможно совсем не то, чем кажется. Хотя: «То есть, при помощи государственного рубля в отрасли будет продвигаться применение современных передовых технологий строительства доступного жилья». Если речь зашла о «государственном рубле», то вопрос о том, кто и как его получит, представляется излишним.

Изюминка же в том, что на том же совещании президент России Дмитрий Медведев заявил нечто прямо противоположное: «Государство не может быть единственным покупателем на рынке жилья, это абсолютно очевидно, даже в кризисный период: мы должны всячески стимулировать активность других игроков на рынке жилья». Интересно, услышали ли друг друга вице-премьер и президент.

На совещании прозвучало много других интересных идей. Например, от главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки: «Если правительство понизит стоимость квадратного метра жилья до 30 тысяч рублей, то есть на 20-30% от нынешнего уровня, спрос возникнет сам собой, рынок жилья снова заработает». Звучали нужные, но очень уж знакомые, если не сказать поднадоевшие слова о необходимости поддержать ипотечный рынок, способствовать развитию социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры, ускорить передачу пустующих земель под возведение жилья, снизить административные барьеры.

Как и о том, что ускоряется монополизация рынка, уход компаний из бизнеса, дальнейшая заморозка рынка. «По нашим первоначальным расчетам, объемы могут упасть до 40-45 миллионов квадратных метров», — поделился помощник президента РФ Аркадий Дворкович прогнозами на 2009 год. Напомним, в 2008 году, согласно данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в России было построено 63,8 млн кв.м жилья. Интересно, услышали ли друг друга глава АИЖК и помощник президента.

Не обсуждались, кажется, только 200 весьма умеренных поправок, которые организации строителей просят внести в закон о долевом строительстве.

Автор: обозреватель КДО daily Альберт Акопян