КДО

КДО daily: Помогут ли кредитные кооперативы оживить рынок?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Вообще сомнительно, чтобы какой-то закон сам по себе стал антикризисной мерой. Когда депутаты разных уровней говорят об этом, они теряют связь с реальностью. Потому что мерой может быть только действие, а не бумажка с печатью.

КДО daily: Какое действие, например?

Илья Шкоп: Например, дали Газпрому кредит в 500 млн руб., и он на эти деньги заказов в экономике разместил. Вот это антикризисная мера.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Мы считаем, что с принятием закона можно говорить о том, что в стране появился действенный способ оживить строительный рынок в период выхода из кризиса. В случае успешной реализации закона, граждане будут выступать в роли «инвесторов» строительства. Финансирование, заключения договоров с подрядчиками, получение земельного участка и т.д. — все это будет координировать жилищный кооператив. Думаю, с учетом этих факторов, есть все шансы сделать жилье более доступным. Однако процесс приобретения квартир в собственность может значительно растянуться во времени.

КДО daily: Отсюда поподробнее, пожалуйста.

Сергей Сидоров: С одной стороны, жилищный кооператив не требует от своих членов документального подтверждения платежеспособности. С другой, сама недвижимость не является залогом: право собственности на квартиру приобретается только после полной выплаты паев. Таким образом, пайщик не несет никаких имущественных рисков: в случае неплатежей, участника просто исключают из кооператива и возвращают ему внесенные в качестве паев денежные средства.

Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate: Думаю, любые попытки оживить платежеспособный спрос должны приветствоваться. Этот закон будет способствовать такому оживлению. Хотя, я не стала бы называть его панацеей для рынка недвижимости, к которому этот закон имеет лишь косвенное отношение.

КДО daily: Всего лишь косвенное?

Ольга Рыкова: Поясняю. Сам по себе закон о кредитной кооперации имеет более широкое применение, нежели жилищная сфера. Кредитный кооператив в какой-то степени подменяет собой банк: участники такого кооператива могут вкладывать в него свои сбережения и кредитоваться под совершенно разные нужды, будь то покупка квартиры, машины или ремонт. Это просто еще одна возможность получать кредитные деньги вне банков на более привлекательных условиях.

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Насчет привлекательности условий я бы поспорил. Кредитные кооперативы попадают под действие закона о СРО [саморегулируемых организациях]. Величина резервного фонда — не менее 5% от суммы, привлеченной кооперативом. Плюс 2% ежегодно на страхование. У тех «эрзацев» кредитных кооперативов, которые до недавнего времени тасовались на рынке, кредитный продукт стоил дороже, чем у банков.

Ольга Рыкова: Вот именно — у «эрзацев». Все финансовые документы кооператива должны быть абсолютно прозрачными для его участников и это существенное преимущество перед банком, не говоря об упомянутых структурах. Кредитный договор — организация некоммерческая. Он будет регистрироваться в форме специализированного потребительского кооператива и иметь выборные органы управления — правление, ревизионную комиссию. То есть, их состав будет известен членам кооператива.

Сергей Сидоров: Предполагается, что работа кооперативов станет более регламентированной, а вложения средств пайщиков — более безопасными. Если в течение трех месяцев после создания данная структура не вступит в СРО кредитных кооперативов, то она не сможет ни принимать деньги, ни выдавать их. Правда, вопрос о контроле деятельности кооперативов остается открытым. В законе подразумевается также введение уполномоченного органа госконтроля, но он еще не определен. Необходимо тщательно разработать нормативную базу по этому вопросу, иначе рынок не избавится от мошенников и финансовых пирамид.

КДО daily: Иначе говоря, восьми лет, ушедших на принятие закона, государственным мужам не хватило...

Илья Шкоп: Что касается избираемости правления и эффективности кооперативов вообще. Это вялая форма ведения хозяйства, так как нет одного ответственного, кровно заинтересованного собственника. Собственность размазана. Если это лазейка для строителей, то у них и так были лазейки для привлечения денег населения. Если это призвано закрыть лазейку для строителей, то они найдут другую. В общем, это никак не отразится на строительстве в краткосрочной перспективе.

Ольга Рыкова: Совершенно верно. Я тоже не стала бы говорить о каких-то серьезных изменениях на рынке недвижимости, которые привнесет с собой появление такого инструмента. Никаких новых перспектив он не открывает. Скажу более: под решение именно жилищной проблемы заточены как раз ЖСК [жилищные строительные кооперативы] и ЖНК [жилищные накопительные кооперативы]. Эти инструменты гарантируют вам получение квартиры, а вот кредитный кооператив гарантирует только получение денег на покупку чего-либо, в том числе и квартиры.

Сергей Сидоров: Думаю, появятся и кооперативы «второго уровня», которые будут обеспечивать финансовую поддержку кредитным кооперативам и займутся работой, как с банками, так и с госструктурами.

КДО daily: Как все сложно-то...

Ольга Рыкова: Поясняю. 214-ФЗ ограничивает круг субъектов, которые имеют право привлекать денежные средства населения для строительства жилых домов: это застройщик, ЖСК и ЖНК. Кредитный кооператив может участвовать в строительстве дома на основании инвестиционного контракта. Но он не может передавать эти построенные квартиры своим участникам напрямую, что запрещает ему ст.1 п.3 214-ФЗ. Это означает, что кредитный кооператив пока не может стать напрямую игроком, защищающим интересы инвесторов — физических лиц. Он может только аккумулировать денежные средства граждан и кредитовать их.

КДО daily: То есть кооперативы будут передавать покупателя с рук на руки?

Ольга Рыкова: Это один из вариантов. Главное отличие ЖСК заключается в том, что его устав предусматривает ограниченные цели сбора средств с граждан — это строительство жилья. То есть люди сбрасываются и сами строят дом. А ЖНК — это возможность для граждан накопить деньги и потом купить на них готовое жилье, то есть сфера применения средств граждан опять-таки ограничена. А вот кредитная кооперация не имеет таких ограничений. Она может заниматься доходной деятельностью и размещать деньги граждан на депозите, может привлекать деньги у банков, как юридическое лицо. Это механизм оперирования денежными средствами, собранными у членов этого кооператива в интересах самих участников. И в этом его плюс.

КДО daily: Что-то мне это напоминает... Ну да, гражданин Корейко, подпольный миллионер. Приехал в маленькую солнечную республику, где строилась гидроэлектростанция. То есть, не совсем строилась: денег не было. И он предложил гениальное решение: нащелкать фотографии этого ущелья, а деньги пустить на строительство. Потом возникло фотоателье, потом туда стали привозить туристов — им продавали фотографии голливудских актеров. Бизнес пошел. Только стройка стояла.

Михаил Храмов: А только за первые шесть месяцев этого года лопнули семь кредитных пирамид. Граждане пострадали на 32 млрд рублей. Это реплика в сторону. С другой стороны, следует признать, что кооператив должен иметь какую-то степень свободы в оперировании средствами. Иначе, в период роста цен накопление становится большой проблемой.

Ольга Рыкова: Не вижу причины спорить. Конечно, деятельность кооперативов будут эффективно контролировать СРО. Тем не менее, если ЖСК и ЖНК до сих пор не решили жилищный вопрос, то с какой стати кредитные кооперативы его решат? Первые два инструмента вполне покрывают нужды граждан в альтернативных способах решения жилищной проблемы. Они только не позволяют гражданам увеличить свои вложенные денежные средства, на них можно только строить или покупать жилье. Предстоит огромная работа, чтобы кооперативы стали реальными конкурентами банкам.

Сергей Сидоров: Но дело в том, что только вступление закона в силу наконец-то открыло дорогу действительному развитию концепции жилищно-строительных кооперативов, которую разрабатывает сегодня Минрегион. Предполагается, что ЖСК, наряду с ипотечным кредитованием, станет еще одним механизмом обеспечения жильем граждан. У ЖСК появится огромное преимущество перед банковской ипотекой, а именно доступность для рядовых граждан со среднестатистическим доходом.

КДО daily: Со среднестатистическим?

Сергей Сидоров: По нашим расчетам, в новом законе заинтересовано более миллиона россиян. Если система кооперации заработает в полную силу, жилищную проблему смогут решить те слои населения, для которых ипотечное кредитование пока недоступно. Принятие закона создало хороший задел, и дальнейшее развитие будет зависеть от того, насколько активно в этот процесс включится государство и сами граждане.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян