КДО

«Не исключено, что через пару лет известные сейчас компании-застройщики превратятся в обыкновенных подрядчиков, которым московские чиновники будут диктовать, где и сколько строить жилья. «Контрольный пакет по объему строительства, если так можно выразиться, будет принадлежать правительству города, которое намерено форсировать исполнение социальных программ», — заявил корреспонденту [ИА «Горячая Линия Недвижимости»] глава ГУП «НИиПИ Генплана г. Москвы» Сергей Ткаченко. Как он объяснил, чиновники могут позволить себе «заказывать музыку», так как задача завлечь инвесторов в город больше не стоит, а средств бюджета достаточно. Опрошенные девелоперы заявили, что роли подрядчиков они предпочтут уход из Москвы. «Нынешний уровень доходности мы в таком случае сможем обеспечить и в Московской области», — уверен один из крупных столичных застройщиков. Особых препятствий для этого нет. Не будет огорчаться и правительство Москвы. «Мы мечтаем об этом», — признался Ткаченко.

И вот «пара лет» прошла. 8 августа на пресс-конференции в ходе субботнего объезда вице-мэр, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что в будущем году ожидает рост инвестиционного строительства в Москве: «Мы ставим перед собой задачу целый ряд новых инвестиционных объектов по жилью в Москве в будущем году открыть. Речь идет о Центральном округе, а также о периферийных районах. Мы готовимся, находим инвесторов, оказываем им помощь в организации финансирования. И думаем, что уровень этого года по жилью в будущем году как минимум мы сохраним». Что случилось? Случился кризис.

Если в 2007-2008 годах московское правительство строило за счет бюджета и выкупало около половины из 4,8-5 млн. кв.м жилья, введенного в столице, то в этом году построит и выкупит только 1 млн. из прогнозируемого общего объема в 3,1 млн. кв. м. То есть, по сравнению с двумя предыдущими годами частный девелопмент сократит ввод на 20%, а город — в два с половиной раза. Московское правительство, как «ведущий девелопер столицы», оказалось несостоятельным.

Ключевой причиной сложившегося положения является, на наш взгляд, уничтожение в Москве местного самоуправления, отказ горожанам в праве самостоятельно распоряжаться своей собственностью — судьбой домов, в которых они живут, землей, на которых стоят эти дома, реконструкцией кварталов, в которых стоят эти дома. Это настолько очевидно, что на вчерашней встрече с президентом РФ Дмитрием Медведевым спикер Совета Федерации Сергей Миронов вновь поднял вопрос о восстановлении местного самоуправления в городах федерального значения — в Москве и Санкт-Петербурге.

Сегодня «самоуправление по-московски» выглядит примерно так. Москва разделена на 125 районов. В каждом из них существует депутатский корпус — муниципальное собрание, оперативно-распорядительный орган при муниципальном собрании — муниципалитет. Но заведуют они только такими сферами, как организация физкультурно-досуговой деятельности, опека и попечительство. Под предлогом сохранения единства городского хозяйства правительство Москвы изъяло у муниципальных образований практически все значимые полномочия. Реальную власть осуществляет Управа — территориальный орган исполнительной власти, подчиняющийся Префектуре.

Некое подобие хозяйственного самоуправления предусматривают лишь товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но, во-первых, деятельность большинства ТСЖ носит формальный характер, хозяйственные полномочия переданы управляющим компаниям, многие из которых, в свою очередь, аффилированны с властными структурами. Действительно эффективных ТСЖ, оформивших права собственности на землю, успешно управляющих домовым хозяйством, всего две-три сотни. Во-вторых, товарищество — слишком маленький субъект для равноправного диалога с местной администрацией. Ведь московские районы по своей величине — это российские города средних размеров.

За последние годы в сотнях городов России было создано недостающее звено местного самоуправления — территориальное общественное самоуправление (ТОС). Или квартальное самоуправление. Или Neighborhood association. Или уличное вече (наряду с общегородским). Или «махаля», если вы увлекаетесь Востоком. Большим белым пятном оставалась только... Москва. Лишь в январе этого года, пройдя рогатки драконовского столичного законодательства, в Мещанском районе была зарегистрирована первая в городе организация ТОС «Наш квартал».

Что такое ТОС? Некоммерческая организация, уполномоченная защищать права и законные интересы жителей. В Федеральном законе № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» есть статья 27. А в ней такие положения о ТОС: «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность». Игнорировать эти строчки, трактовать их как-то иначе, чем решит население, очень трудно. Даже в условиях отсутствия прямых выборов мэра Москвы и «аппендиксного» московского самоуправления.

У ТОС столько полномочий, сколько они готовы взять, «представляя интересы населения». По всем направлениям: ЖКХ, собственность, власть. В такой последовательности и рассмотрим.

Первое направление — ЖКХ. С момента вступления в действие в 2005 году нового Жилищного Кодекса ответственность за проведение капитального ремонта возлагается на собственников. Столкнувшись с протестами общественности, государство признало долг по ранее невыполненному капитальному ремонту. На федеральном уровне учрежден фонд содействия реформированию ЖКХ. На региональном уровне принимаются собственные программы. Вот и у правительства Москвы есть своя — «Ответственным собственникам — отремонтированный дом в 2008 – 2014 годах». Заказчиком ремонтных работ и организатором конкурсов является Департамент ЖКХ, и ему же поручен и контроль расходования средств. Заказчик и контролер в одном лице. Очень экономно. Зато по сообщению Департамента: «в ходе ремонтных работ по возможности будет учитываться мнение жителей, например при выборе цвета покраски подъезда».

При этом около 93% домов получают так называемый «выборочный» капитальный ремонт вместо комплексного, предусматривающего полную замену всех инженерных систем. Считается, что вопрос о виде ремонта власти принимают на основе обследования, проводившегося в 2002-2003 годах научно-исследовательскими институтами при Мосжилинспекции. Визуальными методами, без применения средств инструментального контроля и осмотра состояния скрытых коммуникаций. (Инструментальным способом в городе проверяется только состояние электрооборудования и лифтового хозяйства). Как результаты обследования, так и документы по ремонту от жильцов скрываются. Тех, кому удается получить информацию о своем доме, часто ждут сюрпризы. Например, в виде ремонта кровли, которого они не заметили. Достоверной информации о техническом состоянии жилищного фонда города нет.

Беда и в том, что в Москве отсутствует рынок управляющих организаций (УО) и сохраняется монополия бывших ДЕЗов, ныне частных УО. И эти организации, благодаря заботам столичных властей, для большинства москвичей безальтернативны. В Москве создано слишком много препятствий для развития малого и среднего бизнеса. А именно малый бизнес должен прийти в сферу эксплуатации домов. Договор управления с УО — сложный, большой и ответственный документ. Управы районов и инженерные службы не предоставляют собственникам не только информацию о техническом состоянии домов. Отсутствует описание состава общего имущества дома (нежилые помещения, подвалы, чердаки и т.п.) и земельного участка. Без исходной информации о доме невозможно определить объем и стоимость работ по эксплуатации и техническому обслуживанию дома. Контроль над значительными финансовыми потоками в сфере управления жилым фондом остается в прежних руках.

Нанять команду грамотных управляющих для обычного ТСЖ можно, но дорого. А вот квартал, объединенный в ТОС, в некотором смысле, «квартальное ТСЖ» в состоянии управлять домами эффективно и недорого.

Второе направление — собственность. 80% россиян приватизировали квартиры. Понимание того, что квартира и придомовая земля представляют собой единый имущественный комплекс, пришло, когда под «уплотнительное» строительство стали активно застраиваться придомовые земельные участки — ваши земельные участки. Собственность на землю — это не только защита от нежелательного строительства во дворе дома. Это и возможность построить гараж, действительно доступный для жильцов данного дома, или по настоящему благоустроить придомовую территорию. Так, как это нужно жильцам, а не чиновнику и подрядчику, осваивающим бюджетные средства.

Оформление участка при доме в общедолевую собственность существенно повышает цену квартиры. Но главное — это право собственников на новое строительство на своей земле, т.е. полная юридическая и экономическая возможность улучшить свои жилищные условия без очереди и ипотеки. Потому что главная инвестиция в новое строительство — земля. Совершенно понятно желание правительства Москвы затормозить процесс оформления земли в общедолевую собственность или, в крайнем случае, предоставить собственникам земельный участок в границах фундамента дома.

Да, начинать махать кулаками нужно было лет 8-10 назад. А сейчас почти все возможные «точки» в Москве застроены. Но кризис закончится. И отсутствие земельной собственности станет еще опаснее: от точечной застройки власти вернутся к идее комплексной реконструкции микрорайонов, включая снос вполне технически благополучных домов. Во всем мире жильцы сами решают, что должно стоять на их земле. Если позволяют техусловия и требования архитектуры, они могут сами нанять застройщика и достроить несколько этажей. Частью новых площадей расплатиться с подрядчиком, часть продать, распределить между собой, сдавать в аренду и т.п.

Могут вообще снести дом и построить новый, значительно и бесплатно улучшить свои жилищные условия. В рамках земельного участка отдельного ТСЖ сделать это было бы крайне трудно. В рамках квартала, ТОС — гораздо легче. Кроме того, создать ТСЖ, и тем более выбить у города свой участок отдельному ТСЖ крайне сложно. Если же сначала создается ТОС, то затем его гораздо легче преобразовать в товарищество. Если вообще возникнет такая необходимость. Границы квартала — бесспорные, для межевания легче некуда. А в законе не определено, сколько домов могут входить в одно товарищество.

Есть и более близкие перспективы. Собственность на первые нежилые этажи — магазины, офисы и т.п. Она могла бы покрыть значительную, если не большую часть коммунальных и эксплуатационных платежей жителей дома. Чиновники говорят, что арендная плата с этих помещений дает не более 3% в городской бюджет и... столько же забирает из бюджета обслуживание этой собственности. Но отдавать ее жителям власти не спешат. Предпочитают мучаться. В мае 2007 года было принято постановление правительства Москвы, предусматривающее в случае создания ТСЖ передачу ему этих помещений. Если город уже продал это помещение и прошел срок исковой давности, предполагалось разработать механизм компенсации за незаконно проданные помещения. Намерения традиционно остались на бумаге.

ТСЖ — это объединение собственников помещений. Голосование проводится «квадратными метрами», т.е. владелец первого этажа, а это часто город, имеет столько же голосов, сколько все жильцы любого другого этажа. Кроме того, город, являясь собственником жилья по договорам социального найма («неприватизированного»), голосует и за его жильцов. ТОС объединяет жителей квартала. Всех жителей, и только жителей. Навязать ему решения, выгодные чиновникам гораздо труднее.

Третье направление активности ТОС — реальное самоуправление и власть. Да, в городе отсутствуют прямые выборы мэра, а на муниципальных и городских выборах применяется колоссальный административный ресурс. Но высшим органом ТОС является сход жителей. Вече. Непосредственное голосование. А значит, 10-15 кварталов — ТОС района могут стать инструментом избрания такого муниципального собрания, которое будет защищать интересы жителей района. А вместе они обеспечат строжайшее соблюдение духа и буквы избирательного законодательства остальных выборов. И тогда, и пожалуй, только тогда, вопросы строительства в городе будут решаться так, как это удобно и выгодно горожанам.

Автор: обозреватель КДО daily Альберт Акопян