КДО

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Все возможно. Насколько мне известно, лучшие умы нескольких компаний уже задумались над тем, как адаптировать политику компании к рекомендации премьер-министра.

КДО daily: Зачем? И собственно как? Итак, продаются голые стены. Разводку коммуникаций будут продавать отдельно?

Михаил Храмов: Во-первых, отрапортовать всегда приятно, во-вторых, ждут неких льгот. По второй части — «как» — тоже есть наметки. Оформление собственности или аренды на придомовую территорию, ландшафтный дизайн, кое-что еще: все это можно вывести за рамки формальной цены квадратного метра.

КДО daily: Понятно, торговля «с нагрузкой». Ну, тысячу с метра на этом вырвешь, ну, две. И так ведь частенько... А такой вот аспект. Даже если для Москвы будет верхняя планка от средней цены в 30 тыс., скажем, 40 тыс. руб., возможно ли, что застройщик выставит на рынок квартиру в 50 кв.м за $60-65 тыс.

Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: В нынешних условиях действительно трудно себе это представить. Во-первых, себестоимость квадратного метра даже в 40 тыс. руб. практически нереальная до тех пор, пока не будут приняты какие-либо дополнительные меры по снижению этой себестоимости на уровне государства. А во-вторых, цена квартиры $60-65 тыс. за 50 кв.м предполагает, судя по всему, минимальную маржу. Если рассуждать с экономической точки зрения, то проект, предполагающий доходность ниже минимальной ставки депозита, в принципе, не может рассматриваться как интересный. Маржа должна быть не меньше ставки доходности альтернативных инвестиций, среди которых в том числе может быть и ставка депозита, на сегодня это порядка 15%. Но при этом здесь не будет учитываться фактор риска, так как банковский депозит более надежен сам по себе. Поэтому с маржой меньше 18% не целесообразно, в принципе, ввязываться в проект. Получается, если минимально возможная себестоимость, по нашему мнению, сегодня составляет 50 тыс. руб. за квадрат, а минимальная маржа девелоперского проекта — 18%, то минимальная реальная стоимость квадратного метра будет 60 тыс. рублей. Не больше.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Полностью согласен. В регионах, даже в областных центрах типа Курска, Орла и т.д. цена и сейчас 30 тысяч за метр. Вот они, наверное, удивляются подобным заявлениям. Что же до городов, которым повезло быть богатыми, так раз там больше денег, там и цены выше. Не может быть цена метра одинаковой в Москве и Кирове, в Питере и Калуге. И при цене 30 тыс. руб. за метр в Калуге, метр в Москве не будет ниже 60 тыс. — это аксиома. Доступ к благам в городах разный, процент экономически активного населения разный, количество денег на душу населения разное. Как причины разницы цен этого достаточно.

КДО daily: 60 тысяч..., но в Москве. Извините за то, что забежал вперед. Вернемся к средним 30 тыс. по России.

Илья Шкоп: Нет уж, покончим с этой темой. Особенностями Москвы. Если на секунду представить ситуацию, что приказом свыше цены в городах уровняют, то тут же возникнет глобальная миграция населения в 3-4 крупнейших города России и либо там цены взлетят, либо в городах оттока населения цены упадут.

КДО daily: Как же взлетят, если «приказом свыше»?

Михаил Храмов: О спекуляциях в «советском социалистическом» смысле слова помните? К тому же на вторичку приказом свыше цены не установишь.

Илья Шкоп: Все просто — объемы имеющегося и строящегося. Возьмем, к примеру, нефтяные столицы Сибири: Ноябрьск, Нижневартовск, Нефтеюганск, Сургут, наконец. Там населения меньше, чем по 100 тыс., в Сургуте под 300 тыс., а цена жилья одна из самых дорогих в стране, даже на бараки. Почему? Доходы населения выше, чем в среднем по стране, а жилья меньше. Вот и все.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Давайте сразу определимся, о чем мы говорим. Это только жилье эконом-класса, которое поступает как в свободную продажу, так и возводится специально для социальных программ. Одним желанием снизить цены не обойтись. Уровень цен на жилую недвижимость в столице крайне слабо связан с себестоимостью, а зависит от платежеспособного спроса. Это показатель сугубо рыночный. Иными словами, квадратный метр в столице будет стоить столько, сколько за него готовы платить покупатели, тем более в условиях постоянно дефицита жилья. Если же мы говорим об обеспечении жильем льготных категорий граждан, например молодых, многодетных семей, военнослужащих, то вполне возможно строить для них «бюджетные» дома.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Действительно, излишне объяснять, что цена на рынке рождается как равновесие спроса и предложения. Но снижение спроса на жилье в столице со стороны жителей регионов также возможно. Для комфортного проживания в городе людям необходимо наличие высокооплачиваемых рабочих мест, относительная безопасность дома и на улице, развитая социальная инфраструктура, разветвленная дорожная сеть, общественный транспорт, места проведения досуга. Уже сегодня, некоторые покупатели предпочитают Москве Сочи, Казань или Санкт-Петербург. С улучшением уровня жизни и в других крупных городах внешний спрос на квартиры будет распределяться более равномерно, и Москва перестанет быть единственным магнитом для покупателей из регионов.

Виталий Разуваев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Исходя из реалий сегодняшнего дня, очевидно, что даже в регионах такая цена за квадратный метр маловероятна. Кроме того, следует учесть и тот факт, что градостроительная отрасль развивается, технологии не стоят на месте, покупатели вполне оправданно предъявляют все больше требований как к качеству строительства, так и к потребительским характеристикам приобретаемых квартир. А столь низкая цена вряд ли сможет вместить в себя все эти объективные требования технологического прогресса к стандартам жизни и качеству жилья. Если же максимально экономить на качестве материалов, то этот путь расходится и с веяниями времени, и с желанием государства строить «и дешево, и качественно».

Сергей Сидоров: В целом, снижение стоимости квадратного метра представляется возможным главным образом в регионах, где она колеблется в пределах 23-35 тыс. рублей за квадратный метр. В Москве же только себестоимость составляет 40-50 тыс. рублей, причем большая часть — затраты на инфраструктуру.

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Обозначая цену за квадратный метр в России в 30 тыс. рублей, премьер-министр, в первую очередь, установил вектор, в котором должны двигаться застройщики и инвесторы. Этот показатель нельзя назвать абсолютным. Данное заявление Путина означает лишь то, что правительство в целом приветствует строительство жилья эконом класса с возможностью сократить до минимума различные издержки. И тут перед застройщиками, прежде всего, стоит вопрос об оптимальной этажности, оптимальном заглублении таких домов и оптимальном сочетании инфраструктурной составляющей себестоимости жилья. Вместе с тем радует тот факт, что правительство обратило внимание на такую составляющую в понимании стоимости земли. Поскольку премьер-министр обладает необходимым объемом полномочий и авторитетом, достаточными, чтобы разложить различные составляющие в стоимости квадратного метра, что называется, по полочкам и целевым образом принять решение, способствующее снижению себестоимости строительства в целом, это пойдет экономике только на пользу.

Илья Шкоп: По итогу. Мечтать не вредно, но при ежегодной инфляции в 10% и более, при объемах строительства отстающих в Москве в 2-3 раза от спроса, серьезно рассуждать о долгосрочном падении цен со 150 тысяч за метр до 30 тысяч может только не осведомленный человек. В тоже время Путин В.В. говорил «о целях», а не о текущей ситуации. Он же сказал: «Жилье должно стоить 30 тыс. и люди должны быть способны его покупать», но он не сказал, что жилье везде столько стоит сейчас. По сути, он озвучивал видение ситуации глазами потребителя. И то, что государство пытается выкупать сейчас жилье в Москве по 70 тыс. рублей, это ведь не постоянная рыночная цена, а разумная попытка государства воспользоваться критическим положением застройщиков, которое закончится вместе с кризисом.

КДО daily: Ну, замечательно. Теперь — ближе к 30 тыс. и все-таки ближе к Москве.

Лана Волохина, директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость»: Если хотите — буквально ближе. При соблюдении ряда условий, достичь цены в 30 тыс. за квадратный метр в сегменте эконом-класса возможно и в Московской области, в городах, расположенных в 60-80 км от столицы. В рамках спецакций, подобные цены можно найти и в ближайшем Подмосковье. Например, в Подольске, в монолитно-кирпичном жилом комплексе на Красногвардейском бульваре продаются квартиры по цене от 31 тыс. руб. Однако такие предложения сейчас единичны.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: Статистика на сегодня. По данным Ассоциации строителей России (АСР), опубликованным по итогам июня 2009 года, средняя полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий в целом по России составляет 33 883,9 руб. за кв. м, в ряде регионов полная себестоимость ниже 30 000 руб. за кв. м. Для Москвы средняя полная себестоимость составляет 58 287 руб. за кв. м.

КДО daily: Полная строительная себестоимость, но не инвестиционная?

Мария Литинецкая: Примерно 40-50% полной себестоимости кв. м занимают расходы на инфраструктуру, коммуникации, согласования, землю и т.д.

Виталий Разуваев: Инвестиционная включает также всевозможные обременения, в том числе арендную плату за использование земельного участка и долю, передаваемую администрации.

Ольга Косенкова: Путин заявил, что жилье на рынке не должно стоить дороже 30 тыс., соответственно, это предполагаемая цена продажи. А значит, построить нужно будет еще дешевле, чтобы можно было продать с какой-то маржой.

КДО daily: И это главный аргумент сторонников госзаказа и более жестких схем «с минимальной маржой»...

Ольга Косенкова: На данный момент достижение себестоимости строительства жилья ниже 30 тыс. рублей может быть обеспечено разве что самим государством, а вот среднестатистическим девелопером – вряд ли. У государства для этого больше ресурсов, чем у рядового девелопера. Это касается себестоимости и строительных материалов, и рабочей силы. Кроме того, как мы знаем, одной из наиболее весомых составляющих бюджета любого проекта является стоимость земли и согласования разрешительной документации, очень сильно влияющие на уровень рентабельности девелоперского проекта. В случае с государством этот вопрос имеет совсем другой вес. Соответственно, власти могут обеспечить себе себестоимость метра на уровне 30 тысяч или даже ниже за квадратный метр, в то время как для девелопера в Москве эта цифра будет близка к 50 тысячам рублей и выше.

КДО daily: Ну да, отнести «на бюджет» при госзаказе все эти расходы город может, а учесть при выкупе готового жилья у частных девелоперов — ни-ни.

Ольга Косенкова: Действительно, проблема существует. Здесь нужно принимать во внимание тот факт, что жилье, которое могло бы рассматриваться в нынешних условиях к выкупу, было построено девелоперами по докризисным ценам. А Москва готова торговаться, судя по заявленному диапазону выкупной стоимости, на кризисном уровне. И здесь девелоперу трудно обеспечить себе даже нулевую рентабельность. Девелоперам по таким ценам, даже в условиях падения спроса, не особенно выгодно продавать жилье городу. Кроме того, не до конца понятен порядок выплат со стороны Москвы. Пока получается, что деньги застройщик получает только после завершения стройки и оформления всех документов, а стройку придется заканчивать самому. Тогда какой смысл в это ввязываться, если нет уверенности, что можешь выйти хотя бы «в ноль»? Подобные механизмы с точки зрения условий и организации имеют множество недоработок и неясных моментов, поэтому говорить о них как о реальных мерах поддержки строительного бизнеса не приходится.

КДО daily: Если подытожить эту часть?

Ольга Косенкова: Если подытожить, то получается, что городу сейчас эффективнее строить самостоятельно. Другой вопрос, откуда у государства могут быть деньги на то, чтобы финансировать такой проект, особенно в кризис, при дефицитном бюджете... Пока вопрос риторический.

КДО daily: Что делать? Не страшно, если прозвучат повторы.

Ольга Косенкова: Заявление Путина — это пока только пожелание. Чтобы оно стало реальностью, необходимы действия, прежде всего, со стороны государства. А пока, в той ситуации, в которой сейчас оказались девелоперы, построить и продать c маржой по таким ценам не представляется никоим образом возможным. В любом случае, в ближайшие полгода существенных перемен в положительном направлении ожидать не стоит. Даже если будут предприняты какие-то срочные меры, направленные на восстановление экономики, это не сиюминутный процесс. Позитивные подвижки можно ждать в лучшем случае лишь в первом квартале следующего года.

Лана Волохина: Чтобы цены порядка 30 тыс. рублей стали правилом, необходимо предоставлять застройщикам участки, полностью подготовленные к строительству: с подведенными дорогами и коммуникациями, обеспечить бесплатное подключение к энергосетям, снизить или упразднить обременения. Ведь каждая статья этих расходов учитывается при определении цены квадратного метра и в конечном итоге ложится на плечи покупателей

Мария Литинецкая: Выйти на указанный уровень продажи кв. метра — 30 тыс. руб. можно в случае если затраты о которых мы говорили, будут частично сняты с застройщиков. Например, за счет финансирования муниципалитетами создания инженерной и социальной инфраструктуры, сокращения административных барьеров, упрощения процедуры согласований, льготного предоставления земельных участков и т.д. Ну а девелоперы будут работать с невысоким уровнем рентабельности. Что в прочем вполне вероятно в сегменте социального жилья.

Сергей Сидоров: Основным фактором, удорожающим жилье, является стоимость земельного участка, на котором возводится дом, и стоимость инфраструктуры. Дефицит земли в столице, который с каждым годом становится все более острым, делает тенденцию повышения цен практически необратимой. Эта проблема может решиться только при участии государства. Исключение из себестоимости покупки земельного участка, содействие со стороны властей в подводке инженерной инфраструктуры в итоге должно привести к значительному снижению цены жилья эконом-класса. В рамках специальных программ эти расходы могут покрываться за счет федерального и регионального бюджетов. Снижение себестоимости строительных материалов — еще одна эффективная мера на пути к доступному жилью. К маю 2009 года падение цен на основные стройматериалы уже составило 16,06%. Коррекция цен будет продолжаться и дальше за счет баланса спроса и предложения. И все то же: сокращение сроков получения исходно-разрешительной документации, снижение административных барьеров, внедрение форм государственно-частного партнерства.

Сергей Лушкин: В принципе, если не рассматривать Санкт-Петербург и Москву, заявленная В.Путиным цена представляется достижимой. Очевидно, что заявленная стоимость может быть достигнута при распределении жилья по социальным программам в районах массовой панельной застройки, как правило, на окраинах. Основа решения задачи — создание условий для увеличения предложения. Во-первых, повышение конкуренции, снижение административных барьеров выхода на рынок новых игроков, должна стать прозрачной процедура распределение участков под застройку. Во-вторых, необходимо упорядочить и упростить согласование разрешительной документации, снизить количество проверок стройплощадок, выставлять на конкурсные торги подготовленные для ведения строительства участки и пр. В-третьих, предоставить девелоперам доступ к недорогим банковским кредитам, и, наконец, в-четвертых, государству придется взять на себя затраты на инфраструктуру и коммуникации.

Виталий Разуваев: При определенных условиях такие или близкие к ним цифры могут быть достижимы. Если государство действительно станет ведущим игроком и девелопером рынка и возьмет на себя затраты на инфраструктуру, а также не будет дополнительно обременять девелоперские проекты социальной нагрузкой. Тогда можно смело говорить о снижении себестоимости строительства на 40-50%. Однако в этом случае остается открытым вопрос, за счет каких средств у городов сможет появиться вышеозначенная инфраструктура...

Михаил Храмов: Ну, если не повышать налоги, то остается единственный один источник — меньше тратить на безумные проекты. Впрочем, не единственный...

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян