КДО

КДО daily: РИА Новости приводит слова заместителя мэра Москвы, курирующего комплекс земельно-имущественных отношений города, Владимира Силкина: «Я думаю, что подобные базы отдыха могут быть достаточно интересны для предприятий. В некоторых случаях им будет дешевле использовать собственные объекты, чем вывозить сотрудников и их детей куда-то на отдых. Мы, в свою очередь, отдав базы отдыха в концессию, пропишем, что их функциональное назначение нельзя менять, и не позволим «раздербанить» столичное имущество под коттеджную застройку». Кроме того, в концессию будут предложены физкультурно-оздоровительные комплексы: «Сейчас у нас уже есть 16 проектов ФОКов в столице, средств на строительство которых пока нет. Между тем, сейчас построенными ФОКами обычно управляют государственные унитарные предприятия, и не всегда они это делают профессионально». Насколько серьезный эффект может дать «новая экономическая политика» властей Москвы? Насколько перспективна такая форма отношений? Можно ли ее развить, расширить на другие типы объектов недвижимости? И стоит ли?

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Я бы предостерег от излишнего оптимизма. Подобные предложения столичных властей имеют как правило тактический характер. Силкин говорит о ФОКах и кинотеатрах, что эффективнее было бы сразу же отдавать подобные проекты в концессию «компаниям, которые занимаются этой сферой деятельности профессионально и умеют извлекать из этого наибольшую прибыль». Хочется спросить, а что мешало?

КДО daily: А что мешало? Управленческий непрофессионализм? Желание получить побольше прибыли?

Михаил Храмов: Вот и задайте этот вопрос авторам идеи. Но без ответа на него нет уверенности, что правила не будут изменены по ходу игры. На реконструкцию объекта власти собираются дать победителям конкурсов четыре года. А если у городских властей за это время появятся деньги? Вот Силкин приводит пример: «В одном из европейских городов с помощью концессии построен целый судебный квартал, и сейчас муниципалитет арендует здания для судов у тех, кто строил этот квартал, таким образом, возвращая им деньги за строительство». Где гарантия, что через два-три года он не приведет другой пример? Что-нибудь вроде того, что здания судов не должны принадлежать частным компаниям, так как это может отразиться на беспристрастности суда? Уверяю вас, социально значимую причину можно придумать для «ренационализации» любой концессии.

КДО daily: Предположим, что соглашения будут безупречными с правовой точки зрения и сюрпризов не преподнесут. Иначе и бизнесом заниматься не стоит. Что такое концессия? Где она в принципе возможна и желательна?

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: У государства есть разные формы поддержки тех или иных отраслей. Одна из них — с помощью концессионных соглашений в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП). И в кризис такие формы взаимоотношений будут особенно активно развиваться. Раньше концессионные соглашения использовались исключительно в сырьевых отраслях, но недавно были внесены поправки в законодательство, согласно которым такие соглашения теперь распространяются и на социальную сферу. И это открывает новые возможности — как для государства, так и для девелоперов. В рамках таких соглашений чиновники могут стимулировать строительство каких-либо социально-значимых проектов, когда очевидно, что инвесторы не стоят в очереди на участие в этом проекте. Это может касаться, например, больниц, санаториев, домов для престарелых, детских лагерей, домов культуры, тех же ФОК и кинотеатров. В Москве очень много фитнес-центров, зато существует дефицит спортивных сооружений, например, стадионов. Достаточно много загородных пансионатов для отдыха, но практически нет санаториев. Концессии позволяют наладить работу над такими проектами на взаимовыгодных условиях. Для этого государство и будет привлекать девелоперов.

КДО daily: В сообщении департамента имущества указывается, что размер концессионной платы за пользование имущественным комплексом базы отдыха «Красная гвоздика» должен составлять не менее 4,4 млн. руб. в год, оздоровительного комплекса «Власьево» — не менее 2 млн., детского оздоровительного центра «Призыв» — не менее 3,8 млн. Это начальные цены лотов. В ходе торгов они естественно поднимутся. Это нормальные условия «платы за пользование имущественным комплексом» объектов, нуждающихся в реконструкции? Кроме того, победители будут ежегодно перечислять в бюджет столицы арендную плату за участки: 1 млн., 450 тыс. и 1,8 млн. руб. соответственно. Причем, арендная плата может раз в год пересматриваться.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: Все зависит от конкретных участков и размера платежей. Вообще говоря, основной аргумент в пользу концессионной схемы состоит в том, что девелопер/инвестор экономит на начальных инвестициях в землю. Но в сегодняшних условиях, когда дефицит и дороговизна участков ушли в докризисное прошлое, этот аргумент стал не столь весомым. И большинство девелоперов имеют участки, которые можно развивать, в том числе и под курортно-рекреационные проекты. Проблема у них та же, что и у Правительства Москвы — нет денег на стройку.
Омар Гаджиев: Дело в том, что концессионные соглашения предусматривают огромное количество вариантов условий заключения таких соглашений. Включая предоставление различных льгот.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Суть концессии в том, что администрация передает частному сектору временное право владения и пользования объектом в обмен на инвестиции в строительство или реконструкцию. Остальные условия подлежат обсуждению. В конце концов, если первое предложение окажется невостребованным, его условия могут быть пересмотрены.

Омар Гаджиев: На самом деле многие инвесторы давно ждали подобных форм сотрудничества. Бизнес на социальной сфере существует во многих странах, но при этом он находится под контролем государства. У нас же бизнес в социальной сфере не развит. И большая часть социальных объектов — это строго государственные, либо частные учреждения, но последних в разы меньше. Теперь, наконец, предпринята попытка наладить в этой сфере партнерство. Кстати, не удивительно, что именно сейчас - кризис подталкивает к появлению новых форм решения специфических задач и в то же время сохранения рынка.

Михаил Храмов: Смотря что называть социальной сферой: дешевого отдыха, боюсь, на этих объектах не предвидится. А те, кто может себе позволить что-то подороже, уже имеют сложившиеся предпочтения. Либо не стоит ждать существенных вложений в реконструкцию. Объекты будут эксплуатироваться, что называется «в хвост и в гриву».

КДО daily: Что же? Куда ни кинь, везде клин? Вариантов нет?

Михаил Храмов: Варианты есть всегда. Встретил как-то в одной бывшей братской республике. До столицы больше двух часов езды. Трубы, конечно, не торчат, но ни реки, ни леса приличного. Обстановка спартанская, чуть ли не каша на завтрак, из игр, кажется, волейбол и настольный теннис. В общем, жуть, но народ валом валит. Хотя и цены легонько покусывают.

КДО daily: В чем «фишка»?

Михаил Храмов: Мечту детства осуществляют. Две недели — достаточный срок, чтобы если не научить, то дать поверить в собственные силы, что ты можешь выучить французский, научиться танцевать танго, бить степ, и т.п. Занимаются по 10 часов в день и больше. Первую неделю все остальное время в лежку лежат, а потом потихоньку и к волейбольной сетке идут. Минус 10-15 кг лишнего веса. Думаю, километрах в 200 от МКАД такое окупилось бы. Но там и местные пансионаты под такую идею арендовать можно.

КДО daily: Сказка... Фитнес-центры и санатории отдыхают. Но вернемся к нашим концессиям. Итак, за имущество, взятое в концессию, плати. За аренду участка под имуществом, взятым в концессию, тоже плати. Где преимущества перед участком в чистом поле?

Ольга Широкова: Сети. Коммуникации. Их наличие, при условии, что они в хорошем состоянии и достаточной мощности. Это, безусловно, повышает привлекательность проекта. Для тех, у кого уже есть земля «в чистом поле», возможно именно сети станут решающим аргументом, но так или иначе они будут сравнивать эффективность развития собственного и концессионного проектов. Для тех у кого земли нет, решение с большей вероятностью может быть в пользу предложения Москвы. Хотя подобных инвесторов сегодня рады видеть и многие загородные девелоперы: включение гостинично-рекреационного комплекса в проект коттеджных поселков, без принятия затрат на его возведение, способно существенно улучшить экономику основного проекта. Так что, даже если такие инвесторы в сегодняшних условиях найдутся, конкуренции за них не избежать.

КДО daily: Конкуренция между предложением Москвы и девелоперов загородной недвижимости? А в остальных сферах?

Ольга Широкова: Сегмент рекреационной недвижимости – безусловно перспективный, самый ненасыщенный и, как показал текущий кризис, один из наиболее стрессоустойчивых. В комбинации с коттеджной недвижимостью он способен еще и показывать неплохие результаты по рентабельности инвестиций. Что касается ФОК, кинотеатров и прочих объектов, находящихся в государственной, муниципальной и прочей собственности, включая частную, то инвестор, выбирая тот или иной из доступных вариантов сравнивает их экономическую эффективность. И если предложение города окажется более привлекательным, выбор, безусловно, будет сделан в его пользу.

КДО daily: Кто может заинтересоваться пансионатами? Помимо энтузиастов чечетки?

Ольга Широкова: Спрос возможен со стороны предприятий, для организации отдыха своих сотрудников. Но в основной своей массе крупные предприятия имеют еще с советских времен значительное количество аналогичных активов, и учитывая их непрофильность, стараются от них избавляться: в большинстве случаев более эффективным и экономически выгодным оказывается передача этой функции профессионалам.

КДО daily: А применимы ли концессии в жилищном девелопменте?

Омар Гаджиев: Тут я вижу только одну нишу для их использования — при организации доходных домов. Схема может быть следующей: государство строит с девелопером доходный дом на льготных для девелопера условиях, дом находится в собственности у государства, но передается в управление девелоперу, так как самостоятельно заниматься бизнесом государство не может, это не его задача. В рамках концессионного соглашения часть квартир этого дома, скажем, 20%, может быть распределена по договорам социального найма между госслужащими, то есть на льготных условиях, а остальные квартиры сдаются в аренду по рыночным ценам. В концессию может быть передан также недостроенный жилой дом, изъятый у застройщика. Ведь в рамках невыполненного инвестконтракта город может забрать у застройщика землю, компенсировав затраты на начатое строительство дома. Город привлекает другого застройщика и достраивает дом по договору концессионного соглашения.

КДО daily: Итак, каковы плюсы и минусы участия в подобных проектах для девелопера?

Сергей Лушкин: Считаю, что внедрение концессионных отношений с частными инвесторами может дать полезный эффект. Если будут предложены привлекательные условия, уверен, предприниматели активно будут участвовать в программе. В городе будут строиться новые качественные физкультурно-оздоровительные комплексы и реконструироваться кинотеатры, в то время как для предпринимателей концессия станет одной из форм развития бизнеса.

Омар Гаджиев: Вступать в партнерство с государством выгодно, прежде всего, при реализации проектов в социальной сфере. Если девелопер получает заказ от государства на реконструкцию или строительство какого-то объекта, то он будет уверен на 100%, что не останется без работы — это раз. Он получит заказ, а возможно и финансирование, и ему не надо будет кредитоваться в банке — это два. Кроме того, когда государство участвует в бизнесе, то можно говорить о стабильном уровне доходов, причем, как правило, государство даже компенсирует выпадающие доходы. При этом у компании остается свобода для маневров в бизнесе, так как государство не лезет в управление этими компаниями, оно либо ограничивает сферу применения своих денег, либо заставляет соблюдать стандарт эксплуатации объекта. Минус только один — в недополучении прибыли. Хотя если речь идет о выживании компании, то прибыль не является определяющим фактором. В период кризиса очень важно сохранить жизнеспособным сам бизнес. Других минусов я не вижу.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян