КДО

КДО daily: «Я категорически запретил использовать московскую землю в центре Москвы на инвестиционные цели. Если инвестор строит в центре, то город получает 25-30%, если строит на бюджетные деньги — то все жилье наше. Сегодня такое решение состоялось, будем искать бюджетные деньги, а не привлекать инвесторов», — сказал Лужков. Он подчеркнул, что если планируется строительство на муниципальной земле в центре столицы, то это будут полностью муниципальные дома. Как говорят в американских фильмах: «Что это было?». Во-первых, насколько я знаю, доля города в ЦАО составляет 40% жилых площадей и 50% нежилых. Во-вторых, власти с одной стороны утверждают, что денег для строительства жилья по госзаказу в бюджете нет, а с другой — обрубают важный источник поступления денег. Действительно новая схема может оказаться прибыльной или более экономичной?

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Поправлю. Доля города в инвестиционных контрактах ЦАО определяется индивидуально в каждом случае. Контракты утверждаются правительством Москвы и их ценовой диапазон довольно широк: категории объектов, которые возводятся с нуля и реконструируемые объекты имеют совершенно разную финансовую оценку. Немало объектов в центре столицы находятся в федеральной собственности. Это вокзалы, объекты военной инфраструктуры. В отношении них тоже существуют свои нюансы. Определить точный процент, который отходит правительству Москвы по инвестконтрактам, сложно.

КДО daily: Принято. Если доля города определяется «индивидуально», то эту часть закрываем. Главный вопрос: а у самих-то деньги есть? За виражами столичной мысли не уследишь. Два года назад обещали оставить девелоперам самые неприглядные промзоны, зимой в разгар кризиса  заговорили о большой инвестиционной программе, а как только пошли позитивные прогнозы выхода из кризиса, снова раздалось: «Вот вам! Расходись по домам».

Кирилл Шалин: Если мэр решил действовать именно таким образом, тут уж, как говорится, «хозяин – барин». На наш взгляд, у Москвы средства есть. Столица находится в более благополучном финансовом положении по сравнению с другими субъектами Федерации. Наличие у города достаточных активов позволяет городу инвестировать в строительные проекты. В качестве управляющих проектом Москва может приглашать девелоперские компании. За определенную сумму, которая возможно даже рассчитывается исходя из объема реализованных площадей, девелопры берут на себя функции по управлению проектом, что называется, «под ключ».

Алексей Сидоров, директор по развитию «Калинка-Риэлти»: Идея, которая закладывается в эту инициативу, понятна — максимизировать прибыль города. Но как на практике это будет осуществляться, абсолютно непонятно. На наш взгляд вопрос с обеспечением строительства в ЦАО за счет бюджетного финансирования выглядит не столь оптимистично. И дело даже не в отсутствии бюджетных средств. У города просто нет собственных ресурсов, чтобы обеспечить на должном уровне весь процесс: проектирование, строительство и реализацию любого проекта, а уж тем более, жилых домов в центре Москвы. Кто физически будет проектировать и строить? Очень сомневаюсь, и в том, что город сможет своими силами обеспечить качество на должном уровне.

КДО daily: Что не так с качеством? У нас компании, которые еще недавно только панельки строили, теперь театры реконструируют.

Алексей Сидоров: Безотносительно к вашей реплике, давайте порассуждаем: что это будет за жилье? Если это будут квартиры под социальные нужды, то город будет вынужден строить как можно более дешевые дома и в кратчайшие сроки. Целесообразнее всего тогда весь центр застроить муниципальным панельным жильем, но это же абсурдно! Москва окончательно потеряет свой исторический облик, еще больше возрастет нагрузка на коммунальные и транспортные сети. Если город будет строить коммерческое жилье и продавать его, тогда наиболее остро встает вопрос качества проектирования и строительства. Если эти параметры не будут выдерживаться, жилье не будет высоколиквидным, и город недополучит средств в бюджет. Да, город может нанимать стороннего девелопера и выступать как управляющая компания, но и здесь есть проблема: чиновник вряд ли сможет быть одновременно еще и хорошим предпринимателем.

КДО daily: Вот уже две противоположные схемы того, кто будет управлять, а кто — строить.

Станислав Макаренко, младший юрист компании ATCgroup: Решение мэра, прямо скажем, неоднозначное. С одной стороны, продавать центр столицы в собственность кажется немыслимым, но с другой стороны возникает и ряд вопросов. К великому сожалению, картина обветшания строений центра становится все более и более контрастной на фоне зданий, построенных по самым современным стандартам. И конечно сразу же представляется идеальная модель, когда потоки государственного финансирования направляются на реконструкцию нуждающихся в ней объектов центра столицы. Однако, на то она и идеальная модель, чтобы на практике столкнуться с рядом порой непреодолимых трудностей. Наиболее значимым, на мой взгляд, является вопрос финансовый, иными словами, «где взять деньги»? И, конечно же, не стоит забывать о стоимости земли в центре города. Потеря этого фонда в значительной степени «ударит» по благосостоянию столицы, и одновременно с этим нанесет ущерб «имиджу» златоглавой. Что же это за столица, которая не может самостоятельно поддерживать свой центр в надлежащем состоянии? Вопрос, конечно, несколько риторический, но рано или поздно он встанет в повестку дня.

КДО daily: Все мы болеем душой за столицу...

Станислав Макаренко: Очень хочется верить, что в этот раз деньги на реализацию программы будут найдены, поскольку запретом на инвестирование был перекрыт существенный канал финансирования. В противном случае, столичный градоначальник не озвучивал бы так резко и бескомпромиссно программу по запрету инвестиционного строительства.

КДО daily: Если только речь не идет всего лишь о способе сделать девелоперов более сговорчивыми к моменту выхода отрасли из кризиса.

Станислав Макаренко: Давайте исходить из того, что городу, безусловно, выгоднее строить за свой счет и стать полноправным собственником, чем допустить инвестирование и в итоге получить 25-30%. Открытый вопрос — что строить? Ведь остается проблема расселения нынешних жителей пятиэтажного фонда, не входящего в программу сноса пятиэтажек первого поколения, а также другого ветхого жилья.

КДО daily: Ну а какие здесь проблемы? Если в других округах расселение в пределах района и только в «исключительных случаях» — в соседнем, то в ЦАО — в пределах округа. Например, с Патриарших прудов куда-нибудь за Курский вокзал. Или за несколько лишних метров — еще дальше.

Станислав Макаренко: На мой взгляд, вряд ли все жители смогут остаться в центре, поскольку новые квартиры в центре будут «лакомым куском» для сделок купли-продажи. Поскольку муниципальное жилье — это фонд города Москвы, то выкуп его организациями для своих сотрудников возможен, однако это будут, безусловно, льготные условия. Но после этого ничто не помешает квартирам, например, стать объектами повторных сделок по купле-продаже, но с учетом рыночной стоимости. Если принять в расчет, что речь идет о центре, сразу становится понятен и порядок цен.

КДО daily: Вот как... Это посильнее моих предположений... Но вернемся к самой возможности муниципального строительства в центре города.

Евгений Воронин, руководитель проекта Служба заказчика-застройщика компании «Пересвет-Инвест»: Я бы согласился с коллегами: строительство жилья в центральных районах столицы мероприятие весьма сложное и затратное, ведь любой объект, как коммерческой, так и жилой недвижимости должен вписываться в окружающую застройку. И в основном это элитные проекты, у которых себестоимость строительства в разы выше, чем при муниципальной застройке эконом класса. Данные проекты должны быть определенной этажности, с дорогой фасадной отделкой. Муниципальную жилую застройку в центральных районах столицы представить весьма сложно.

КДО daily: Собственно, почему?

Евгений Воронин: Не стоит забывать, что жилые дома высокого класса необходимо содержать соответствующим образом и это также не дешево обходится уже для жильцов. Можно ли на том же уровне содержать муниципальный дом? Ведь все помнят, в каком состоянии были большинство советских «многоэтажек», где жильцы не были собственниками и, мягко говоря, не старались беречь общественную зону. Не превратятся ли качественные новые дома через несколько лет в подобные трущобы с грязными лифтами и битыми окнами лестничных площадок?

КДО daily: Трущобам нет места в нашем Городе. Нигде.

Евгений Воронин: В качестве императива — верно. На практике — это долгая и сложная задача.

КДО daily: Есть еще одна проблема, о которой упомянул Юрий Михайлович. Очевидно имея в виду, что ее создали частные девелоперы: «в ЦАО сложнее найти свободные места для строительства жилья, детских садов и школ».

Евгений Воронин: Конечно, в центральных районах катастрофически не хватает объектов социально-бытовой инфраструктуры, школ, детских садов, поликлиник, крупных магазинов самообслуживания, где цены ниже, чем в маленьких элитных магазинах. Данные объекты в основном строят за счет бюджета города, либо они входят в проект коммерческой застройки в виде обременения. Сегодня ни один девелоперский проект не обходится без строительства объектов инфраструктуры.

Кирилл Шалин: Я бы отошел от общепринятого взгляда на муниципальную собственность. Что можно делать с муниципальными домами? Да все что угодно: сдавать в аренду, продавать, дарить, в конце концов, наиболее полезным городу людям. Лужков не хочет делиться с инвесторами столь привлекательным с точки зрения доходности продуктом как инвестиционно-строительные проекты в центре Москвы. Здесь все понятно и ясно. Мэр радеет за то, чтобы весь доход шел городу и, если есть деньги, есть площадки, есть проверенные строительные компании, то какой смысл привлекать кого-то еще? В конце концов, можно считать, что запрет инвестиционного строительства в центре столицы — это эксперимент. И судить о перспективах эксперимента будет целесообразным после подведения первых итогов.

КДО daily: Когда или если они будут.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян