КДО

КДО daily: «Многие из инвесторов были не согласны с ценами реализации объектов и требовали их пересмотреть, поскольку, по их мнению, они не соответствовали «просевшему» из-за кризиса рынку недвижимости», сообщил РИА Новости заместитель мэра Москвы, курирующий комплекс имущественно-земельных отношений города, Владимир Силкин. — Мы приняли решение через два-три месяца прекратить давать возможность выкупа доли города. После Нового года столица будет выставлять ее на аукцион». «Москва не пойдет на компромиссы с инвесторами — город намерен продать свою долю по инвестконтрактам на «растущем» рынке. Если цена падает — нечего и продавать. Цена будет расти — будем выставлять на аукцион, чтобы у инвесторов не было желания получить долю города, да еще и получить ее задешево», — заключил он.
Как говорится, «не прошло и года». Почему сейчас?

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Москва лихорадочно ищет деньги, поэтому неудивительно, что вместо продажи доли в инвестиционном проекте традиционным инвесторам, Москва пробует выйти на новые категории покупателей. Это могут быть строительные компании, связанные, в частности, с олигархическим капиталом, со структурами, которые не имели прежде опыта работы в Москве, но обладают на сегодняшний момент достаточным количество денежных средств и готовы эти деньги потратить. Позиция Москвы вполне понятна — привлечь инвестора на более выгодных для города условиях.

КДО daily: Но почему сейчас?

Кирилл Шалин: Многие строительно-инвестиционные компании Москвы заявляли о том, что находятся в сложных финансовых условиях, на грани банкротства, и обращались к городу за помощью. В этой ситуации, безусловно, покупатели долей города в инвестиционных контрактах из них, что называется, «аховые». Поэтому Москва хочет привлечь инвесторов со стороны, чтобы получить деньги «здесь и сейчас». Дорого городу обходятся незаконченные инвестиционные проекты. Так зачем Москве тратить деньги на содержание в надлежащем порядке недостроя, его охраны и т.д., когда можно этот недострой выгодно продать сторонним инвесторам? Тем более что многие из них готовы пойти на сделку даже на убыточных для себя условиях, только чтобы получить возможность выйти на московский рынок и в последующем на нем закрепиться. Ведь сами знаете, как это непросто.

КДО daily: Хитро!...

Елена Перлова, директор по развитию департамента коммерческой недвижимости «КРЕДИТ МАКС»: А в чем проблема? Аукцион — это открытые торги, в которых смогут участвовать все желающие потенциальные покупатели, и в этом случае цена будет устанавливаться с помощью рыночных механизмов.

КДО daily: Да федеральная антимонопольная служба уже как бы много лет московскому правительству это намекает, но пока особого результата не наблюдалось. Вводим там, где выгодно?

Евгений Воронин, руководитель проекта Служба заказчика-застройщика компании «Пересвет-Инвест»: В большинстве проектов девелоперы тоже стараются выкупить долю города, а не компенсировать ее в натуральном виде, квартирами. Так проще реализовать проект, а в объектах элит и бизнес-класса позволяет сохранить единую социальную среду. В то же время продажа доли города на аукционах это вполне разумное решение, учитывая и то что рынок недвижимости далек от стабильности и этап роста сменяется падением и стагнацией. А в случае, если доля в проекте будет принадлежать не городским властям, а частным инвесторам, это будет еще больше дисциплинировать застройщиков, так как вряд ли сторонние соинвесторы положительно воспримут тот же перенос сроков строительства.

Елена Перлова: В целом, такой механизм реализации доли города не сможет сильно повлиять на рыночную конъюнктуру. В этом случае у потенциальных покупателей появится дополнительная возможность приобрести долю в объекте на стадии строительства по ценам несколько ниже рыночных. Насколько реально цены могут быть ниже, зависит от ликвидности самого объекта и привлекательности его для других покупателей.

Алексей Сидоров, директор по развитию «Калинка-Риэлти»: Покупателями этих долей города теоретически смогут стать не только компании, приобретающие, например, квартиры оптом для последующей перепродажи, но и физические лица, для чего может быть создан аукционный дом. Однако ждать, что цена на квартиры для конечного потребителя здесь может быть существенно ниже рыночной, не стоит. Конечная цель этой меры — максимизировать прибыль города и получить больше денег в бюджет. Так что дешевого городского жилья ждать не стоит.

КДО daily: Тем более что В.Силкин говорит о «растущем рынке». Кто-то уже видит рост?

Евгений Воронин: С учетом того, что доля города будет выкупать в самом начале проекта, цена будет гораздо ниже, чем в момент официального открытия продаж, ведь согласно 214-ФЗ [закону о долевом строительстве], продажи возможны лишь после того, как архитектурный проект одобрен городскими властями, а строительная площадка полностью подготовлена. На данном этапе в проект уже вложено достаточно средств и застройщики повышают цену, согласно постоянно растущей себестоимости строительства. Срок реализации проекта — 2-3 года, и когда дом будет застроен цена кв.м. гораздо повысится, а в случае роста рынка, прибыль инвесторов еще больше увеличиться. То есть при благоприятных условиях, выкуп доли города — весьма рентабельное инвестиционное вложение.

КДО daily: Принято. А как насчет ближайших последствий?

Станислав Макаренко, младший юрист ATC group: Сложно прогнозировать влияние аукционных торгов на рынок, однако, на мой взгляд, вряд ли они существенно пошатнут его стабильность. Аукцион, сам по себе, это средство увеличения стоимости объекта, основанное на крайней заинтересованности претендента на покупку. Однако если говорить о продаже таким образом столичных объектов, то здесь продающая сторона скорее всего преследует другую цель. Это поиск и определение наиболее стабильных и платежеспособных инвесторов, которые не потеряли свою покупательную способность на фоне кризисных явлений последнего времени. Так что, наверное, в данном случае, решение о проведении аукциона правильное. Вряд ли эта новость существенно изменит круг заинтересованных в покупке субъектов по содержанию, но вот по количеству, скорее всего, он сократится.

КДО daily: То есть, вы тоже считаете, что аукционы оправдают ожидания устроителя?

Станислав Макаренко: Если говорить о желающих приобрести таким образом объекты недвижимости, то они, безусловно, будут. Стоимость объектов в ЦАО вряд ли упадет настолько, что вложение в них денежных средств приведет к отрицательному показателю прибыли.

Елена Перлова: Безусловно, сейчас можно выкупать долю города в инвестпроектах по ценам, которые являются ниже рыночных, и инвесторам это очень выгодно. С выставлением доли города в проектах на аукционные торги власти города рассчитывают получать более высокую плату за квадратные метры, максимально приближенную к рыночному уровню. Для самих инвесторов такие меры могут несколько ухудшить экономические показатели инвестиционные проектов, в том случае, если расчеты производятся с учетом возможности выкупа доли города.

КДО daily: Сомнений, опасностей, «узких мест» нет?

Алексей Сидоров: В том случае, если доли города по инвестиционным контрактам на строительство будут выставляться на торги, город с большой долей вероятности сможет получать больше денег, и процедура станет более прозрачной. Только для этого необходимо всю долю города в объеме 100% реализовывать через торги. Если будут лазейки, позволяющие «договорится», то вся эта затея не имеет смысла. Кроме того, здесь необходимо создать и прописать четкий механизм реализации долей, с реальными, прозрачными условиями, которые были бы выгодны всем сторонам.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян