КДО

«С осени 2009 года мы отмечаем устойчивый рост активности на рынке недвижимости Московского региона, что выражается как в количественном росте совершаемых сделок, так и в плавном повышении цен на готовые квартиры. Начиная с осени 2009 года цены жилья эконом-класса уже выросли на 10-15% и продолжают позитивную динамику. Таким образом, мы фактически признаем окончание кризиса на рынке жилья и тенденцию к возвращению на докризисный уровень», - считает Президент Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор агентства «Простор» Сергей Саяпин.
С ним в целом соглашается член Совета Гильдии, генеральный директор агентства «Кредит Макс» Татьяна Буянова: «В последние месяцы 2009 года – начало 2010 явно прослеживалась тенденция роста конвертации потребительского спроса в реальные сделки. Уровень конвертации, по сравнению с началом 2009 года, вырос в два с половиной раза и почти на четверть превысил показатели значения конца 2008 года. Конечно, говорить о докризисном уровне спроса пока рано, однако, определенные сдвиги на рынке наметились». Например, по словам эксперта, с рынка «ушли» самые бюджетные варианты, вслед за ними начали продаваться, действительно, качественные объекты, имеющие адекватную стоимость. И хотя, пока количество осмотров, приходящихся на одну сделку, является достаточно большим (особенно в сравнении с докризисным периодом), уже сегодня видно, что ситуация начинает выправляться.

Перспективы рынка эксперты оценивают следующим образом:
По мнению члена Совета Гильдии, генерального директора агентства «АВРОРА Недвижимость» Романа Вихлянцева, естественным определяющим фактором, существенно сдерживающим рост цен на недвижимость Москвы,  является неопределенная и нестабильная макроэкономическая ситуация, ожидание второй волны финансового кризиса. По его словам,  это приведет  к достаточно стагнационной модели поведения рынка Москвы в 2010 году.
«На фоне средней деловой активности ожидается небольшой рост цен на средний  и  низкий ценовой сегмент вторичного рынка  Москвы (с возможными колебаниями по отдельным месяцам) с конечным приростом годовой цены в районе 10%. Сегмент элитной вторичной недвижимости  и недвижимости бизнес-класса начнет год с небольшого падения и закончит год на уровне начала 2010», - утверждает эксперт.
Что касается загородной и коммерческой недвижимости, Роман Вихлянцев считает, что они  только начинают свое посткризисное  возрождение, поэтому активизация рынков произойдет не в начале года. Данная тенденция приведет к тому, что собственники недвижимости продолжат поддерживать нисходящий тренд вплоть  до второй половины 2010, когда наметится восходящая тенденция.
С ним не согласен Сергей Саяпин: «Последствиями роста сырьевых рынков явился галопирующий рост фондового рынка РФ с сентября 2009 года, а именно он, как показывает практика, является отличным индикатором для рынка недвижимости «будущего». Тенденции Московского рынка недвижимости запаздывают за российскими сырьевыми рынками примерно на полгода».
Как считает эксперт, традиционная относительная пассивность летнего периода сдемпфирует рост потребительской активности на Московском рынке, после чего осенний период 2010 года продемонстрирует интенсивный рост и количества сделок, и цен на вторичном рынке. Локомотивом роста цен как всегда окажутся наиболее дешевые квартиры.
«До конца года я прогнозирую рост цен в сегменте эконом-класса на 13,1-19,5%, что превысит среднюю ставку по банковским депозитам, и, как и ранее, сделает недвижимость более привлекательным финансовым инструментом, нежели «антикризисные» банковские вклады», - говорит Президент Гильдии.
Однако Председатель Совета Гильдии, директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп считает, что есть основания для более резкого подъема цен. По его словам, с осени 2009-го в Москве происходит вымывание дешевых квартир с рынка, а именно скупка не обменного жилья, готового к продаже без условий. Доля таких квартир на рынке всегда была малой. Когда большая их часть будет куплена, в который раз выяснится - цены остальных квартир условны и зависят от того, ЧТО можно купить на рынке за их стоимость с доплатой.
«После майских праздников цены на многие такие объекты будут скорректированы и в мае-июне окажется, что фактический уровень цен вырос на 10-15% от января 2010-го. Далее, понимание того, что рынок растет за пару месяцев, дойдет до широкой общественности и банков, и в начало осени мы войдем в довольно нервозном рынке. За второе полугодие рост цен составит еще 30-35%. По результатам года мы получим рост цен квартир, которые сегодня расположены в ценовом диапазоне 4 000 000 – 20 000 000 рублей, на 40-50%. Я бы сказал,  это средний сценарий повышения. Не наибольший», - считает Илья Шкоп.

Немаловажным фактором для роста цен эксперты Гильдии называют восстановление ипотеки.  Как говорит Сергей Саяпин, сегодня явно прослеживается стабильно увеличивающийся рост активности ипотечных банков, а также новый рост числа ипотечных сделок.  За последнее время, в том числе усилиями Правительства РФ, ставки по ипотеке были сильно снижены, и приблизились к докризисным значениям. «Основным фактором, повлиявшим на снижение ипотечных ставок, стал доступ российских банков к дешевым (если не сказать «дармовым») западным финансовым ресурсам – как известно, ФРС США сейчас выдает деньги своим банкам под 0-0,25% годовых. Долгим и извилистым путем эти деньги наконец-то добрались и до нашей экономики, пока, правда, в виде денег, предназначенных в основном для банковской сферы», - считает Сергей Саяпин.
Илья Шкоп уверен, что ипотеки все еще мало, и многие эксперты ждут ее медленного восстановления. Но как только банки увидят устойчивый рост цены на недвижимость, хотя бы в течение 6 месяцев, их кредитная политика изменится, и ипотека «обвалится» на рынок. По его словам, это случится летом или осенью 2010-го. «А если учесть продолжающееся снижение инфляции и ее связь со ставкой по кредиту, то ипотека может стать даже дешевле, чем была в 2007-м», - говорит эксперт.