КДО

Поселки у воды - сегмент загородного рынка, который от кризиса пострадал меньше всего. В силу ограниченности и востребованности этого земельного ресурса он по-прежнему пользуется повышенным спросом среди покупателей. Однако, если раньше участки рядом с водой осваивали исключительно под элитные проекты и проекты бизнес-класса, то сегодня водный ресурс доступен и в сегменте эконом - на рынок выходит все больше таких проектов в нижнем ценовом сегменте.
«В общем объеме предложения поселков у воды 50% занимаются проекты бизнес-класса, 35% - элитные объекты, и только 15% - объекты эконом-класса, - комментирует Андрей Вяткин, Исполнительный Директор компании «Маршал эстейт», - однако в связи с кризисом сегмент эконом-класса развивается наиболее активно и мы ожидаем увеличения проектов на воде в следующие 2-3 года именно в сфере недорогой загородной недвижимости».
Сегодня наиболее активно развиваются Истринское, Рузское, Можайское водохранилища, Московское море (большая Волга), водохранилища московского гидроузла: Клязьминское, Учинское, Пестовское, Пяловское, Пироговское, Икшинское и другие, реки Волга, Ока, Москва, Истра, Нара, Протва и другие, озера Сенежское, Круглое, Долгое, Нерское, Торбеевское, Медвежьи и прочие.
Лидером в дорогом сегменте сегодня является Дмитровское направление с цепочкой водохранилищ вдоль канала имени Москвы и Новорижское с Истринским водохралищием. Пестовское и Пяловское водохранилища - лидеры в сегменте бизнес. Недорогой прибрежный отдых есть на Симферопольском шоссе на Оке, в районе Пущино и Серпухова, а также вокруг Можайского водохранилища - Минское или Можайское шоссе.
«Цены на участки, расположенные у воды, могут быть выше на 30-50% по сравнению с аналогичными объектами на том же направлении и удалении от Москвы, - комментирует Андрей Вяткин, Исполнительный Директор компании «Маршал эстейт», - если водоем чист, пригоден для купания, рыбалки и отдыха, это является огромным конкурентным преимуществом. Кроме того, вода - это не только дополнительные возможности для досуга жителей поселка, но и более привлекательные видовые характеристики».
В сегменте элита и бизнес-класс себестоимость проектов увеличивается за счет включения береговой линии в состав поселка и строительства дополнительных объектов инфраструктуры. Существуют водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, на протяжении которых либо запрещено любое строительство, либо разрешено возведение только рекреационных объектов и временных сооружений, а также существует целый ряд ограничений по видам деятельности, разрешенным в этих зонах. Помимо этого, в поселках около воды накладываются очень жесткие требования по очистке сточных вод - около некоторых водоемов категорически запрещены локальные очистные сооружения.
Дополнительная инфраструктура - пляж, пирс, причал для судов, марина, яхт-клуб, - также сильно увеличивают себестоимость проекта и влияют на конечную цену домовладений. Наиболее дорогое и хлопотное удовольствие - марина или яхт-клуб, строительство которых стоит больших денег и времени, а также требует большого количества разрешительной документации. В ряде поселков, в которых девелопер обещает построить подобные сооружения, строительство яхт-клуба принципиально невозможно. В поселках высокого ценового диапазона девелопер, как правило, помимо домов, продает и места в марине, что является дополнительным доходом для девелопера и, соответственно, расходами для покупателя.
Не всегда покупатели (особенно это относится к эконом-классу) готовы платить за перечисленную дополнительную инфраструктуру. Поэтому включать собственно береговую линию в состав поселка зачастую экономически нерентабельно. На массовом рынке востребованы проекты, расположенные рядом с рекой, водохранилищем или другим водным ресурсом, но при этом благоустройство пляжа и создание дополнительных инфраструктурных элементов не должно входить в себестоимость проекта. Во-первых, это серьезно увеличивает цену продукта, во-вторых, управление этим «лишним» инфраструктурным объектом ложится на плечи собственников домов ежемесячными платежами.
В поселках у воды эконом-класса девелоперы предлагают либо более-менее благоустроенный пляж вне территории поселка, где можно искупаться, спустить на воду лодку, байдарку, аквабайк или другое компактное плавсредство, которое не требует специального места для хранения, либо строит отдельный туристический комплекс, самоокупаемый и экономически выгодный.
«Наличие отеля, дома отдыха или другого рекреационного объекта рядом с коттеджным поселком увеличивает его привлекательность, не повышая себестоимости, - комментирует Андрей Вяткин, Исполнительный Директор компании «Маршал эстейт», - жители поселка получают дополнительную инфраструктуру в виде пляжа, бассейна, кафе, ресторанов, SPA-комплекса и других развлечений, а отель получает дополнительных клиентов, готовых пользоваться его услугами. Главное условие такого симбиоза - отель должен быть самоокупаемым и не зависеть от притока клиентов из соседних коттеджных поселков».
Примеры поселков эконом-класса у воды

Окская слобода 85 км по Симферопольскому шоссе На берегу реки Ока От 1,3 млн. за участок, от 3,3 млн. за домовладение

Можайское море 90 км по Минскому шоссе Можайское водохранилище от 280 тыс. руб. до 2,3 млн. руб. за участок

Гагаринлэнд 145 км по Минскому шоссе На берегу реки Дубня 500 тыс. руб. за участок, 2,8 млн. руб. за домовладение

Львовские озера 107 км по Новорижскому шоссе На берегу реки Галка От 500 тыс. руб. за участок

Левашово озеро 74 км по Симферопольскому шоссе На берегу реки Речма От 1 млн. руб. за участок

Справка:
«Маршал Эстейт» - девелоперская компания, специализирующаяся на проектах на рынке загородной недвижимости. Основными направлениями деятельности Маршал Эстейт являются девелопмент, гостиничный бизнес и сдача в аренду земельных участков. Среди проектов компании - коттеджный поселок «Окская слобода», курортный комплекс «Царьград Спас-Тешилово». Основным акционером Маршал Эстейт являются фонды прямых инвестиций под управлением Marshall Capital Partners