КДО

В последние годы ввод площадей крупных торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в России достиг миллионов квадратных метров. Торговая недвижимость стала де-факто крупнейшей отраслью рыночной экономики страны. Качество создания и эксплуатации многих центров находится на самом современном уровне. Благодаря торгово-развлекательным центрам качество потребительской инфраструктуры даже небольших городов существенно улучшилось: туда пришли сетевые операторы торговли, развлечений, сервиса.

Большое значение сегодня имеет «вторая волна» девелопмента: расширение, реновация и реконцепция ТРЦ устаревших форматов. С развитием отрасли выполняется важнейшая социально-инфраструктурная функция: создаются новая категория покупателей и новый способ потребления.

Заданные темпы и качество развития крайне важны для модернизации ретейла в целом: процент сетей в общем розничном обороте страны пока не достиг даже 50%, причём прирост форматных площадей возможен только за счёт новых и расширяемых ТРЦ. Таким образом, перспективы строительства новых качественных площадей ТРЦ весьма серьёзные.

Вместе с тем, экономика ТРЦ на сегодня такова, что срок окупаемости составляет 8-11 лет. Издержки текущего управления минимизированы; их снижение неизбежно приведёт к ухудшению класса управляемого объекта. Для дальнейшего качественного развития отрасли необходимо более плотное взаимодействие с органами федерального и местного управления, пересмотр условий согласования проектов, принципов обременений нового строительства, принятие механизма государственных гарантий по обязательствам девелоперов.

Мы видим необходимость на базе профессиональной организации – РСТЦ – организовать и вести постоянный практический диалог с банковскими и кредитными учреждениями с целью стабилизации финансирования новых и строящихся объектов, прежде всего минимизации односторонних изменений договорных условий, а также обеспечения выполнения плана кредитования.

На фоне неоднозначных процессов, происходящих сегодня в мировой и российской экономике, участникам отрасли торгово-развлекательной недвижимости принципиально необходимо определить позитивную стратегию и последовательно её реализовывать далее. Это важно для столичных ТРЦ, и ещё более важно для ТРЦ во всех регионах нашей страны. В первую очередь требуется стабилизировать качество деловых взаимоотношений, сохранить равновесие между владельцами недвижимости, с одной стороны, и операторами торговли, общественного питания, сервиса, развлекательных предприятий, арендующими площади, с другой.

Мы полагаем, что при любой схеме дальнейшего развития рынка торгово- развлекательной недвижимости в отношениях участников этого рынка должны выполняться принципы, которые проверены многолетней практикой:

1. Приоритет договорных обязательств в отношениях между арендодателями и арендаторами. Несмотря на усложняющиеся условия хозяйствования, владельцы ТРЦ должны приложить все усилия, чтобы обеспечить качество услуг, предоставляемых арендаторам в соответствии с существующими договорами, и без дополнительных требований. Ожидаем аналогичного подхода со стороны сетевых операторов, а также частных предпринимателей, арендующих коммерческие площади.

2. Владельцы ТРЦ обязаны продолжать постоянно ведущийся диалог с арендаторами для определения оптимальных условий взаимодействия, если рынок будет значительно меняться. Это потребует большей информационной открытости с обоих сторон. Индивидуальные переговоры профессионалов, подкреплённые фактами – основной инструмент дальнейшей настройки взаимоотношений. Одинаковых ТРЦ по местоположению, концепции, привлекательности для посетителей не существует; соответственно, к ним не могут применяться усреднённые подходы без учёта реальной ситуации в географии, маркетинге и экономике. Поэтому для владельцев и управляющих ТРЦ не представляется возможным участвовать в «общих» переговорах и единых акциях, направленных на коллективный передел условий, объективно сформированных рынком. Подобного рода деятельность в лучшем случае не имеет смысла, а в худшем – отрицательно влияет на стратегию развития отрасли. Мы предлагаем владельцам ТРЦ воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во избежание «эффекта домино».

3. В целом сохранять схему арендных отношений такой, как она сложилась в результате многолетнего совершенствования. Предлагаемый сейчас владельцам ТРЦ переход на оплату по факту («от оборота») означает серьёзный временной разрыв денежных потоков, поступающих собственнику в плановом порядке. Для ТРЦ, введённых в эксплуатацию за последние 3-4 года (которых в России большинство), изменение принципов арендных отношений означает задержку возврата инвестиций со всеми вытекающими негативными последствиями, вплоть до отторжения недвижимости с ее последующей полной утратой. Дальнейшее сокращение расходов, связанных с управлением объектами недвижимости, которое уже находится на грани рентабельности, неизбежно спровоцирует снижение класса ТРЦ и превращение их в депрессивные объекты, больше подходящие под определение «рынок». Исключение страховых взносов существенно увеличивает риски девелопера по отношению к ротации арендаторов и создаёт проблемы с возмещением возможного вреда предоставленной недвижимости (однако формы страхового обеспечения могут быть различными). Отмена маркетинговых платежей в сложных условиях конкуренции приводит к ухудшению посещаемости ТРЦ и дальнейшему снижению выручки арендаторов. Таким образом, мы не можем согласиться на пересмотр системы арендных и эксплуатационных выплат в текущих условиях.

4. Важно не создавать проблемных ситуаций в отношениях с подрядчиками по девелоперским проектам. Отсрочки по оплате консультантов за выполненные работы по сдаче площадей в аренду недопустимы, т.к они фактически приводят к ослаблению брокерских компаний, а, следовательно, и к невозможности качественного заполнения ТРЦ, запланированных к сдаче в ближайшие месяцы.

5. Нам ясно, что операторы, не получающие положительного результата от нахождения в конкретных ТРЦ, не могут позволить себе содержать соответствующие магазины. Владельцы недвижимости, в свою очередь, не имеют возможности дотировать тех из торговых операторов, которые хотели бы использовать сложившуюся на рынке ситуацию для корректировки неоптимальной модели собственного бизнеса. Закрытие сетевых магазинов в ТРЦ – естественный процесс, который зависит как от качества магазина, так и от качества самого ТРЦ.Предлагаем определить и в полной мере использовать внутренние резервы и возможности для роста: торговым операторам – шире практиковать модернизацию форматов, вплоть до смены брэндов, обратиться к государству о снижении таможенных пошлин на поставляемые коллекции; владельцам и управляющим ТРЦ – постоянно улучшать качество управления, осуществлять ротацию арендаторов в соответствии с актуальной маркетинговой обстановкой, вести качественную и постоянную рекламную поддержку.