КДО

После удачного для рынка недвижимости 2007 года, когда сразу несколько компаний успешно провели IPO, 2008 год нанес сокрушительный удар прежде устойчивому девелопменту. Стоимость акций публичных строителей во второй половине года упала до исторических минимумов, бумаги большинства из них сейчас не стоят и одного доллара.

Чемпионами по скоростному падению на бирже в 2008 году стали девелоперские компании: стоимость бумаг отдельных игроков рынка недвижимости уверенно стремилась к нулю. Если говорить о степени удешевления, то по отношению к цене размещения стоимость акций «Системы-Галс» к концу года упала на 97,2%, ГК «ПИК» - на 95,9%, RGI International - на 95,6%. По сравнению с максимальными котировками бумаги подешевели соответственно на 98, 97 и 97,9%. В плюсе в этом году оказались только «Открытые инвестиции»: компания провела IPO в 2004 году по $49,8 за штуку. К этой цене акции ОПИН к сегодняшнему дню прибавили 30,5%. Правда, по сравнению с максимальной ценой бумаги подешевели на 85,6%.

«Фондовый рынок раздут. Это же нонсенс, что на IPO компания стоила $12 млрд, а сейчас, за короткий промежуток времени, рассматривается вопрос о ее банкротстве», - заявил журналистам президент группы компаний «Конти» Тимур Тимербулатов. Девелопер, по всей видимости, имел в виду ГК «ПИК»: капитализация застройщика, не сходившего в этом году с газетных полос, составила в июне 2007 года $12,3 млрд.

Нынешний год начинался для ПИК с позитивных новостей: в течение первого полугодия группа скупала земельные активы в регионах, увеличив в результате свой банк до 19,7 млн кв. м. Однако именно большие объемы являются, по мнению аналитиков, как сильной стороной ГК «ПИК», выполняя функцию «финансовой подушки», так и слабой - на застройку этих территорий нужны значительные средства. Пока же у ПИК есть внушительная долговая нагрузка в $1,6 млрд, которую компания постепенно реструктуризирует или погашает, и приостановленное развитие в регионах. Так, в конце года неофициально говорилось о закрытии офиса девелопера на Украине. Новая стратегия развития ПИК должна быть представлена в январе 2009 года.

Единственным российским девелопером, который успел в этом году представить скорректированный с учетом кризиса план на будущий год, была «Система-Галс». О проблемах девелоперской «дочки» АФК «Система» участники рынка заговорили еще летом: глава «Системы-Галс» Феликс Евтушенков отошел от оперативного управления, а новым гендиректором был назначен вице-президент компании Сергей Шмаков, который решил почистить портфель девелопера и продать долю в части активов на $500 млн.

Общая долговая нагрузка «Системы-Галс» достигла к концу года показателя ПИК за первые полгода - $1,6 млрд. Денежный поток компании в 2009 году, согласно ее планам, может достигнуть $770 млн, из которых $250 млн «Система-Галс» намерена привлечь в качестве кредитного рефинансирования. Вкладывать средства в новом году компания планирует в 12 объектов (порядка 11% от портфеля), на строительство или реконструкцию которых потребуется $290 млн. В то же время «Система-Галс» ожидает удешевления своих активов как минимум на 15%.

Еще один крупный публичный девелопер - группа ЛСР - так же как и ПИК, должен представить антикризисный план в начале 2009 года. Пока только в различных интервью генеральный директор ЛСР Игорь Левит говорил об откладывании начала новых проектов до улучшения ситуации на финансовых рынках. Этой идеей И.Левит никого не удивил: о приостановке «бумажных» проектов заявили все девелоперы. Новшеством ЛСР может стать перепрофилирование части коммерческих площадей в жилье: на строительство квартир, в отличие, к примеру, от офисов, деньги можно получить у будущих покупателей. В том случае, если у самих потенциальных жильцов в наступающем году найдутся свободные средства на такие покупки.

Компании с зарубежным капиталом, работающие на российском рынке недвижимости, как и большинство коллег-конкурентов, выбрали к концу года приоритетные объекты, строительство которых начнется или продолжится. Обычно такими объектами становились те, под которые уже найдено финансирование и подписаны договоры о кредитовании. Экспертов это не удивляет: найти в нынешних условиях новые кредитные ресурсы можно только по очень высоким ставкам - на уровне 25%, на которые большинство девелоперов не согласно.

Так, израильская AFI Development решила возводить три здания в Москве (в целом в портфеле компании 30 проектов в России). Mirland Development, «дочка» израильского холдинга Fishman Group, сосредоточится на трех активных стройках в Москве, по одной в Саратове и Санкт-Петербурге, где находится самый крупный проект Mirland стоимостью более $1 млрд. RGI International первой из публичных девелоперов заморозила свои проекты, не находящиеся на активной стадии: в ноябре компания объявила, что строиться будет только один объект из десяти заявленных - торговый комплекс на Цветном бульваре площадью 39 тыс. кв. м.

Помимо пересмотра портфеля проектов девелоперы занимались выкупом своих подешевевших акций с рынка. Более всего в этом преуспели Mirland Development Элиэзера Фишмана и RGI International Бориса Кузинца. По данным на конец года, Э.Фишман контролирует 76% акций Mirland через три свои компании - Industrial Buildings Corporation Ltd., Jerusalem Economy Ltd. и Darban Investments Ltd. В середине 2007 года эти три компании владели 70% Mirland. Б.Кузинец через D.E.S. Commercial Holdings, в которой бизнесмен владеет 90% капитала, выкупил в течение года более 7% акций, доведя долю до 48,15%. Остальные публичные девелоперы пока не были замечены в выкупе своих акций, однако большинство компаний такой возможности не исключает.

В то же время участники рынка недвижимости, планировавшие провести IPO, но так и не добравшиеся до биржи, пока затаились: непубличность компаний играет им на руку, не обязывая раскрывать данные о долговой нагрузке и отложенных проектах. «Публичность в период кризиса - это как минимум тяжелый психологический фактор, связанный с постоянным открытым обсуждением котировок акций компании, ее финансовых обязательств и прочего», - замечает руководитель пресс-службы группы компаний «ДОН-Строй» Екатерина Куканова.

Генеральный директор Capital Group Андрей Нестеренко вспоминает, что в планах компании в 2008 году также стоял выход на IPO. «К этому нас активно подталкивали наши партнеры-банки, - рассказывает А.Нестеренко. - Впоследствии от этой идеи мы отказались: для нас было важно сохранить потенциал роста, иметь возможность расти быстрее». Собеседник добавляет, что выход на IPO в действительности замедляет бизнес-процессы в компании. «На текущем рынке это оказалось правильным решением», - подчеркивает он.

Помимо Capital Group о возможном проведении IPO говорили «ДОН-Строй», Coalco, «Снегири» Александра Чигиринского и Russian Land Шалвы Чигиринского, MosCityGroup, Mirax Group, «Евразия логистик», «Ташир» и ГК «СУ-155». В сумме капитализация этих компаний по итогам удачного размещения могла бы достигнуть $81,1 млрд. Сами девелоперы вопрос о размещении на бирже пока оставляют открытым, но сроки возможного IPO никто по понятным причинам не обсуждает. «В перспективе IPO вероятно, но это имеет смысл обсуждать лишь через несколько лет», - заявлял ранее глава MCG Павел Фукс. Он добавляет, что в кризис критичным качеством компании будет не публичность, а ее эффективность. Аналогичного мнения придерживается и член совета директоров корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко: «Как показал этот год, публичность компании и ее эффективность никак между собой не связаны».

Источник: газета «РБК daily»