КДО

Осенний рост цен на московское жилье, который ожидали многие эксперты рынка, все-таки состоялся. Но состоялся он в отдельно взятом сегменте наиболее дешевых квартир. Именно малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры стали предметом наибольшего спроса со стороны покупателей. В результате на московском рынке жилья дешевых квартир становится все меньше, а цены на них - все выше.

По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» (www.mirkvartir.ru), процесс «вымывания» дешевых квартир происходит примерно в течение года. Однако, с наступлением нынешней осени, эта тенденция проявилась с новой силой. Так, по данным портала, средняя цена квадратного метра столичного жилья осталась практически на уровне августа, увеличившись на символические (особенно для осени) 0,6%.

А вот средняя общая стоимость квартиры выросла на весьма внушительную для кризисного периода величину - 5%. Это означает, что в сентябре на рынке стало больше дорогих квартир и меньше дешевых.

Самый дешевый сегмент на вторичном рынке - однокомнатные и двухкомнатные квартиры в пятиэтажных, восьми- и девятиэтажных панельных домах старой постройки, расположенных за пределами центральной части города. Площадь их обычно составляет 30-33 кв. м для «однушек» и не превышает 40 кв. м для «двушек». И вот эти-то не самые привлекательные по своим качествам квартиры являются сегодня почти дефицитным товаром. Причем речь идет не обязательно о самых непрестижных районах.

«Летом 2009 года в базе портала «МИР КВАРТИР» было достаточно много предложений малогабаритных двухкомнатных квартир площадью около 38 квадратных метров в районе станций метро Проспект Вернадского, Новые Черемушки, Профсоюзная. Тогда их стоимость составляла примерно 5-5,2 млн рублей, а некоторые предлагались и дешевле 5 млн. - рассказывает директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. - Сегодня таких цен на подобные объекты просто-напросто нет. И самая «ходовая» цена, которую запрашивают продавцы - 6,5-7 млн рублей и выше».

При этом многокомнатные квартиры эконом-класса - наоборот - задерживаются в рекламе надолго: ведь общая стоимость такой квартиры довольно высока и покупателей, которые могут позволить себе такую покупку не так уж и много. Естественно, о подорожании таких объектов речь в данный момент не идет.

«На рынке, действительно, наблюдаются разнонаправленные ценовые тренды. С одной стороны, происходит подорожание небольших и недорогих квартир эконом-класса, с другой - более дорогие объекты, включая квартиры бизнес-класса и многокомнатное жилье массового сегмента, по-прежнему подвержены тенденции снижения цен, - подтверждает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. - Такая ситуация объясняется дифференциацией спроса. Существует стабильный выраженный спрос на сравнительно небольшие и недорогие квартиры. Подобное жилье привлекает покупателей относительно невысокой ценой, а также является наиболее востребованным «форматом» при наиболее многочисленных альтернативных сделках - разъездах. Еще один аспект - банки могут предоставить ипотечный кредит, достаточный для покупки таких объектов, довольно большому числу заемщиков. Как следствие - такие квартиры быстро «уходят» с рынка и общее число их в предложении оказывается невелико. Естественно, что цены на эти объекты растут. А вот дорогие квартиры - напротив - продаются не столь хорошо».

Подобный дисбаланс между спросом на дешевые и дорогие объекты и разнонаправленные ценовые тенденции уже сейчас сказываются на самых популярных операциях вторичного сектора: альтернативных сделках. В частности, сложности возникают при разъездах, когда небольшие квартиры, требуемые для такого обмена, продолжают дорожать, а цена большой квартиры, оставаясь неизменной, не позволяет «дотянуться» до необходимого обменного бюджета, добавляет О.Самойлов.