КДО

Валерия Смирнова

Поздравляем – вы стали владельцем или арендатором недвижимости. Страховать сделку или нет? Скорее все же да, чем нет: большую часть нежилых строений и жилищного фонда сегодня составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты.

Любая сделка на рынке - это сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов, и каждое изменение законодательства приводит к возникновению дополнительных сложностей, появляются новые условия для расторжения и оспаривания сделок.

Некоторые компании объявляют о том, что любой их клиент, приобретающий жилье на вторичном рынке, может получить так называемое «гарантийное обязательство»: документ, устанавливающий полную финансовую ответственность компании за каждую проведенную сделку в размере стоимости объекта. Однако такой шаг — акт доброй воли весьма немногих риэлторских компаний, работающих на столичном рынке. А наиболее эффективным способом снижения рисков по-прежнему является страхование – либо имущественное, либо титульное.

Минимум вложений - максимум спокойствия

Сущность имущественного страхования состоит в том, что компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при наступлении какого-либо из страховых случаев (рисков). По договору могут быть застрахованы следующие интересы: пожар, взрыв газа, наезд транспортных средств, падение деревьев, летательных аппаратов, затопления, противоправные действия третьих лиц (разбой, вандализм, хулиганство).

Сроки имущественного страхования - 2,3,4 месяца и год. В принципе, готового ответа на вопрос, какой срок является выгодным для клиента, нет. Конечно, при наличии необходимой суммы, лучше сразу обезопасить себя на длительный период. Если такой возможности нет, можно застраховать недвижимость на два месяца. Данный срок предполагает защиту на момент перехода прав собственности (регистрации), когда квартира уже не продавца, но еще и не покупателя. Тариф на страхование имущества (минимальный срок) - 0,125%. Не самая большая процентная ставка и вполне приемлемая. А слухи о том, что низкие тарифы предлагают заведомо нечистоплотные компании, явно преувеличены. Во-первых, страхование по минимальному тарифу существует при стабильных партнерских отношениях между страховщиком и риэлтором. Во-вторых, если такая услуга включена в пакет риэлторской компании, которая не вчера появилась на рынке, можно не сомневаться в реальности страховых выплат в случае потери собственности. Ни одна крупная корпорация не станет из-за одного
клиента рисковать своей репутацией и честным именем.

Во избежании коллизий

В отличие от имущественного страхования, которое в основном предлагается продавцу, титульное страхование больше ориентировано на покупателя недвижимости. Это – страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. Хотя в России этот вид страхования появился не так давно, он достаточно эффективно защищает права собственности. При использовании титульной системы орган государственной регистрации тщательно изучает историю имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей, и по закону такая регистрация прав на недвижимость полностью гарантирует их защиту самим государством.

Такая гарантия лишней не будет: приобретенное в результате сделки с недвижимостью право собственности может быть оспорено в судебном порядке по многочисленным основаниям, обычно даже не зависящим от приобретателя недвижимости. Титульное страхование способно защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например, от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и прочих коллизий. А риск утраты права собственности на недвижимость достаточно велик: по статистике, в Москве оспаривается 2,4 % сделок с недвижимостью, страховой случай происходит в 1,5 % случаев.

Страховка от нехорошей истории

От других видов страхования титульное страхование отличается тем, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории имущества, т.е. произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или в должной мере не оценено. Поэтому здесь первостепенное значение приобретает предстраховая экспертиза по оценке страхового риска, которая включает юридическую (правовую) экспертизу, получение дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, сторонах сделки, а также комплексный анализ всей полученной информации с учетом вероятности наступления страхового случая, срока страхования и размера ответственности. В результате проведения экспертизы примерно в 40 процентах случаев обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая.

Для скептиков

Итак, преимущества страхования очевидны. Поэтому рассмотрим несколько основных причин, по которым отдельные граждане все же не пользуются услугой страхования при сделках с недвижимостью. Во-первых, отсутствие традиции обращения в страховые компании: привычка ходить к юристам при покупке или продаже недвижимости как-то у нас не прижилась. В Америке страхуется около 95% сделок с недвижимостью, в России же - около 5%! Как говорится, почувствуйте разницу.

Во-вторых, сложившийся стереотип об услуге страхования как о дорогом удовольствии. Разрушить его можно одной цифрой: средний базовый тариф - около (чаще менее) 1% от страховой суммы. Причем, если проверкой юридической чистоты квартиры занимается риэлторское агентство, стоимость услуги страхования ниже, чем при обращении напрямую к страховой компании. Согласитесь, столь незначительные страховые затраты несоизмеримы с риском утраты собственности.

В-третьих, существующее недоверие к страховым компаниям и, как следствие, сомнение в целесообразности обращения к ним. Истоки подобного рассуждения - с одной стороны, в отсутствии развитой правовой культуры, с другой - в устоявшихся и порой ничем не подтвержденных негативных слухах о невыплатах страховых возмещений.

По поводу сомнения в реальности страховых выплат можно сказать следующее: все вероятные последствия, влекущие за собой финансовую ответственность страховщика перед приобретателем жилья, необходимо оговорить еще вначале, при заключении договора, чтобы знать, за что вы сами несете ответственность, а что попадает под понятие «страховые риски». В ответственной и устойчивой страховой компании клиент может быть уверен в грамотном подходе к решению возникших проблем, так как гарантом справедливого отношения выступает еще и риэлтор.

А что еще нужно, чтобы спокойно встретить старость?