КДО

Сергей Снеговской

Отдельная комната в коммунальной квартире - достаточно редкий объект продаж и покупок. Сделки по этому формату составляют около пяти процентов  от общего числа на вторичном рынке. Тем не менее, многие эксперты уверены, что коммуналки никогда не исчезнут. Ведь люди получают комнаты в дар, наследство, они покупают их в инвестиционных целях, приватизируют, супруги делят нажитую совместно жилплощадь, а потом распродают по частям… чтобы обзавестись комнатами коммуналках.

Коммуналке долго жить 

Что же такое коммуналка в ее правовом понимании? «Доля в квартире это не комната, но если определен порядок пользования квартирой, разделены лицевые счета - фактически это коммуналка», - объясняет Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» МИАН-агенство недвижимости. Правда, после принятия нового Жилищного кодекса такого понятия как раздел лицевых счетов уже не существует. Кто-то подумает, что с их ликвидацией и сами коммуналки уже в ближайшее время растворятся в прошлом. Ан, нет, любую квартиру, которая находится в совместной или долевой собственности, тоже можно считать «коммуналкой».

Покупка жилья в коммуналке всегда сопряжена с человеческим фактором: понравятся ли соседи, не многовато ли их? Кто продает коммуналку: нынешний собственник комнаты или это «наследство» от предыдущих жильцов, которых, может быть, уже и на свете нет? Если покупатель и в самом деле хочет на долгий срок поселиться в коммуналке, то с соседями пообщаться просто необходимо. Ведь среди них могут проживать не только бывшие зеки, алкоголики, но и люди, страдающими тяжелыми  или передающимися формами различных заболеваний. Понятно, что совместное проживание среди них станет настоящей пыткой.

Технология покупки

Что касается различных бумаг, то при покупке комнаты на сбор и проверку документов потребуется гораздо больше времени, чем при приобретении обычной квартиры.  При этом тезис «увидел и купил» тут не пройдет. Дело в том, что согласно ст. 250 ГК РФ, соседи или содольщики имеют преимущество перед любым покупателем со стороны. Если, при продаже комнаты (или доли в коммунальной квартире), собственник не предложил остальным совладельцам коммунальной собственности воспользоваться правом приоритетного выкупа (заблаговременное письменное извещение с указанием стоимости), то грамотный сосед тут же побежит в суд, где без проблем переведет права и обязанности покупателя по сделке на себя.
!Так что, в целях соблюдения правил о преимущественной покупке, - комментирует Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», - необходимо заблаговременно направить собственнику–соседу уведомление о продаже с содержанием цены и условий. У совладельца жилья есть право в течение одного месяца с момента получения уведомления приобрести в собственность продаваемую комнату на предложенных условиях. Отказ должен быть заверен документально, и только после этого комнату можно продавать первому встречному».

Кто стремится в соседи?

Сколько ни напрягались эксперты, а составить единый портрет покупателя комнаты так и не смогли. Для одних – это запасной вариант, для других - место первоначальной прописки. «Считается, что коренным москвичам и жителям Подмосковья вариант покупки комнаты как постоянного места жительства не интересен, - на основе рабочего опыта говорит Павел Косов. - Однако по нашим данным, сделки по покупке комнат, в которых в качестве клиента выступают жители Московского региона, все же имеют место. Главный мотив - последовательный выкуп квартиры». «Например, в Центральном округе Москвы коммунальные квартиры расселяются быстрее всего, - дополняет коллегу Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья, отделение «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». - Ведь всегда находятся желающие получить многокомнатную квартиру огромной площади в историческом здании, да еще и в центре столицы. Много расселений в данное время происходит на Таганке и Маяковке. Как правило, это квартиры пенсионеров. Правда, многие из них не хотят переезжать из дома и района, где прошла вся жизнь».

Что касается основной части покупателей, то большинство - приезжие (60-80 процентов), желающие «закрепиться» в Москве. Сбережений на покупку отдельной квартиры у них не хватает, да и наличие соседей не всегда рассматривается как фактор дискомфорта.
«Часто комнаты покупают родители для своих детей, по соседству с заведением, в котором проходит учеба, - дополняет Алексей Шленов. - Приобретение коммуналки может рассматриваться и как инвестиционные вложения. Например, если комната распложена в доме, который подлежит сносу или реконструкции с выселением жителей. Тогда, по закону, при выселении все собственники комнат получают полноценные однокомнатные квартиры площадью не менее 33 кв.м».

Но если покупка коммуналки «оптом и сразу» может и не составить хлопот, то с приобретением ее в кредит ситуация совсем иная. По крайней мере, на рынке Москвы это единичные сделки. Либо приезжие не имеют прав и шансов воспользоваться займом, либо банки не одобряют покупку объектов с долевой собственностью.

P.S. Если у человека есть определенная сумма денег на приобретение недорого жилья, то, как советует Павел Косов, лучше воспользоваться ипотекой и купить полноценную квартиру в Подмосковье, либо малогабаритку гостиничного типа в столице. К тому же, если верить экспертам, цена квадратного метра в комнатах выше, чем в отдельных квартирах, как в новостройках, так и на вторичном рынке.