КДО

Каждый год рынок торговой недвижимости продолжает набирать обороты своего развития. При столь тесной конкуренции, любая, пусть даже незначительная ошибка при проектировании, выборе места расположения будущего объекта, а также арендаторов, могут стоить жизни объекта. Ведь в наши дни покупатели очень требовательные и разборчивые.

Всему свое место

Ошибки не дремлют. Они могут подкрасться  на любом этапе проектирования и строительства торгового комплекса (ТЦ). Но сегодня речь пойдет не об ошибках, а о том, как их избежать и сделать так, чтобы покупатель пришел в новый торговый комплекс не один раз.

Как утверждают специалисты, залог успеха будущего объекта - удачный выбор места для строительства. Чтобы будущий торговый центр не пустовал, важно найти площадку под строительство в густонаселенном районе.

Как показывает западный опыт, целесообразнее для начала провести маркетинговое исследование будущего продукта: на какого покупателя будет ориентирован объект,  какие торговые сети собственник желает видеть в качестве арендаторов, какой будет формат  торгового центра. А исходя из этих данных, уже выбирать площадку для строительства.

К сожалению, этот наиболее логичный вариант мало используется в России.

Девелоперы получают под застройку определенное пятно, а исходя из его плюсов и минусов уже делается вывод, что здесь можно построить.

"Основными критериями при выборе  площадки под строительство ТЦ являются удачное географическое положение, хорошая транспортная доступность, близость к крупным транспортным артериям, а также близость городских коммуникаций, высокая плотность населения", - говорит директор департамента маркетинга коммерческой недвижимости Группы Компаний RIGroup Янис Жуков.    

С ним соглашается и руководитель направления коммерческой недвижимости компании "МИАН-Агентство недвижимости" Сергей Лобкарев, который добавляет, что будущие арендаторы обращают внимание на все вышеперечисленные характеристики местоположения объекта. "Также арендаторы  уделяют внимание количеству и качеству соседей, так как чем больше компаний, тем больше покупателей", - считает С. Лобкарев.

Важно отметить, что ошибка, допущенная при выборе местоположения объекта, будет видна спустя год, а то и гораздо позже.

Верный якорь

Подбору арендаторов не всегда уделяется должное внимание, а зря, ведь каждая минута пребывания человека в торговом центре должна сопровождаться прибылью, поэтому выбор арендаторов и их расположение в ТЦ подчиняются определенным законам.

"Подбор арендаторов, особенно "якорных", нужно начинать еще до начала строительства, когда выбрано месторасположение и формат ТЦ, определена его целевая аудитория. Для этого обязательно проводятся комплексные маркетинговые исследования там, где планируется строительство", - говорит Я. Жуков.

По его словам, для того чтобы ТЦ успешно функционировал, нужно выбрать верный "якорь". Делается это обычно на самой ранней стадии проекта. Как правило, в качестве "якоря" выступает крупная компания с раскрученным брендом, продукция которой пользуется спросом у широкого круга покупателей.  Именно на "якорь" должен быть ориентирован будущий ТЦ: учитываются все пожелания и требования ключевого арендатора при проектировании объекта.

"Сегодня в Москве наметилась тенденция превращения ТЦ в торгово-развлекательные комплексы, - говорит Я. Жуков, - поэтому в числе арендаторов успешного ТЦ обязательно должны присутствовать мультиплекс, ресторанный дворик".

Кроме того, в обязательный список арендаторов можно включить и многопрофильный детский центр развлечений, в котором родители смогли бы без опасений оставить свое чадо и смело отправиться за покупками.

Неправильно подобранный пул арендаторов создаст отрицательную репутацию объекта в глазах покупателей, а также не будет приносить абсолютно никакой прибыли как арендаторам, так и собственнику торгового комплекса.

Искусство управления

Сделать ТЦ привлекательным для покупателей может помочь управляющая компания. В искусство управления входит маркетинг, работа с арендаторами, грамотная эксплуатация здания.

Несмотря на то, что российский рынок управления еще очень молод, управляющие компании все больше и больше пользуются популярностью среди собственников ТЦ, которые, в свою очередь, нередко создают свои подобные структуры.

"Плюсы от передачи объекта управляющей компании очевидны: здание будет находиться под постоянным контролем и в приличном состоянии", - утверждает С. Лобкарев.  "Кроме того, собственник не лишится доходов даже в том случае, если кто-то через суд вознамерится отобрать здание, а экономия ресурсов и грамотная эксплуатация помогут избежать ненужных трат на замену оборудования и электроэнергию".

Однако минусы передачи здания в управление наемной организации тоже очевидны. Во-первых, собственник теряет единоличное влияние на техническое состояние и доходность объекта недвижимости. Во-вторых, в некоторых случаях собственник теряет контроль и личные отношения с арендаторами.

Несмотря на минусы, между собственником и управляющей компанией должны складываться доверительные отношения, ведь чем больше работы у обслуживающей компании, тем меньше забот у девелопера.

На шопинг в Подмосковье

Учитывая высокую привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость, количество свободных площадок под строительство в Москве стремительно сокращается. Поэтому девелоперы обратили свои взоры на города ближнего Подмосковья: Химки, Мытищи, Реутов, Одинцово, Красногорск…Сегодня на границе Москвы образовался целый ряд крупных торговых центров, которые пользуются стабильным спросом у покупателей.

"Интерес девелоперов к созданию ТЦ в области обусловлен не только сильной конкуренцией и дефицитом участков в столице, но и востребованностью торговых помещений в области потенциальными арендаторами и покупателями", - говорит Я. Жуков.

Естественно, в области  меньше доля затрат на разработку и реализацию архитектурных и инженерно-технических решений при строительстве ТЦ, а также разумная доля социальных обременений.

"Сегодня города в Московской области с населением в 100 тыс. имеют такой же экономический потенциал, как крупные города в отдельных регионах, а уровень доходов населения Подмосковья растет. Поэтому в выходные дни жителям хочется культурно отдыхать и делать покупки в своем городе, а не тратить два-три часа на дорогу до Москвы", - считает Я. Жуков.

Мария Чумакова