КДО

Рынок вторичного жилья перешагнул психологически важную отметку в 4000 долларов за метр еще в сентябре, да так и застыл, нащупав наконец необходимый уровень поддержки. Прогнозы аналитиков по поводу дальнейшего поведения рынка разбросаны как всегда во всем диапазоне ценового спектра. Тем не менее, продолжая игнорировать наиболее радикальные сценарии развития событий, цены, похоже, давно уже готовы к грядущей стабилизации.

Рынок взял паузу

Темпы роста цен на московскую недвижимость продолжают затухать. Гигантский маховик, запущенный далекой весной 2004, похоже, уже выработал свой ресурс и крутится, скорее, уже по инерции.

По оценке Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, в сентябре 2006 года средняя цена предложения выросла на 6,3% (против 3,9% в прошлом месяце) и составила 4665 $ за кв. метр. Аналитики из МИЭЛЬ связывают это прежде всего с сезонной активизацией рынка недвижимости, когда люди возвращаются из отпусков и начинают решать свои жилищные вопросы: одни продают, другие покупают. Что касается деления по типу жилья, то, по их мнению, наибольшие изменения цен сохраняются в сегменте дорогого жилья - монолит (+10,1%) и монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности (+6,3 процента). Аутсайдером месячного прироста стал сегмент малогабаритного жилья - хрущевки - панель (+3%) и хрущевки кирпич (+3,2 процента).

Свою оценку структуры предложения по типу застройки дает и Нина Кузнецова - генеральный директор компании "МИАН-Агентство недвижимости". По ее мнению, более половины предлагаемых квартир (52%) расположено в панельных домах, практически каждый третий продаваемый объект (31%) - кирпичная застройка. На современное монолитное домостроение приходится около 11% (этот показатель постепенно увеличивается), доля сталинских квартир в структуре предложения не превышает 6 процентов. В разрезе количества комнат почти третью часть (32%) предложения составляют двухкомнатные объекты. Второе место с долей 28% принадлежит трешкам. Однокомнатные квартиры, которые несколько лет назад лидировали в структуре предложения, в настоящий момент находятся на третьей позиции (24 процента).

Быки или медведи?

Таким образом, на сегодняшний день на рынке происходит борьба двух противоречащих друг другу тенденций: с одной стороны - это сезонное увеличение спроса. С другой -  значительный рост предложения, обусловленный множеством факторов, среди которых главным называют выброс на рынок инвестиционных квартир, приобретенных именно с целью получения прибыли. Доля таких квартир по разным оценкам колеблется от 20 до 40 процентов. С этим не согласен В. Луцков, полагая, что влияние сезонного фактора не позволяет столь четко и однозначно, как это делают некоторые эксперты, артикулировать долю инвестиционных квартир в структуре предложения и определить их влияние на поведение цен. Тем не менее, по оценке Н. Кузнецовой, по состоянию на сентябрь 2006 года количество предложений на рынке вторичного жилья Москвы превысило 30 тыс. объектов. По сравнению с декабрем прошлого года число предлагаемых объектов увеличилось на 23%, ежемесячный рост в среднем составил 3,3%, наибольший прирост (17%) зафиксирован в сентябре. В денежном выражении объем предложения возрос на 85% (8,1% в среднем ежемесячно) и составил более 8,5 миллиардов долларов.

На наш взгляд, наиболее вероятным выглядит предположение, что часть инвесторов все же решилась выставить свои квартиры на продажу с целью зафиксировать прибыль, ведь сезонные факторы влияют как на спрос, так и на предложение, однако именно в этот период на рынке наконец было зафиксировано долгожданное превышение предложения над спросом.

В ожидании

Участники рынка сейчас замерли в ожидании, что же будет дальше. Вариантов развития событий, как всегда, всего три: обвал, рост или стагнация. В пользу первого высказываются в основном финансовые аналитики, связывая это с высокой вероятностью макроэкономических кризисов, например, дальнейшим падением цен на нефть или повышением учетной ставки в США, что повлечет за собой обвал всех развивающихся рынков.

Еще один радикальный сценарий, за который стоят многие застройщики и риэлторские агентства, - дальнейшее повышение цен вплоть до следующего психологически важного уровня в 5000 долларов за кв. метр. Так, по мнению В. Луцкова, рынок жилой недвижимости может перешагнуть этот барьер уже к концу текущего года. В то время как Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty, предсказывает, что преодоление этой отметки произойдет уже в ноябре. По ее словам, в целом существующая законодательная база не позволяет в ближайшее время резко увеличить предложение новостроек, поэтому спрос на вторичную недвижимость и порядок цен останутся на высоком уровне с тенденцией к дальнейшему увеличению.

Тем не менее, большинство экспертов, стараясь не впадать в крайности, делают в основном довольно умеренные прогнозы. Так Н.Кузнецова прогнозирует 4%-ный рост, учитывая ограниченность предложения новостроек, удорожание материалов, энергоресурсов и земли (что по сравнению с ежемесячными показателями первого полугодия 8-10% можно вполне расценивать как стабилизацию).

Умеренный сценарий кажется наиболее вероятным, ведь для обвала нужен внешний шок, причем этот процесс будет значительно растянут во времени в связи с большой инертностью рынка недвижимости. Скачок цен тоже вряд ли будет поддержан сжимающимся платежеспособным спросом, после того как сойдут на нет сезонные факторы. Все-таки не те доходы у населения…тут и 4000 уже слишком много, и даже ипотека не сможет помочь.

Евгений Бондарчук