КДО

Эксперты предупреждают: указывать фиктивную цену в договоре купли-продажи опасно для обеих сторон сделки

Платить налоги не любит никто, особенно при продаже того, что, казалось бы, по праву принадлежит тебе и только тебе. Например, с продажи своей собственной квартиры. Правда, здесь государство достаточно гуманно: налог с продажи берется, только если квартира принадлежала вам менее трех лет (до 2005 г. этот срок составлял 5 лет). Если все же приходится продавать квартиру до этого срока, надо знать, что с суммы, превышающей один миллион рублей, вы как продавец должны уплатить налог в 13 процентов. Если же сумма, указанная в договоре купли-продажи, меньше миллиона рублей, то налог не платится независимо от срока. Однако и в этом случае необходимо сдать документы, в которых будет указан доход от продажи квартиры, и просить предоставить вам налоговый вычет.

Правда, на практике это мало кто делает: большинство предпочитает просто не ставить налоговую инспекцию в известность о прошедшей сделке. И напрасно: контакты органов регистрации и налоговиков налаживаются, и скрывать очевидное неразумно. "Все граждане должны подавать декларацию, в которой, помимо прочих доходов, указать, сколько домов, дач, квартир они продали за год", - говорит руководитель юридического департамента МИАН-Агентство недвижимости Хая Плещицкая. - В случае же, если декларацию вы по каким-то причинам не подали, - налоговая инспекция вправе наложить на вас штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. В случае злостной неуплаты штраф может быть увеличен до 40 процентов".

Реальную сумму пишут только по незнанию

Если единственное, что вас останавливает от декларирования дохода от продажи квартиры, - это отсутствие времени и опыта, то для облегчения головной боли существуют многочисленные фирмы, помогающие правильно оформлять налоговые декларации. Существуют и способы существенно сократить налогооблагаемую базу, вполне простые, но достаточно рискованные. Самый простой - записать в договоре купли-продажи сумму, не превышающую миллион рублей. Конечно, в Москве квартир за такие деньги уже давно нет, однако по закону ничто не мешает вам продать квартиру за любые деньги: ваша квартира, что хотите, то и делаете.

Однако такой договор чреват проблемами и для продавца, и особенно для покупателя. Продавцом квартиры стоимостью меньше миллиона могут заинтересоваться все те же налоговики. "Налоговые органы вправе для контроля за налогами проверять правильность применения цен, - говорит Х. Плещицкая, - однако, это сложно: должен быть аналогичный товар, чтобы сравнить. Пока такая практика неизвестна". Для покупателя проблема в другом. В случае, если продавец попытается квартиру себе вернуть, сказав, например, что это была сделка, совершенная под влиянием тяжелых обстоятельств, то сделка может быть признана недействительной через суд. При этом продавец квартиры обязан возвратить покупателю сумму, указанную в договоре.

Доказать продавцу, что он получил 400 тысяч долларов, а не 1 млн. рублей, как указано в договоре, будет практически невозможно. Даже если была расписка, ее могут не принять. Даже проведение графологической экспертизы (то есть, экспертизы, определяющей соответствие почерков на документах или принадлежность почерка определенному человеку) может ничего не дать. Кроме того, в случае, если выяснится, что в договоре была записана фиктивная сумма для ухода от налогов, это признают притворной сделкой, а это уже серьезная проблема для обеих сторон.

Обратная сторона медали

Есть еще одна проблема для покупателя. Как известно, при определении размера налоговой базы, налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в сумме, израсходованной на покупку жилья в пределах 1 млн. рублей. Если в договоре записано не 1 млн. руб., а меньше (например, по БТИ), то покупатель лишается возможности получить налоговый вычет в полном объеме. Правда, в большинстве случаев эта коллизия снимается, поскольку в договор пишут именно 1 миллион. Кстати, этот факт, по мнению риэлторов, иногда препятствует заключению сделки. Если у покупателя белая зарплата, оформленный ипотечный кредит, то ему необходимо показать полную сумму для того, чтобы получать все свои налоговые вычеты. Кстати, ипотечный кредит просто не дадут, если не записать реальную стоимость квартиры.

Если же вы сами строили жилой дом, то необходимо собрать все документы, которые подтверждают расходы на строительство, потом дом оформляется в собственность, и после этого можете получить налоговый вычет. Быстрее "выбрать" налоговый вычет можно, если оформить квартиру в долевую собственность на всех работающих! (то есть, получающих доход) членов семьи, тогда и вычет распределяется на всех. Однако тут надо помнить, что дается он один раз в жизни, а значит, больше вычет получить будет нельзя. Кроме того, вычет в один миллион предоставят не каждому, его распределят на всех долевиков, так что никакого смысла в этом нет. Вместо этого лучше позаботиться о том, чтобы иметь большую белую зарплату.

Оксана Самборская