КДО

...но для этого необходимо понять правила игры

За последние пятнадцать лет российскому народу пришлось переварить немало новшеств, и не последнее из них - усложнившаяся система налогообложения. К счастью, в большинстве случаев простому смертному, не имеющему своего бизнеса, разбираться в тонкостях налогообложения совсем необязательно. Но вот если речь идет об операциях с недвижимостью, то хотя бы какие-то основы лучше усвоить, иначе ошибки могут быть весьма дорогостоящими - в самом прямом, финансовом смысле слова. О некоторых из этих основ рассказала Ирина ДавидовскаЯ, заместитель директора Палаты налоговых консультантов.

Гражданину РФ сегодня предоставляется возможность получить ряд налоговых вычетов, которые позволяют уменьшить налоговую базу, а значит и сумму налога на доходы физических лиц (стандартные, социальные, имущественные, профессиональные вычеты). Мы рассмотрим лишь один из имущественных вычетов, который предоставляется в связи со строительством или приобретением в собственность жилья. Этот вычет не может превышать 1 млн. рублей, и он предоставляется не более одного раза в жизни. Правда есть исключение: те, кто получил вычет по закону о подоходном налоге, который действовал до 2001 года, то есть до вступления в силу 23-й главы НК, могут обратиться за вычетом уже на основании НК, так что на смене законодательства некоторая часть граждан выиграла.

Дополнительная возможность получить налоговый вычет существует при использовании для покупки или строительства жилья ипотечного кредита или иного целевого займа (нужно только доказать, что он истрачен именно на жилье). При этом учитывается не вся сумма кредита, а размер процентов, уплаченных банку. И здесь ограничений на сумму вычета нет. То есть, если сумма процентов банку превысит 1 млн. руб. (что вполне вероятно), то все равно на всю эту сумму будет уменьшена налоговая база. Правда, произойдет это не сразу, а по мере уплаты процентов банку.

Что можно реально получить?

Это основы. Но что в реальности означает налоговый вычет? Некоторые полагают, что государство настолько заинтересовано в приобретении нами жилья, что готово погасить нам расходы на сумму в один миллион рублей, а также все проценты по кредиту. К сожалению, это не так. На самом деле вычет - это не выплата некой суммы, а возврат налога, уплаченного с ваших доходов в пределах этой суммы. То есть, с пресловутого миллиона вам вернут максимум 130 тысяч рублей, поскольку ставка - 13 процентов. Разумеется, и эту сумму вы получите лишь в том случае, если расходы на покупку или строительство жилья составили не менее 1 миллиона рублей. Можно получить и больше 130 тыс. руб., но только в случае, если для покупки используется кредит (как уже сказано, при этом размер вычета не лимитирован).

Кроме того, возврат налога для большинства растягивается на несколько лет, поскольку не все имеют годовой доход в 1 млн. руб. или больше. К примеру, если Ваш задекларированный доход - 500 тыс. рублей, то вы получаете 65 тыс. (13% от 500 тыс.), а остаток переносится на следующий год, и он будет выплачиваться до тех пор, пока вы не получите свои кровные 130 тысяч. Если же ваш белый доход невелик, то выплаты могут растянуться на десятилетия. Что самое неприятное, при таком варианте, ваши деньги будут планомерно съедаться инфляцией.

Как реально эти деньги получить? Есть два способа. Деньги можно получать через налоговую инспекцию либо по одному из мест работы. Каждый метод имеет свои плюсы и минусы, и выбор здесь за вами. В случае с налоговой инспекцией вы получите возврат налога единовременно по окончании года - после подачи налоговой декларации и других необходимых документов. Если вы решили получать деньги по одному из мест работы, то вам просто не будут вычитать 13% из зарплаты. Однако если вы поменяете работу, то вам придется все оформлять по второму кругу.

Комнаты - вне игры

Далее рассмотрим несколько тонких, но весьма существенных моментов. Момент первый: предположим, вы покупаете не квартиру, а комнату. На комнаты налоговый вычет сегодня не распространяется, а распространяться начнет только с 2007 года. Так что, если у вас в договоре прописано, что вы покупаете комнату, то на вычет вы права не имеете. Но если в договоре сказано, что вы покупаете долю в квартире (в реальности составляющую ту же самую комнату), - то право на вычет у вас есть. Кстати, если вы не получите вычет за купленную комнату, ваше право на его получение сохраняется, но придется ждать следующей покупки. Так что, решайте сами.

Второй момент: возможное увеличение суммы вычета. Один раз законодатель уже увеличил сумму выплаты - с 600 тыс. рублей до 1 миллиона. Сейчас рассматривается поправка к Налоговому Кодексу, которая предусматривает увеличение этого вычета до 1,5 миллиона. И это вполне логично с учетом инфляции и роста цен на недвижимость. Увеличение суммы вычета на 50% на практике означает, что вы настолько же увеличите сумму возвращенного налога (со 130 тыс. до 195 тыс. руб.). Разница существенная. Можно и подождать с оформлением вычета или отложить его получение до следующей сделки (если таковая планируется в обозримом будущем).

Третий момент: вполне возможна ситуация, когда вы купили квартиру, начали реализовывать свое право на вычет, а далее вам захотелось эту квартиру продать. Как быть? Никак: он все равно будет использован в полном объеме, недавно именно на этот счет Минфином были даны исчерпывающие разъяснения, хотя не так давно многим гражданам пришлось попортить себе нервы в такой ситуации.

Одна квартира - один вычет

Момент четвертый, так сказать, семейный. Предположим, вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, т.е. устанавливаете право собственности на всех членов семьи в равных долях. Скажем, ваша квартира принадлежит четырем равноправным собственникам: вам, супруге и двоим детям. В этом случае, даже если квартира куплена полностью на ваши заработанные и задекларированные деньги, ваш вычет составит не миллион, а 250 тысяч, с коих вы и получите свои 13 процентов. Вычет дается не на человека, а на объект недвижимости. Так что и тут думайте сами, решайте сами. Вообще, дела семейные бывают весьма запутанны. Поэтому при покупке недвижимости очень рекомендуется проконсультироваться с хорошим юристом и предусмотреть все возможности.

Момент пятый, последний из упоминаемых в данной статье, но далеко не последний из скользких. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи заключается между близкими родственниками (например, между взрослыми детьми и родителями). Если вы в таком случае придете за вычетом в налоговую инспекцию, то вам могут и отказать в его получении, сославшись на соответствующее письмо Минфина. Дело в том, что родственники считаются взаимозависимыми людьми, а такие лица при заключении сделок между собой не могут претендовать на имущественный вычет.

Ситуация иногда становится забавной, а именно: если у мужа и жены разные фамилии, то налоговые органы об их взаимозависимости никогда не узнают, поскольку свидетельство о браке для получения вычета не требуется. А вот если вас угораздит купить квартиру у совершенно чужого человека, но... однофамильца, то вполне возможно, что вас ждет весьма поучительный марафонский забег по различным инстанциям. А, учитывая, что даже сами сотрудники налоговых органов далеко не всегда могут компетентно ответить на все вопросы налогоплательщиков, то при заключении сделок с недвижимостью И.Давидовская советует обязательно проконсультироваться у налоговых консультантов - слишком уж велика в таких случаях цена вопроса.

М.Оськин