КДО

Совершать сделки с недвижимостью, в числе собственников которой присутствуют несовершеннолетние, всегда было непросто в рамках нашего законодательства. Реформы середины 90-х, а также недавние изменение в Гражданском кодексе так и остались лишь попытками упорядочить отношения в этой сфере. Тем временем каждый день у людей возникает необходимость купить-продать, обменять или совершить другой вид операции с квартирой, долей которой владеет, как правило, их ребенок. Мы решили прояснить эту ситуацию.

Ликвидность решает все!

Как известно, ценность актива напрямую зависит от его ликвидности, то есть, от того, насколько быстро его можно купить, продать или обменять. Справедливость данного утверждения базируется на одном из основных постулатов классической экономической теории, больше известном как "время - деньги!". Эту фразу, ставшую афоризмом много веков назад, сегодня можно назвать одним из главных законов свободного рынка, применимым к любой сфере экономических отношений. Рынок недвижимости, несмотря на его очевидную инертность и консервативность, в этом случае вряд ли можно назвать исключением. Мало кто захочет связываться с квартирой, любые операции с которой сопряжены не только со значительными временными затратами, но и с дополнительными издержками.  А между тем спрос на сегодняшний день является главным фактором, определяющим цену такой квартиры. При этом становится очевидным, насколько важно для всех участников сделки минимизировать любые существующие риски. Наличие или возможное появление несовершеннолетних среди собственников объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, обычно называют одним из первых в длинном перечне подобных рисков. Главная опасность при этом исходит от противоречивого и постоянно меняющегося законодательства. Так например, в начале 90-х во времена авантюрных экспериментов с приватизацией, несовершеннолетние не попадали в число собственников. Согласно ст. 7 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользоваться данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. Или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования жилыми помещениями. Говоря простым языком, в случае, если родители позабыли включить своих чад в число собственников, а потом продали или обменяли эту недвижимость, подросшие дети могут оспорить такую сделку в судебном порядке. Распутывать сложный клубок противоречий и восстанавливать статус-кво чаще всего приходиться риэлторам. Если, к примеру, ребенок не входил в число собственников проданной квартиры, то во избежание возможных осложнений в будущем они могут посоветовать наделить его через дарение, соразмерно той доле, которую он потерял при приватизации. Возможны и другие варианты.

Принцип маятника

Нужно отметить, что нормативно-правовое регулирование в этой сфере, как и многое в нашей стране, осуществлялось по принципу маятника. После распада СССР, когда машина государственного контроля резко сбавила обороты, а население с головой погрузившись в рыночные отношения, бросилось все покупать и продавать, о правах детей думали мало. Отсюда и многочисленные случаи нарушений, и хотя на тот момент в Гражданском кодексе  действовал Закон "О браке и семье", ст.133 которого называлась: "Сделки, которые не вправе совершать опекун и попечитель, и сделки, для совершения которых требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства", и ограничивала возможности для злоупотребления и ущемления прав ребенка, его почему-то никто не принимал во внимание.

Государство попыталось решить эту проблему, передоверив социальным работникам функции контроля и надзора в этой сфере, создав при этом  для несовершеннолетних такую правовую броню, что участникам рынка недвижимости приходилось всякий раз обращаться в органы опеки независимо от того, являлся ли ребенок собственником квартиры или был просто там зарегистрирован.

Уже скоро в ходе правоприменительной практики стало ясно, что существующий механизм так до конца и не решает накопившихся проблем, а лишь создает сложности добросовестным родителям. То есть, "маятник" качнулся в другую сторону. С принятием Закона № 213 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" была изменена норма, в соответствии с которой согласие органов опеки и попечительства требовалось, даже если несовершеннолетние члены семьи собственника только проживали в отчуждаемом помещении.

Получается, что вместо того, чтобы попытаться создать принципиально новый и эффективный инструмент, государство предпочитает оставить детей "без присмотра", вернув все на круги своя.

Dura lex

Вот так на сегодняшний день выглядит законодательство в этой сфере. До 14 лет за  несовершеннолетних в их интересах действуют законные представители - чаще всего родители или же опекуны. Они расписываются во всех документах вместо детей. Молодые люди 14-18 лет подписывают документы самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей. До достижения ребенком совершеннолетнего возраста и появления у него полной дееспособности, основным документом, гарантирующим правомерность сделки с недвижимым имуществом, является разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии с ст. 34 ГК РФ, на сегодняшний день ими являются органы местного самоуправления. В Москве такими органами являются муниципалитеты. Как поясняет юрист компании БЕСТ-Недвижимость Мария Макарова, их согласие требуется всякий раз, когда происходит отчуждение жилого помещения, в котором  проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского  попечения, находящиеся под опекой или попечительством, либо сами являющиеся собственниками данного жилого помещения…

Важно заметить, что перечень документов, необходимых для получения разрешения, меняется в зависимости от района, поэтому лучше заблаговременно уточнить, какие справки вам понадобятся. Собранный пакет документов необходимо будет передать уполномоченному инспектору, который, в свою очередь, представит их для рассмотрения специальной комиссии. Итогом всего этого должно стать решение за подписью главы муниципального образования. Основным критерием, которым по идее должна руководствоваться комиссия, является изменение жилищных условий и имущественного положения ребенка. Если они не ухудшаются, решение будет однозначно положительным, сложности здесь вызывает лишь отсутствие в законодательстве четко определенных признаков, по которым можно было бы классифицировать какие-либо изменения как улучшения или ухудшения. В этих условиях нормативно-правовой вакуум заполняется за счет личного мнения вашего инспектора. Процесс принятия решения при этом может затянуться до 30 дней. За такой длительный период многое может произойти, как известно, сделки, растянутые во времени наиболее часто срываются. Тут необходим индивидуальный подход, а лучше всего такие вопросы решать через риэлторов, которые в силу своего опыта знакомы с теми или иными нюансами требований каждого инспектора.

Опека стала лучше

В силу некоторых историко-политологических особенностей развития нашей страны, на сегодняшний день редко можно встретить такой орган исполнительной власти, про который бы говорили либо хорошо либо ничего. Ругать чиновников у нас всегда было модно, однако органы опеки и попечительства в этом смысле выгодно отличаются от своих коллег по бюрократическому аппарату. Как отмечает М. Макарова,  в последнее время в их деятельности наметились позитивные изменения, они стали быстрее и лучше оценивать положение ребенка. Самим инспекторам гораздо удобней работать с постоянными клиентами, то есть риэлторами, и наоборот. При этом каждая сторона уже заранее знает, что от нее хочет другая. Риэлторы имеют точные сведения о том, кому какие нужны документы, а инспектора начинают ориентироваться уже не на те формальные, заданные законом 30 дней, а на реально существующие сроки. Немаловажен также фактор постоянного личностного взаимодействия, позволяющий организовать решения некоторых вопросов в "пожарном" порядке. Проще всего здесь будет добросовестным родителям, действительно желающим улучшить жилищные условия своего ребенка. Риэлтор поможет им быстро собрать необходимые документы и передаст их инспектору. А вот у мошенников, скорее всего, возникнут проблемы, хотя и здесь существуют свои недоработки. Так, на основании Постановления Правительства РФ "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля над его формированием и использованием" все сведения о таких детях заносят специальную базу. Если дети есть в этом списке, то на операции с принадлежащей им недвижимостью уже требуется разрешение органов опеки.  Беда в том, что процесс формирования  базы идет не так быстро, как хотелось бы, что создает дополнительные возможности для мошенничества в этой сфере.

Евгений Бондарчук