КДО

Есть занятия, которым можно предаваться бесконечно: толочь воду в ступе, смотреть на огонь, воду или как кто-то другой работает. К их числу, бесспорно, относится и обсуждение того, что же будет с ценами на real estate. Тема "Перспектива ценовой ситуации на московском рынке недвижимости" абсолютно беспроигрышна и гарантирует интерес общественности.

На днях этот “увлекательный” вопрос вновь обсуждался в агентстве "РосБизнесКонсалтинг", где проходил круглый стол "Вероятные сценарии развития ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости".

В этот год решили самураи…

"Кто считает, что нашему рынку предстоит снижение цен?", - строго спросил собравшихся аналитиков генеральный директор "Билдинг Медиа Групп" Петр Шура. Храбрец нашелся один - управляющий директор управляющей компании "Финам Менеджмент" Сергей Хестанов. В качестве примера он привел Японию начала 90-х. В те годы автомобильная промышленность страны демонстрировала потрясающие результаты, завалив своими тойотами и хондами весь мир. В страну самураев широкой рекой лились деньги, с которыми никто не знал, что делать. В итоге, все бросились покупать квартиры, а банки, желая тоже поучаствовать во всеобщем празднике жизни, стали всячески заманивать заемщиков, выдавая ипотечные кредиты тем, кто имел всего лишь 10% от стоимости квартиры. Потом случился небольшой макроэкономический ай-ай-ай, часть (весьма незначительная) заемщиков объявила о неспособности обслуживать кредиты. Банки пошли по естественному в такой ситуации пути: изымали квартиры и выставляли их на продажу. Этого оказалось достаточно, чтобы сломать равновесие спроса и предложения, цены покатились вниз, уменьшившись ровно в два раза… Тут закачалась уже и банковская система - многие кредитные организации обнаружили, что выдав 90% на покупку квартиры стоимостью в 200 тысяч долларов (т.е. размер кредита 180 тысяч долларов), они имеют в обеспечении квартиру ценой… 100 тысяч долларов. Спасал ситуацию Центробанк Японии, прокредитовавший проблемные банки по ставке 0,15% годовых.

По мнению С.Хестанова (которое он, впрочем, постоянно сопровождал оговорками о том, что представляет компанию, которая в основном действует на фондовом рынке и к рынку недвижимости имеет достаточно косвенное отношение), наблюдающийся на московском рынке рост явно ненормален. "Из этого следует вывод, что значительная часть роста цены находится вне плоскости классического экономического анализа, а проще говоря, это психологические настроения участников рынка. Что, конечно, не может продолжаться вечно”.

Профессионалы не поддержали

Впрочем, остальные участники круглого стола (а это были значительно более близкие к рынку недвижимости люди) в японскую схему не поверили. Цены на московском рынке продолжат рост, и пока не видно факторов, которые могли бы изменить эту ситуацию - резюмировал практически общее мнение директор департамента маркетинга и планирования компании "Билдинг Медиа Групп" Сергей Елисеев.

По его словам, цены на московском рынке непрерывно растут уже более шести лет - с июля 2000 года. За это время во внешнем мире происходили разные события, например, в 2001-2002 годах нефть достаточно существенно подешевела, тогда этот факт даже всерьез обеспокоил российское правительство. Но квадратные метры в Москве продолжали дорожать. С. Елисеев убежден, что основной причиной роста цен является неудовлетворенный спрос на квартиры. На вторичном рынке на пятерых продавцов приходится восемь заявок на покупку. Первичный рынок, который, по идее, должен бы оттягивать на себя платежеспособный спрос, с этой задачей не справляется. Строят в Москве мало, кроме того, сроки возведения домов и оформления квартир в собственность таковы, что новые квартиры невозможно использовать в альтернативных сделках, а именно: они составляют сегодня большинство на нашем рынке.

Как отметил С.Елисеев, на любые изменения сложившейся ситуации потребуются многие годы. Пока же избыточному спросу некуда деваться, и он ведет к росту цен, который то немного замедляется, то вновь становится "диким, как тот, который мы наблюдали в начале этого года". Кстати, нашлось и объяснение (на взгляд автора этой статьи, весьма правдоподобное), почему цены сейчас несколько притормозили. По мнению С.Елисеева, подорожание на нашем рынке традиционно идет лесенкой: после периода активного роста происходит стабилизация, за которой, однако, следуют не остановка цен и стагнация, а новый виток роста. Тут дело в том, что большинство покупателей и продавцов московских квартир альтернативщики - продавая свою недвижимость, они сразу покупают что-то другое. Во время фазы резкого роста эти люди уходят с рынка (при быстром изменении цены связать альтернативу невозможно), но как только цены чуть начинают стабилизироваться, альтернативщики появляются снова и разгоняют рынок по новой. И продолжаться этот процесс может достаточно долго.

Маловато будет!

Тезис о том, что нового строительства в Москве катастрофически мало и удовлетворить существующий спрос первичка не может, горячо поддержал и Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании "Дон-Строй". По его словам, из примерно 5 млн. кв. м жилья, которые строятся в Москве ежегодно, на качественные объекты приходится только десятая часть. Так что достичь какого-либо насыщения здесь вряд ли получится в обозримом будущем. Кроме того, предложение даже сокращается: в конце 2005 года каждый месяц на рынке появлялось 15-20 новых объектов, а сегодня - максимум один-два.

При этом Т.Баткин напомнил, что Москва - это не замкнутый рынок. Статус нашего города абсолютно уникальный, здесь перераспределяются все ресурсы, которые вообще попадают в Россию, сюда едут искать счастья люди со всей страны. Поэтому Москва будет тем самым последним из городов, который когда-либо затронет стагнация.

Глаза есть, а видеть нету…

Эта фраза из книжки про Дэрсу-Узала очень хорошо применима к еще одному участнику нашего рынка - государству. Что с блеском продемонстрировала пришедшая на круглый стол начальник отдела недвижимости и застройки Федеральной антимонопольной службы (ФАС РФ) Галина Трусова. От некоторых ее пассажей просто хотелось плакать.

Например, по ее мнению, до 70% московских новостроек приобретаются с инвестиционными целями, что подтверждается тем, что "в новых домах окна не горят". Ох уж эти негорящие окна! Г. Трусовой тактично объяснили, что из-за юридических проволочек оформление в собственность московских квартир тянется по два-три года. Дом давно выстроен, все оплачено, но покупателям не дают ни документов, ни ключей. По глазам представительницы ФАС было видно, что слышит она об этом впервые.

Еще одна замечательная идея - отделить тех, кто покупает квартиры для проживания, от тех, кто пытается спекулировать на них. Тут корреспондент не удержался и спросил Г. Трусову , как государство собирается делать это? Ответ более всего напомнил повесть О.Генри "Короли и капуста" (сам автор признавался, что названа так книга потому, что в ней говорится обо всем, кроме королей и капусты). Г. Трусова ровно пять минут рассказывала о социальной важности программы "Доступное жилье", о том, что стоимость 1 кв. м жилья в Москве на четвертый квартал 2006 года составляет 39 тыс. 650 руб. (уже смешно), о том, как нам всем необходимо обеспечить жильем военнослужащих. Только о самом вопросе не было сказано ни слова.

Такие вот "эксперты" от государства...

Владимир Абгафоров