КДО

Пожалуй, вопрос о возможном дефолте заемщика один из самых острых в сфере ипотечного кредитования. Выгодны ли подобные дефолты банкам? Как должен действовать заемщик, если вдруг наступает такая ситуация? На эти вопросы отвечает руководитель отделения ипотечного кредитования Корпорации недвижимости "Рескор" Светлана Зайцева.

При ипотечном кредитовании банк обязательно анализирует не только платежеспособность клиента, но и его кредитоспособность. Анализируется кредитная история, делаются выводы о том, насколько дисциплинирован потенциальный заемщик в выполнении своих обязательств, т. е. о его желании платить по кредиту. Выдавая займ, банк должен быть уверен, что кредит будет возвращен, поэтому изучает текущий уровень доходов заемщика, его расходы и делает прогноз по динамике в будущем (например, на какую зарплату этот специалист сможет устроиться в случае потери работы). Для принятия решения о кредитовании банки используют скорринг, или экспертное мнение (кредитный комитет). Многие банки используют принцип "четырех глаз", когда один специалист проводит собеседование, другой анализирует и т. д. Конечно, все эти меры банк принимает для того, чтобы кредитные обязательства заемщиком были исполнены.

Лучше с повинной

При временных финансовых затруднениях заемщику в первую очередь необходимо сообщить об этом в банк. В случае уважительной причины с банком можно договориться об отсрочке платежа на срок до двух-трех месяцев. Таким образом, у клиента банка появляется возможность найти новое место работы и возобновить выплаты по кредиту.

В случае, если кредит был получен два года назад и ранее или у клиента банка изменился способ подтверждения доходов, можно обратиться в агентство недвижимости к специалистам отдела ипотечного кредитования, которые помогут осуществить рефинансирование, то есть погашение ранее оформленного ипотечного кредита за счет нового кредита, полученного в другом банке с меньшей процентной ставкой.

Если дефолта все же не удалось избежать, лучше не прятаться от банка, а договариваться по-хорошему о продаже заложенной квартиры. В этом случае лучше заранее обратиться к риэлторам из агентства недвижимости, чтобы в короткие сроки найти покупателя и совершить сделку. Тогда заемщик максимально выигрывает, так как на вырученные от продажи деньги погашает кредит, проценты, штрафы, а остальное забирает себе. Рост цен на жилье в таком случае очень даже выгоден заемщику.

Больше не возьмешь

Ошибочно считать, что банкирам дефолт заемщика на руку. На самом деле банку доводить дело до суда не выгодно. К тому же, если суд посчитает допущенное должником нарушение крайне незначительным, то в обращении взыскания на имущество может быть отказано. Но если заемщик не погашает кредит и не идет на контакт с банком, то банк вынужден будет действовать в соответствии с кредитным договором: требовать полного досрочного исполнения обязательств, а в случае отказа заемщика подать в суд иск об обращении взыскания на предмет залога. После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, и квартира поступает на реализацию с торгов. В соответствии со ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений. То есть банк не может забрать себе больше, чем сумма основного долга, начисленные проценты, неустойки и штрафы.

Иногда клиенты спрашивают о том, можно ли договориться со страховой компанией о возмещении убытков при временной потере работы. Этого сделать нельзя. Иначе возникнет удобная для недобросовестных заемщиков возможность: не надо держаться за работу, все оплатит страховая компания. Другое дело - болезнь или несчастный случай, которые, без сомнения, являются страховыми случаями и подлежат возмещению.