КДО

Жилищный вопрос по-прежнему стоит перед большинством наших соотечественников. Когда-то в прошлой жизни можно было надеяться и ждать помощи от родного государства, ну а теперь мы сами становимся “кузнецами своего счастья”. С какой стороны подойти и как начать” ковать” наши граждане не ведают.

Инвестирование - это долгосрочное вложение средств в предприятия различных отраслей, в инновационные и предпринимательские проекты.

Цены на недвижимость не подвержены столь уж резким колебаниям, в отличие от фондового рынка. Поэтому доход здесь более долгосрочный и стабильный.

Частные инвесторы

Наиболее распространенным способом инвестирования в строительство жилья до недавнего времени считалось вкладывание средств частных инвесторов по принципу долевого участия. Инвесторами выступают стороны, заинтересованные в финансовом результате, а также конечные потребители. Такое сотрудничество в силу не вполне отрегулированных законодательных моментов относится все же к зоне достаточно высокого уровня риска, что сдерживало выход на рынок покупателей с инвестиционными целями. Договора долевого участия по закону должны проходить государственную регистрацию, но пока на практике строительные компании предпочитают заключать с клиентами иные договора.

Основной инструмент застройщиков - предварительный договор и вексель.

Предварительный договор

Достаточно распространена еще одна форма - форма предварительных договоров, которая регулируется рамками ГК РФ. Стороны договариваются о намерении совершить в будущем сделку по приобретению квартиры с зафиксированными параметрами и подтверждают эти намерения финансовыми гарантиями. Такие игры имеет смысл вести только с хорошо зарекомендовавшими себя компаниями.

Вексель

Еще одна разновидность предварительного договора предполагает использование векселя.

Согласно ст.143 ГК РФ, вексель - ценная бумага, удостоверяющая имущественные права. Вексель является разновидностью долгового обязательства, дающего бесспорное право требовать уплаты обозначенной в векселе суммы по истечении срока, на который он выписан.

Приобретая вексель, покупатель строящейся квартиры подписывает соглашение о покупке у застройщика (векселедателя) ценной бумаги на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя.

Преимущество вексельной схемы в том, что у покупателя квартиры есть право по истечении оговоренного срока обращения векселя предъявить его к оплате.

Недостатком этой схемы является то, что юридически нет никаких гарантий, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру. То есть теоретически существует риск, что застройщик может не принять вексель в качестве оплаты за квартиру, а просто вернет вам ваши деньги. Обычно вексель продает не сам застройщик, а какая-нибудь созданная им компания, в то же время обязанность оплатить квартиру возникает у покупателя именно перед застройщиком.

Облигации

Облигации - это ценные бумаги с низким риском убытка, приносящие невысокий, но стабильный доход. Именно безопасность и стабильность дохода отражается на его невысоких показателях. Считается, что инвестировать в облигации - наиболее надежное вложение средств на рынке ценных бумаг. Это очень похоже на банковский вклад - деньги кладутся под известный процент и на определенный срок. Преимущества перед банковским вкладом заключаются в следующем: возможность забрать деньги без потери набежавших процентов и обычно все-таки более высокая доходность. Облигации выпускают компании самых разных отраслей, в том числе и строительные, например, ГК "ПИК", СУ-155, “МИРАКС” и другие. Для получения ощутимого дохода нужно вложить не менее нескольких тысяч долларов.

Облигации являются неплохим инструментом для накопительного долгосрочного инвестирования, когда инвестор, не спеша, постепенно копит деньги для покупки квартиры или загородной недвижимости.

ЗПИФЫ

Существует еще одна форма участия в инвестиционных строительных проектах, это закрытые паевые инвестиционные фонды. ПИФ - это "общий котел", объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление управляющей компании. Задачей управляющей компании является вложение средств наиболее эффективно, чтобы стоимость паев максимально возросла. В отличие от депозита, где процентная ставка заранее оговорена, при инвестировании в фонд вся прибыль достается пайщику (за минусом вознаграждения и расходов управляющей компании). ЗПИФы, как правило, создаются под конкретный строительный проект.

Средний порог вхождения в новые фонды постоянно понижается, и поэтому они становятся все более привлекательными и доступными для частных инвесторов.

Инвестор паевых фондов - это тот, кто имеет целью не приобретение в собственность какой бы то ни было недвижимости для использования в личных нуждах, а тот, кто вкладывает денежные средства в строительные проекты с целью получения инвестиционного дохода.

Комментарий специалиста

На вопрос, может ли частник приобрести пай, например, на начальной стадии строительства, а потом стать счастливым обладателем квартиры в новостройке, ответил заместитель генерального директора "Объединенной строительной компании" Михаил Зайцев: “Отвечая на ваш вопрос, скажу так: любой желающий - будь то юридическое или физическое лицо, может приобрести пай Закрытого паевого инвестиционного фонда. Но владение паем не означает, что пайщик владеет какой-то частью имущества, пропорционально стоимости его пая. Суть участия в ЗПИФах заключается в том, что это надежный, четко регламентированный инвестиционный инструмент”.

ЗПИФН - это не юридическое лицо, а имущественный комплекс без образования юридического лица, созданный на средства пайщиков. Процедура образования подобных ПИФов следующая. Участники одного или нескольких строительных проектов нанимают управляющую компанию, которая формирует необходимый комплект документов для регистрации паевого фонда в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). ФСФР тщательно проверяет все Правила работы фонда: виды деятельности фонда, под чьим управлением он находится, сколько включает паев и какова их номинальная стоимость. Если у ФСФР нет замечаний, то ЗПИФН регистрируется, публикует сведения о себе в СМИ, после чего в течение трех месяцев происходит формирование фонда, т.е. продажа всех паев.

Срок деятельности ЗПИФн - не более 15 лет. В соответствии с правилами доверительного управления фонда, управляющая компания должна обеспечивать финансирование строительного проекта, максимально стремясь к минимизации рисков и, следовательно, приводить к увеличению стоимости паев. К слову сказать, по закону в штате управляющей компании должно быть не менее 6 специалистов, имеющих специальные квалификационные аттестаты.

К плюсам участия в ЗПИФН можно отнести высокую степень безопасности инвестирования в строительство, так как их деятельность регламентируется, лицензируется и контролируется на государственном уровне.

К недостаткам - пайщикам не гарантируется размер доходности приобретенных ими паев.

Оксана Добровольская