КДО

Рынок московской недвижимости повел себя как нормальный электрический чайник - вскипел, отключился и остывает. Главным итогом зимы и весны 2007 года стала стагнация. Это резко контрастирует с ситуацией ровно год назад, когда цены росли почти на 10% в месяц. Насколько снизились цены - сказать трудно. Риэлторы рассказывают, что падение ликвидности жилья и увеличение сроков экспозиции привело к тому, что те редкие сделки, которые совершаются, проходят по ценам значительно ниже заявленных в рекламе.

Этот поезд - в огне

Что касается первичного рынка, то и здесь цены снижаются. Правда, пока в форме скидок. Весьма характерной в этом отношении стала недавно прошедшая 12-я Международная выставка "Инвестиции. Строительство. Недвижимость - 2007". Количество посетителей у стендов столичных застройщиков за год снизилось практически до состояния полного вакуума. Представители компаний предлагали всевозможные скидки, даже не успев поинтересоваться, что, собственно проходящему мимо посетителю нужно. Скидки бывают разные: некоторые компании, например, стали предлагать покупателям отделку в подарок.

У первички все последние годы было два социальных слоя покупателей - средний класс, которому нужно жилье, и более состоятельная публика, которая использовала жилье как финансовый инструмент. Сейчас первичный рынок разом лишился обеих аудиторий. Спекулянты не покупают квартиры, потому что больше не верят в потенциал роста, а средний класс при достигнутом уровне цен вообще можно не рассматривать как потенциального покупателя - ипотечный кредит при его доходах уже нельзя профинансировать даже в случае покупки панельной однушки (а социальные амбиции среднего класса гораздо выше).

Таким образом, покупатели сегодня просто успокоились, решив для себя, что "этот поезд ушел". Власти, очевидно, начинают понимать, что в условиях падающего рынка их влияние ограничивается декларациями. Если покупателя не устраивают цены на первичном рынке, он просто уходит на вторичный, тем более, что там сейчас представлено немало недавних новостроек (спекулянты спешат пока не поздно зафиксировать прибыль).

Будет еще дороже

Подводя итоги реализации национального проекта "Доступное жилье" в первом квартале 2007 года, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик предположил, что цены на жилье начнут расти через год - со второго квартала 2008 года. Надо сказать, что и сегодня цены снижаются не везде. В Ярославле, где большую активность проявляют московские застройщики, летом 2006 года цены были на уровне 20-25 тыс. руб. за кв. м, а к февралю 2007 г., когда произошел очередной скачок, они достигли 39 тысяч. Эксперты прогнозируют, что к лету они поднимутся еще выше - до 50 тысяч.

Но в большинстве регионов, как и в Москве, цены стабилизировались. Причем в тех городах, где рост цен в 2006 году был особенно сильным (Нижний Новгород, Ярославль, Москва), стабилизация сопровождается резким снижением активности покупателей и особенно на первичном рынке. Пока продавцы и покупатели занимают выжидательную позицию. Первые не хотят снижать цены, вторые - вкладывать деньги в актив, текущая доходность которого меньше, чем проценты по депозитам. Каждый стоит на своем, рынок продолжает замедляться. Впрочем, это, может быть, и к лучшему. Все понимают, что в прошлом году рыночный "котел" очень сильно перегрелся, и у него чуть было не сорвало предохранительный клапан. Очевидно, что теперь всем участникам рынка нужно время, чтобы немного остыть. А главным итогом первых пяти месяцев 2007 года стало то, что рынок жилья перестал быть дефицитным, а значит "музыку" на сегодня заказывает не тот, у кого товар, а тот, у кого есть деньги, а еще больше те, у кого этих денег уже не хватает.

Алексей Маслобойников