КДО

Продавец хочет продать подороже, а покупатель - купить подешевле. Но преимущество всегда есть у тех, кто формально стоит над схваткой и определяет правила игры. По мнению аналитика рынка недвижимости Александра Крапина, генерального директора агентства RWAY, аномальный рост цен на жилье в 2005-2006 годах явился ответной реакцией московских властей на их вытеснение с занятой ниши рынка сильными игроками федерального уровня.

Не секрет, что динамичный рост экономики Москвы был обусловлен в первую очередь развитием рынка недвижимости. Москва не получила выгод от чубайсовской приватизации и не имеет природных ресурсов, поэтому вполне естественным было стремление города взять под свой контроль рынок недвижимости. Система была основана на градостроительном регулировании и сохранении в руках города собственности на землю. Новый пакет законов нанес удар по этим основам, а начиная с 2004 года, на московский строительный рынок начали активную экспансию мощные игроки федерального уровня, которые не хотят играть по московским правилам. При этом все более эффективно используют федеральное законодательство.

По мнению А.Крапина, если судить по объему перспективных строительных проектов, полученных под контроль инвесторами, федералы уже завоевали 50% московского рынка, а это означает, что мэрия фактически утратила монопольный контроль над ситуацией. "Основной инстинкт рынка - это экономический эгоизм субъектов этого рынка, - говорит А.Крапин. - Если игрок чувствует, что его вытесняют, он стремится получить максимум доходов в оставшееся время". В ближайшее время должен решиться вопрос о новом сроке мэра Москвы Юрия Лужкова. В коридорах столичной власти муссируются слухи о том, что Кремль выдвинет в качестве условия комплекс мер по закреплению новых экономических реалий на политическом уровне.

Все это уже было

Чтобы понять происходящее сегодня, А. Крапин предлагает оглянуться на основные вехи развития московского рынка недвижимости. Чтобы не допустить массовой приватизации, к началу 90-х денежная масса в стране была искусственно сокращена с 70 до 7% ВВП. В 1991 году цены стартовали со $100 за кв. метр. Нехватка денег у населения привела к тому, что рынок жилья был изначально сильно недооценен. В результате, к 1995 г. цены выросли в 12 раз, достигнув первого пика в $1200. В 1995 г. рынок остывал от этого безумного ралли и около 9 месяцев находился в стагнации. Чтобы стимулировать покупателей, застройщики снизили цены на 10%, но это не помогло, поскольку вторичка упала в цене гораздо больше. Ситуация напоминает сегодняшнюю.

Что же было дальше? В 1996 г. московские власти сменили стратегию ценообразования: столичный стройкомплекс начал играть на понижение цен. Это был длительный период, продолжавшийся шесть с половиной лет. В результате, цены снизились к концу 2000 года почти в 2 раза - с $1200 до 630. Чтобы сохранить рентабельность бизнеса, застройщики увеличивали объемы строительства, и к концу 2000 г. довели их до 5 млн. кв. метров. К этому времени цены опасно приблизились к официально объявляемой себестоимости - $400-500 за кв. метр.

Эпоха благоденствия

Затем ситуация изменилась: новое руководство страны заявило, что государство будет платить по своим обязательствам, а затем цены на энергоносители пошли вверх, что увеличило приток денег в экономику. Денежная масса росла и к настоящему времени достигла 25% ВВП, увеличившись за 10 лет в 23 раза. С 2000 года федеральная власть начала активно вмешиваться в деятельность региональных элит, поскольку 20% норм региональных законов противоречили национальному законодательству, что свидетельствовало о ползучем распаде государства. С помощью новых федеральных законов была построена жесткая вертикаль власти, разрушившая многие основы федерализма и создавшая предпосылки для построения унитарного государства.

Ключевым моментом для рынка недвижимости была узурпация центром полномочий регионов в отношении распоряжения земельным, водным и лесным фондами, а также, частично, градостроительного регулирования. Одно из следствий - московские власти с 2000 года взяли курс на рост цен. Отсутствие реального налогового регулирования привело к тому, что спекулятивная составляющая рынка резко выросла. Активный приток нефтедолларов в экономику позволил рынку недвижимости развиваться и достичь нового потолка цен к осени 2006 года. В итоге, средняя цена квадратного метра в Москве к сентябрю 2006 г., по данным RWAY, составляла около $5100, то есть за 7 лет цены выросли в 9 раз.

Вверх или вниз?

По какому сценарию будут развиваться события сегодня? Экскурс в историю, приведенный А.Крапиным, дает лишь пищу для размышлений на эту тему. Вариант 1996 года видится сомнительным, так как дальнейший рост объемов строительства не возможен из-за перегруженности инженерной и транспортной инфраструктур. То есть, снижения цен ждать трудно. Тем более, что идет предвыборный год и властям любого уровня потрясения не нужны. А снижение цен при всем его популистском потенциале - это совсем не благо: оно может привести к массовому отказу застройщиков от своих обязательств. История с обманутыми вкладчиками случилась как раз на волне опасений падения рынка, но сейчас ситуация может быть еще серьезней: из-за принятия Закона о дольщиках подавляющее большинство договоров заключается по серым схемам (вексельным и пр.), не дающим никакой защиты покупателю квартиры.

Что касается возможности возобновить рост цен (по примеру 2000 года) после небольшого контролируемого снижения, то и здесь все не так просто: цены оторвались от реального платежеспособного спроса. Это привело к спаду деловой активности на рынке. При двукратном увеличении цен число сделок в Москве уменьшилось за прошлый год вдвое - со 100 тыс. до 50 тыс. сделок в год. То есть, финансовые потоки практически не изменились. Строительные компании сейчас пытаются диверсифицировать риски, переводя часть активов в другие сферы бизнеса, в том числе в коммерческую недвижимость и финансовые инструменты. А столичные власти стремятся сбалансировать "сползающий" рынок за счет изъятия все большего объема жилья под предлогом социальных программ. В настоящее время рынок реально сократился по объему, что должно постепенно привести к уменьшению числа его участников.

***

А.Крапин отмечает, что необоснованно быстрый рост цен всегда вредит будущему рынка. Однако, по мнению экспертов RWAY, негативные тенденции будут проявляться постепенно, поскольку рынок недвижимости, в отличие от финансового, является более инерционным. Цены на жилье в ближайшей перспективе будут зависеть не столько от абстрактного баланса спроса и предложения, сколько от действий сильных игроков московского и федерального уровня, включая управляющую подсистему рынка — то есть, власть. В настоящее время цены предложения снижаются на 0,5% в месяц, а цены реальных сделок — примерно в 2-3 раза быстрее. Что касается ценового прогноза, то г-н Крапин довольно острожен в оценках: он полагает, что к концу 2007 года цены на жилье снизятся в Москве примерно на 15 процентов.

Петр Чернов