КДО

Сергей НЕЧАЕВ

Под малоэтажным строительством подразумевается возведение жилых сооружений высотой до 5 этажей и с жилым фондом до 40 квартир. К таким сооружениям относятся таунхаусы, коттеджи и дачи. В последние годы рынок малоэтажного строительства Подмосковья развивается динамично и по своим основным параметрам все больше и больше приближается к европейскому. Более того, малоэтажное загородное строительство уже сейчас становится серьезной альтернативой городским многоквартирным домам.

Организованность – понятие для нас чуждое

По данным министерства строительства Московской области, за первое полугодие 2007 года объемы строительства жилья в Подмосковье увеличились на 80%. Всего в регионе до конца 2007 года будет построено около 7,0 млн.кв.м жилой недвижимости, из которых около 2,3 млн.кв.м отведено под малоэтажное строительство. Это очень неплохой показатель, ибо в 90-е годы доля малоэтажного строительства составляла всего лишь 4-6% от общего объема вводимого жилья.

В общем объеме малоэтажного строительства в Подмосковье доля организованного строительства (коттеджных поселков и дачно-садовых кооперативов) составляет 48%, остальное - это хаотичная (индивидуальная) застройка. Для сравнения: в Западной Европе организованная застройка составляет до 70% рынка.

Таунхаусы набирают вес

По данным экспертов, в 2007 году число строящихся в Подмосковье поселков таунхаусов выросло на 65,2% и составило 76 объектов. С другой стороны, таунхаусы составляют всего несколько процентов от общего объема организованной малоэтажной застройки. 

Что касается цен, то за последний год среднее соотношение $/кв.м в таунхаусах выросло на 33,9% и составило 2810 $/кв.м. При этом имеются предложения, где цена 1 кв.м превышает $4500 и даже доходит до $6000.

В абсолютных цифрах средняя стоимость секции в таунхаусе составляет примерно $683000. При этом к эконом-классу относятся таунхаусы дешевле $400000. Таким образом, в отличие от загородных коттеджей, где среднее предложение превышает $1 млн., таунхаусы позиционируются по ценам ближе к квартирному сегменту рынка.

Число активных операторов в сегменте таунхаусов возросло на 48,3% (в этом году на рынке работают уже 86 компаний).

Укомплектован до зубов

На сегодняшний день в Подмосковье возведено около 500 организованных коттеджных поселков (порядка 15000 домовладений), из которых в фазе активной реализации жилья находится свыше 230 поселков. Примерно 55% поселков относятся к сегменту бизнес-класса, 23% - это элитные объекты и 22% - объекты эконом-класса.

Все хорошие места, расположенные недалеко от Москвы, уже застроены, поэтому сейчас девелоперы стали удаляться от МКАД на 30-60 км. При этом все более важную роль начинает играть не только качество самих домов, но и качество объектов внутренней инфраструктуры. Вот что говорит по этому поводу Антон Фаталибеков, директор по маркетингу инвестиционной группы «Жилторг»:

«Коттеджный поселок в современном понимании должен обладать внутренней инфраструктурой (за редким исключением, когда он расположен в непосредственной близости от муниципальных объектов инфраструктуры). Наиболее распространенные объекты инфраструктуры в поселках (их наличие продиктовано здравым смыслом и спросом жителей): магазин (как правило, минимальный ассортимент с высокими ценами) и служба сервиса (дежурный сантехник и электрик, нередко в одном лице). Кроме того, покупателям нередко предлагаются: аптечный пункт (без лицензии будет называться медпунктом), спортплощадка (реже спорткомплекс), бассейн (очень популярный, но не очень распространенный объект внутренней инфраструктуры), предприятие общественного питания (бар, ресторан, кафе), бейби-ситтинг (на детский сад нужны лицензии со строгим регламентом согласований, поэтому это заведение может называться бейби-ситтингом, детским клубом, детским центром и т.д.) и услуги консьержа. При этом перегруженность объектами инфраструктуры может отпугнуть тех, кто ка
к раз ищет загородный стиль жизни. Чересчур развитая инфраструктура может ассоциироваться именно с городским».

В настоящее время наибольшим спросом пользуются поселки эконом-класса, расположенные в 50-60 км от МКАД (здесь пока еще можно купить дом с участком земли по цене 1-комнатной квартиры в Москве).

Самыми популярными направлениями являются Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское, Калужское, Минское и Ильинское шоссе.

Прочь из Москвы!

По словам Тимура Колчина, главного архитектора архитектурной студии «Артбайтен», «развитие девелопмента загородной недвижимости привело к обострению конкуренции между застройщиками и их проектами».

В настоящий момент, можно сказать, ниша элитных коттеджных поселков в Подмосковье на самых престижных направлениях уже заполнена, поэтому появляется все больше проектов поселков эконом-класса. Дома в таких поселках, в силу своей относительно небольшой стоимости, призваны заменить представителям среднего класса постоянное городское жилье.

В ближайшей перспективе в области малоэтажного строительства в Подмосковье будет отмечаться увеличение как числа проектов (предложений), так и их масштаба. Более активно будут развиваться такие форматы загородной недвижимости, как таунхаусы и комплексы апартаментов или жилые курорты с развитыми объектами инфраструктуры и сервисом.

По мнению Антона Фаталибекова (инвестиционная группа «Жилторг»), «если застройщики будут соблюдать обещанные графики строительства объектов инфраструктуры, то популярность загородного образа жизни в рамках организованных коттеджных поселков резко возрастет».

Будет наблюдаться рост доли организованной застройки и снижаться доля хаотичной (индивидуальной) застройки.

Почем загородка для народа?

Резкий рост цен на жилье в Москве в 2006 году подстегнул интерес горожан к домам за территорией города. В первые месяцы 2007 года ценовую ситуацию можно характеризовать, как некоторую передышку для рынка. При этом рост цен на малоэтажное жилье явно ниже, чем на многоэтажное (с начала года рост цен на загородную недвижимость составил около 16%).

В перспективе будет сохраняться неоднородность ценовых тенденций по районам и направлениям. В частности, Новорижское направление сохранит рост цен, однако 50%-ного роста, как в прошлом году, уже быть не должно. Рублево-Успенское направление уже не будет лидером по темпам роста цен, но сохранит свои позиции по абсолютным показателям средней цены квадратного метра. Быстрее будут расти цены на Рижском и Киевском направлениях.

В настоящее время средняя цена квадратного метра малоэтажного жилья в организованных поселках Подмосковья составляет около $2000. При этом в зоне до 20 км от МКАД на Рублево-Успенском направлении она составляет $9200, на Новорижском - $6700, на Киевском - $4000, а на Щелковском - $2800. Соответственно, в зоне 20-40 км от МКАД показатели по этим направлениям составляют $5100, $4200, $2900 и $2050.