КДО

Петр ЧЕРНОВ

В середине августа 2007 г. Москоммерцбанк изменил ставку по ипотечным кредитам. Это событие могло бы показаться вполне заурядным, если бы ни одно обстоятельство: вопреки общей тенденции, ставка на этот раз была не понижена, а повышена. Что это – случайный эпизод или знаковый сигнал?

Немаловажно, что речь идет об одном из лидеров рынка ипотеки. По итогам 2006 года Москоммерцбанк занял третье место по объемам кредитования, потеснив «Дельта кредит», который ранее занимал это место. Больше ипотечных кредитов выдали только такие «монстры» финансового рынка, как Сбербанк и ВТБ. Один из руководителей ипотечной брокерской компании признался, что его фирма предлагает своим клиентам кредиты Москоммерцбанка только если не удается оформить кредит ни в каком другом банке. Причина в том, что у этого банка чрезвычайно мягкие условия по проверке кредитоспособности, но они компенсируются высокими ставками. Теперь эти ставки выросли еще на 1%, причем именно для клиентов без справки о доходах. По мнению этого эксперта, банк страхуется повышением ставок, поскольку число рискованных закладных в его портфеле, вероятно, достигло критической массы.

Другой банк, входящий в «большую тройку» (Сбербанк) уже повышал ставки в прошлом году. Что касается ВТБ, то его акции в августе торгуются ниже цены размещения на «народном» IPO, и лишь на днях их курс слегка повысился, после заявления руководства ВТБ, что кризис на рынке рискованных ипотечных кредитов США не окажет влияние на ВТБ. Goldman Sachs был первым из инвестбанков, который рекомендовал продавать акции ВТБ, заявив, что российский банковский сектор в настоящее время является чрезвычайно рискованным.

На этом фоне несколько в другом свете воспринимаются победные реляции о продолжающемся снижении процентных ставок по ипотеке. Очевидно, что лидерами снижения, за редким исключением, являются более мелкие банки. Причем, по мнению ряда экспертов, банкиры уже заигрались в опасные игры с «серыми» заемщиками. Нулевой начальный взнос, срок кредитования до 40 лет, выдача кредитов без подтверждения доходов – все это и привело за пять лет к кризису американской «субстандартной» ипотеки, который уже отразился на мировых фондовых рынках. На российском рынке потребительских кредитов число дефолтов уже подбирается к опасной черте. В отношении ипотеки число дефолтов не столь велико, но проблема усугубляется остановкой цен на недвижимость и низкой ликвидностью: в этих условиях продажа жилья при дефолте заемщика не может вернуть банку его расходы.

Пусть лучше они до нас «дорастут»

По мнению генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки, ипотечные ставки в России могут сравняться с зарубежными уже к 2009 году. Правда, это произойдет не только за счет снижения наших ставок, но и за счет повышения ставок в США и Западной Европе, которое уже происходит. Глядишь, года через полтора они до нас дорастут…

Ставки по кредитам мало зависят от ставки рефинансирования ЦБ, поскольку отсутствует рынок долгосрочных ценных. Правда, позитивные сдвиги все же есть: в мае АИЖК разместил дебютный выпуск ипотечных облигаций на 3 млрд. руб. Ставка первого купона облигаций, размещенных на ММВБ, составила 6,94% годовых. Но, в основном, ипотечные банки пока зависят от уровня ставок краткосрочного межбанковского кредитования. Результат налицо: за последний год ставка рефинансировании снизилась на 2 пункта, а ставки по рублевым кредитам – на 1,2 пункта.

Но и это еще не вся правда. Ипотечные ставки снижаются номинально: банкиры признают, что очень мало кто из заемщиков соответствует критериям, необходимым для получения дешевых кредитов. А рискованные кредиты практически не дешевеют. Таким образом, в отличие от 2006 года, меняются не столько условия кредитования, сколько структура рынка ипотеки: часть банков ужесточают требования к заемщикам, другие продолжают демпинговать, стремясь занять максимальную долю рынка.

Не хочешь работать – дадим бесплатно

В ближайшее время будет обнародован план правительства по корректировке нацпроекта «Доступное жилье». Политики всерьез призадумались, о той роли, которую сыграло форсирование ипотеки в условиях дефицита предложения на рынке недвижимости. Бесконечные призывы снижать ставки и начальный взнос по кредитам, по сути, подталкивают ипотечный рынок в зону риска. Неслучайно этим летом все чаще звучали заявления, что ипотека помогает только богатым, а для решения жилищного вопроса необходимо развивать строительство социального жилья (которое почти везде остановлено, кроме Москвы) и, возможно, даже создать мощную госкорпорацию, которая будет инвестировать в строительство и сбивать цены.

Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев с радостью заявляет, что к 2010 году каждый третий россиянин сможет воспользоваться ипотекой, а председатель Совета Федерации Сергей Миронов с грустью говорит, что две трети населения «ни при каких условиях не купят квартиру, даже при нулевой кредитной ставке за ипотеку» (по сути, они говорят одно и то же, но, как известно, у оптимиста стакан наполовину полон, а у пессимиста – наполовину пуст). Последний опрос ВЦИОМ, однако, ставит эту пропорцию под сомнение: хотя число заемщиков по сравнению с прошлым годом выросло вдвое, но больше всего растет потребительское кредитование. Лишь 6% респондентов заявили, что намерены взять ипотечный кредит.

Не стоит забывать и то, что лишь незначительная часть заемщиков прибегают к классической схеме накопления начального взноса, для остальных ипотека – лишь вспомогательный финансовый инструмент при альтернативной сделке, когда основным источником средств служат не доходы, а продажа старой квартиры. За первое полугодие 2007 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 203 млрд. рублей, к концу года АИЖК прогнозирует еще 200 млрд. Примерно 400 тыс. семей прибегнут к ипотеке. Хорошо это или плохо? Нетрудно подсчитать, что на одну семью в среднем придется 1 млн. рублей или менее $40 тыс. За эти деньги даже в регионах можно купить лишь порядка 20 кв. м. Так что, с учетом достигнутого уровня цен, радоваться пока особо нечему.