КДО

Владимир АБГАФОРОВ

То, что потребности растут вместе с возможностями, очень хорошо можно наблюдать на рынке недвижимости. Еще относительно недавно, в конце 90-х, нам было, что называется, «не до жиру» - квартирка в панельном доме казалась пределом мечтаний.

Но времена идут. Благосостояние граждан растет – в нынешнем году, по опубликованным недавно статистическим данным, количество долларовых миллионеров в России составило 120 тысяч. И число это растет – на 15% в год. Состоятельные граждане хотят приобретать жилье, соответствующее их социальному статусу. И многих уже перестает устраивать что-то (пусть даже и шикарное) в Москве и Подмосковье – им подавай заграницу, причем дорогую…

Почувствовав тенденцию Российская гильдия риэлторов (РГР) и Московская ассоциация риэлторов (МАР) провели семинар на тему «Использование кредита, полученного в России, на приобретение зарубежной недвижимости».

Выступавшая с приветственным словом президент РГР Елена Дранченко напомнила, что российские потребители уже убедились на собственном опыте, что зарубежная недвижимость бывает, мягко скажем, разной. В свое время на волне ажиотажного спроса выросли цены в Испании – и сегодня в ряде регионов этой страны началось даже удешевление, а многие инвесторы, опрометчиво купившие на пике цен, продают недвижимость с убытками. Сейчас многие наши инвесторы хотят вложить деньги туда, где, может быть, не будет сумасшедшего роста, но и снижения тоже не будет. Это такие европейские страны, как Германия и Франция – с богатыми традициями, давно функционирующим рынком.

Ломбардный. И что тут нового?

Сергей Беломыльцев, руководитель отдела по развитию бизнеса банка «DeltaCredit», начал свое выступление с некоего ликбеза о том, что такое ипотека. Ход, на наш взгляд, не самый выигрышный: в зале собрались не дети малые, и пространные рассуждения о том, что слово это, оказывается, греческое, немного утомляли. После этого последовали обильные восхваления родного банка – какой он крупный и как давно работает. Тоже, в общем, не совсем в тему.

Минуте этак на десятой докладчик вернулся, наконец, к делу и сообщил, что «DeltaCredit» выдает кредиты под залог имеющейся у вас в России недвижимости (они называются еще «ломбардными»). Условия – срок до 10 лет, суммы 20-300 тысяч долларов под ставку от 11,25% годовых в валюте или 600 тыс. – 9 млн. рублей под 12,5% в рублях. Взяв такой кредит, человек может купить недвижимость за границей.

Не совсем, правда, понятно, что здесь такого примечательного. Ломбардные кредиты известны уже очень давно, и их получатель всегда свободен в распоряжении деньгами: можно виллу на Лазурном берегу купить, а можно в соседней подворотне пропить. И заявленные ставки – вполне средние по России – на мировом рынке не очень смотрятся. Европейская ипотека – это 5-6% годовых, не больше…

«Добрая вера в правильность Земельных книг»

О недвижимости Германии рассказывал самый настоящий немец – адвокат Манфред Гратцль. Главным преимуществом Фатерлянда, по его словам – надежность: рынок очень стабильный, жестко контролируется государством. Земельные книги ведутся с 1900 года. Так что любая сделка, переход права фиксируется, и появление различных персонажей, пытающихся постфактум оспорить сделку в суде, исключено. При мощнейшем государственном регулировании (например, арендатора, который платит, владельцу жилья выгнать на улицу практически невозможно – на его стороне будет суд), рынок парадоксальным образом очень свободный: купить недвижимость тут может любой, нет никаких ограничений на приобретения иностранцами, действующих в других европейских странах.

О перспективности немецкого рынка, продолжал герр Гратцль, свидетельствует и тот факт, что весьма консервативные в своих пристрастиях американские и британские инвестиционные фонды вкладывают в него миллиарды. Это не фигура речи, а самый настоящий факт: есть статистика, говорящая, что один из фондов купил в Германии 80 тысяч квартир, другой – 150 тысяч (!), третий – 50 тысяч.

Русский язык уважаемого немецкого адвоката – прекрасный, особенно если учитывать, что в Москву этот человек приехал всего второй раз в жизни (первый – в 1988 году школьником). Но периодически проскальзывали обороты, достойный сказок братьев Гримм – например, «добрая вера в правильность земельных книг».

Присутствующих на семинаре (а собрались, как мы понимаем, в основном практические риэлторы) больше волновала не подобная лирика, а аспекты сугубо практические. Ряд из них вызвал у наших людей приступ острейшей зависти – выяснилось, скажем, что сделку в Германии заверяет нотариус, и кроме него, участникам вообще никуда не надо ходить. Нотариус сам все оформляет, сам отправляет на государственную регистрацию (этим в Германии занимаются суды), а дней через 5-10 выдает покупателю документы на недвижимость, а продавцу – деньги.

«А не бывает ли так, что в договоре указывается заниженная цена, чтобы избежать налогов?», - спросил кто-то из зала. После всех сказанных ранее слов о чистоте и прозрачности я испугался, что герр Гратцль сейчас упадет в обморок. Но нет, он ответил буквально следующее: «Ну это у нас, конечно, то же самое». Вот вам и «добрая вера»!

Это страшное слово «petroleum»

Октябрь прошлого года, поведал говоривший о Франции адвокат Александр Колосовский, вполне может войти в историю французского рынка недвижимости: с этого момента ряд местных банков стали выдавать ипотечные кредиты иностранцам. Обнадеживает, но существует ряд моментов, способных омрачить картину.

Прежде всего, французские банки с большим подозрением относятся к таким заемщикам – речь, к счастью, идет не конкретно о России, а скорее обо всех нерезидентах ЕС. Лучшим вариантом подтверждения платежеспособности является, как и для наших банков, справка с места работы – но для тех цен, за которые продаются сегодня виллы на Лазурном берегу (самое частое приобретение россиян в этой стране) наши зарплаты, особенно официальные, не подходят. Банки это понимают, и готовы рассматривать самые различные варианты погашения: можно, например, найти для только приобретаемой виллы будущего арендатора, который подпишет бумагу о том, что готов снимать ее за такую-то сумму. Эти деньги и направим на погашение кредита. А где такие хитрости – там отсутствие ясности. У банков не существует такого понятия, как строгий перечень предоставляемых документов.

Еще одна особенность французской банковской системы – постоянная борьба с сомнительными доходами. Давая вам максимум 65% от стоимости недвижимости (больше не дадут), банк обязательно будет интересоваться, откуда вы взяли свои 35%. А.Колосовский рассказал о случае, когда покупатель весьма солидной недвижимости в Париже пытался перевести первоначальный взнос из банка (слава богу, не российского), в названии которого имелось слово «petroleum». Французским финансистам оно показалось подозрительным, и они не только заблокировали платеж, но и внесли этого человека в некий «черный список». Теперь при попытке перевести на родину Гаргантюа и Пантагрюэля деньги (неважно через какой банк) фамилия этого бедняги неизменно всплывает в компьютере. Недвижимость он не может купить уже три года…