КДО

В ноябре рынок жилья сделал еще один шаг к стабилизации. Цена на столичный квадратный метр повысилась всего на 127 долларов и последнюю неделю начала с отметки 4177 долларов. И хотя единого мнения относительно дальнейших перспектив нет, некоторые аналитики начинают все смелее говорить о возможности снижения цен. Правда, в неявном виде.

Новый порядок

Первые звоночки, предупреждающие о том, что рост цен на жилье, который многим потенциальным покупателям снился в кошмарных снах, пошел на убыль, раздались достаточно давно. Но далеко не все сразу поверили в то, что такое развитие событий реально. В конце концов столичный рынок недвижимости за последний год приучил своих участников (по крайней мере, находящихся на одной из сторон баррикад) что этот сценарий слишком хорош, чтобы быть правдой. Кроме того, весенняя лихорадка, познакомившая нас с 10-процентным подорожанием жилья в течение одного месяца, размыла понятие "снижение темпов роста". Относительно рекордного уровня они снизились достаточно давно, но тут уж каждый имеет право иметь личное мнение, считать ли 5% прироста в месяц на неплохо разогретом рынке нормой или нет. Возможно, летние события было бы корректнее называть попыткой стабилизации после взрыва цен.

Осень должна была дать ответ на очень важный вопрос. В ее начале цены продолжали расти на 4% в месяц, что уже расценивали как признак стабилизации. В этом кажущемся поспешном стремлении объявить желаемое за действительное проявилась опасная тенденция. После 9-10% роста есть риск, что новый темп прироста в размере 4-5% (а это, между прочим, 50-60% годовых) будет воспринят как норма. Этого, однако, не произошло. Видимо, рынок действительно серьезно вымотался и исчерпал потенциал.

"Сегодняшнее предложение на рынке характеризуется тем, что продавец заявляет ту цену, которую он хочет. При этом она может быть и неадекватной", - приводит мнение эксперта газета "Бизнес" от 2 ноября. Некоторые аналитики даже прикидывают вероятность и границы возможного отката цен. Впрочем, большинство считает, что в это время можно ожидать штиля или плавного роста на уровне 1-2% в месяц.

Время продавать и время торговаться

Именно так определяют нынешний период два ведущих еженедельных бизнес-издания - журналы $martMoney и "Коммерсантъ-Деньги". Действительно, конец года обычно является для инвесторов моментом фиксации прибыли. В нашем случае он совпал с периодом завершения ярко выраженного повышательного тренда, что является для спекулянтов сигналом к продаже. Темпы роста, которые прогнозируются на ближайшее время, делают краткосрочные инвестиции в недвижимость московского региона неинтересными, считает SmartMoney (номер за неделю с 6 по 12 ноября). С другой стороны, налицо кризис спроса, а это делает уместным торг с продавцами, считает автор.

Совет журнала "Коммерсантъ-Деньги" (номер за неделю с 13 по 19 ноября) инвесторам еще более категоричен. "Стабилизация цен делает бессмысленной покупку с инвестиционными целями", - считает издание, поэтому инвесторам пришло время "продавать городскую недвижимость во всех сегментах", даже в тех, где все еще отмечается медленный рост.

Инвестиционный пузырь-2

Завершение ралли на рынке столичной недвижимости может завершиться массовой продажей активов, приобретенных с инвестиционными целями. По некоторым оценкам, в последнее время с такими целями было приобретено от трети до половины всех квартир. Это возвращает нас на несколько лет назад, когда массовый вывод на рынок инвестиционного жилья считали возможным фактором для обвала. Правда, задаваясь вопросом о том, лопнет ли пузырь на рынке недвижимости, журналисты обращают куда меньшее внимание на инвестиционное жилье. И не случайно. Значительное число участников рынка отмечает, что нынешняя стагнация обусловлена не достижением рынка баланса спроса и предложения, а отсутствием спроса. Да и пузырем в классическом смысле ситуацию аналитики признавать отказываются. Так, "Газета" в номере от 16 ноября утверждает, что среди россиян инвесторы, конечно, есть, но львиную долю покупателей недвижимости сегодня составляют те, кто просто улучшает свое жилищное положение, отнюдь не стремясь к извлечению прибыли".

Так или иначе, ожидать падения цен не стоит. Коррекцию на 15-20% (а это около тысячи долларов) предрекают только самые смелые и оптимистично настроенные специалисты. Таковых единицы. Есть также мнение, согласно которому нас ждет скрытое снижение цен в виде сезонных или праздничных скидок. Но большинство прогнозирует, что уже в ближайшее время спрос, а вместе с ним и рост цен, восстановится.

"Прочь из Москвы!"

Если, конечно, будет, что покупать. Стремление властей стабилизировать ситуацию на рынке жилья похвально и не может не вызывать уважения и одобрения. А вот методы, которыми они пытаются добиться заявленной цели, не могут вызвать ничего, кроме удивления. Вместо того чтобы создать прозрачный рыночный механизм, чиновники пытаются наладить ситуацию абсолютно нерыночными методами. Они то рекомендуют строителям снизить цены, то хотят ввести прогрессивную налоговую ставку для тех, кто покупает более одной квартиры. Очередная инициатива выглядит столь же нелепо.

22 ноября многие издания сообщили о том, что городские власти хотят направлять в пользу москвичей с как минимум десятилетним стажем 80% вновь возводимого жилья. При этом застройщикам будет предложено два вида инвестиционных контрактов. Один из них повысит долю города в новом строительстве вдвое, но застройщик сможет получить обратно ее часть в случае продажи квартир москвичам. "По второму договору инвестор должен зарезервировать до 80% отходящих ему по контракту площадей для реализации москвичам опять же с десятилетним стажем, причем на 30% этой доли установить фиксированные цены", пишет "Коммерсантъ".

Специалисты отнеслись к этой идее скептически. Мало того, что она противоречит Конституции, так еще и спровоцирует рост цен, считают они. "Если программа заработает, девелоперы будут вынуждены поднять цены на жилье, чтобы сохранить норму прибыли", - предупреждает газета. С этим согласен и аналитик, на мнение которого ссылается "Газета" от 22 ноября. "Новшества вряд ли, приведут к стабилизации цен на рынке недвижимости, считает он. - Наоборот, могут быть самые неожиданные последствия. Появятся посредники, которые будут перепродавать зарезервированные квартиры иногородним, и таким образом для последних, новое московское жилье станет дороже. Однако иногородние не станут меньше покупать: они перекинутся на вторичный рынок. И тогда для москвичей предложений на вторичке станет меньше".

"Ведомости" в номере от 23 ноября идеальным вариантом называют вывод из Москвы предприятий - это снизило бы привлекательность столицы с точки зрения предложения на рынке труда. Но есть и менее радикальные способы. "Власти могли бы стимулировать снижение цен для всех, демонополизируя и дебюрократизируя рынок, создавая новые площадки для строительства и готовя инфраструктуру. В этом им очень бы помогли инвестиции регионалов, готовых сейчас платить 5000 долларов за 1 кв. м при его себестоимости в 1000 долларов", - считает издание. Впрочем, разговоры про дебюрократизацию ведутся уже не первый год…

Между тем без решения этой проблемы вряд ли удастся реализовать один из самых важных и амбициозных нацпроектов "Доступное жилье". К чему приводит непрозрачность рынка, мы увидели в ноябре на примере другого проекта всероссийского масштаба, связанного с доступными лекарствами для льготников. Не хотелось бы повторения истории и в жилищной сфере.

Доступное жилье "на троих"

Между тем реализация проекта двигается по весьма загадочному маршруту. Она явно буксует, средства из нее выделяются программам, имеющим очень отдаленное отношение к доступному жилью. "Когда главными претендентами на получение госинвестиций и просто бюджетных денег становятся Сулейман Керимов с проектом города миллионеров "Рублево-Архангельское" или Василий Анисимов с "Большим Домодедово", начинаешь сомневаться, для кого в принципе придуманы нацпроекты", - выражает свой скепсис газета "Ведомости" от 21 ноября.

Чиновники уже пошли на попятную, заявив, что "доступное не значит дешевое". "Эксперт" в номере за неделю с 20 по 26 ноября предлагает вариант решения проблемы.

Последним ноу-хау на пути реализации программы стало предложение спикера Госдумы о создании государственной жилищной корпорации. Ее задача - распределение заказов между компаниями. Чем это может закончиться, показала все та же история с лекарствами. Вот и "Эксперт" сомневается, что создание новой структуры сдвинет дело с мертвой точки. Во-первых, есть сомнения, что она вообще сможет изменить ситуацию. Во-вторых, начать полноценную работу она сможет не раньше, чем через несколько лет.

"Чтобы выполнить национальный жилищный проект, надо создать эффективную связку бизнес-муниципалитеты-федеральная власть и воспользоваться апробированными за рубежом инструментами стимулирования строительства жилья для семей со средним и низким уровнем дохода", - пишет автор. Как один из примеров такого удачного опыта приводится создание большого количества арендного жилья, которое приводит к уменьшению давления спроса на рынке жилищной купли-продажи и, как следствие, снижению или стабилизации цен.

Гаражи не станут народными

А начинался ноябрь с не менее важной и серьезной проблемы. У автомобилистов столицы в последнее время два вечных вопроса - как не попасть в пробку и куда поставить своего железного друга на парковку. Решению второго должна была поспособствовать программа "Народный гараж", но методы и сроки ее реализации пока дают повод только для язвительных шуток. Со времени разработки проекта цена одного машино-места достигла 5-7 тысяс долларов, а саму программу переименовали в "Антинародный гараж".

Теперь столичное правительство решило действовать административными мерами и принудить застройщиков обеспечить при возведении дома определенное количество машино-мест. Мэр столицы даже призвал город отказаться от прибыли при реализации этого проекта. Правда, как пишет газета "Время новостей" от 1 ноября, при использовании современных гаражных конструкций одно машино-место в социальном жилье обходится в среднем в 500-520 тыс. рублей". При таком подходе есть все основания предполагать, что народные гаражи будут "страшно далеки от народа".

Не слишком высоко оценивает перспективы проекта и "Газета" от 1 ноября. "Чтобы решить проблему цен, Ю. Лужков предложил отказаться от прибыли для города и использовать в строительстве новейшие технологии. Однако от прибыли уже и так вроде как отказались, сколько придется ждать новейших технологий, - непонятно. Вряд ли их внедрят за те две недели, которые мэр дал на доработку проекта", - указывает автор.

Офисы будут расти вне центра

18% - такую цифру называют аналитики, когда речь идет о росте рынка офисной недвижимости в Москве в 2006 году. Несмотря на значительное количество вводимых в эксплуатацию площадей, качественное предложение по-прежнему недостаточно. Более того, будет расти спрос, а количество вакантных площадей в этом сегменте минимально. Второй год подряд объем сделок на офисном рынке в сегментах А и B достигает 1 млн. квадратных метров. Но если в прошлом году до этой цифры добрались только в середине декабря, то в этом - уже в начале ноября, отмечает "Бизнес" 13 ноября.

Основная причина роста - благоприятная ситуация в экономике. Именно этот фактор, как предполагается, будет определять ситуацию на рынке в ближайшие два года. Затем, как считают аналитики, может, наступит стабилизация.

Однако произойдет она уже в другом месте. "Офисам не место в центре", - решили столичные власти на заседании правительства, на котором рассматривался Генплан развития столицы до 2025 года. Приоритет отдан сохранению исторического центра города, что подразумевает строительство в этой части гостиниц и апартаментов, в то время как офисам придется перебраться на периферию.

Александр Дмитриев