КДО

КДО daily: Общий взгляд на рынок.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: С начала лета на рынке отмечается относительная стабилизация: спрос на недвижимость начали восстанавливаться, темпы снижения цен сократились. С приходом осени ситуация не изменилась.

Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate: Да, действительно, на рынке недвижимости сейчас обозначились некоторые противоречивые «сигналы» и «симптомы». Как и любой другой, рынок недвижимости, рынок жилья напрямую реагирует на макроэкономическую ситуацию, которая на данный момент выглядит более пессимистично, чем это может показаться по текущему положительному отскоку. Предпосылки для глобального восстановления платежеспособного спроса пока не сформировались. Это дает основание считать, что рынок еще имеет существенный предел для своего снижения. То, что происходит на рынке сейчас — это временный эффект.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Полагаю, что кризис остался позади и второй волны ожидать не стоит. Резких потрясений уже не будет. Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости Москвы стабилизировалась еще в середине лета, а спрос и предложение практически уравновесились из-за предельного уменьшения числа совершаемых сделок. Повлиять на снижение цен сейчас могут лишь вторичные факторы. Например, массовая распродажа банками залогового имущества по заниженным ценам. Но такой вариант развития событий маловероятен. Не приходится рассчитывать и на такую категорию покупателей как спекулянты. Во-первых, оценить ликвидность объекта в обозримом будущем крайне сложно: неизвестно, сколько еще продлится стагнация рынка. Во-вторых, многие до сих пор надеются на масштабный обвал цен, а потому занимают выжидательную позицию.

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: При оценке состояния рынка жилой недвижимости мне представляется уместным воспользоваться аналогией со стадиями заболевания человека. Как известно, начало болезни носит острый характер. Собственно, этой «остротой» характеризовалось состояние рынка с начала кризиса и до наступления лета. И все основные события (резкий спад платежеспособного спроса, снижение цен, «распродажи» по демпинговым ценам, массовые сокращения персонала и выходы игроков с рынка и т.п.) произошли именно в этот период.

КДО daily: Спасибо, доктор. Каковы наши шансы?

Олег Самойлов: Эта стадия была пройдена тогда, когда основная масса продавцов достигла собственного психологического «дна», решив, что дальнейшее снижение цен делает продажу бессмысленной. Собственно, к началу лета основная коррекция и завершилась, после чего «болезнь» рынка перешла в подострую стадию: «больной» все еще был болен, но начал подавать слабые сигналы о наметившемся изменении к лучшему. Первым таким сигналом стало, пусть и небольшое, но оживление спроса, имевшее место в апреле. Еще один слабый всплеск активности пришелся на август. В нашем понимании, все это убедительно свидетельствовало о том, что за время течения «подострой» стадии покупатели, пребывая под гнетом необходимости решения собственных жилищных задач, понемногу начали испытывать определенную усталость от затянувшегося ожидания, так и не состоявшегося обвального падения цен.

КДО daily: Вообще-то такое просветление умов должно исключить опасность рецидива?

Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Существует три сценария дальнейшего развития событий: оптимистичный, реалистичный и пессимистичный. Вероятности реализации этих сценариев в чистом виде составляют соответственно 10, 70 и 20%. Проанализируем то, что уже произошло. С начала года наблюдалось падение ключевых экономических показателей. В июле наметились изменения ситуации: рост ВВП, снижение темпов инфляции, укрепление рубля, рост цен на нефть, то есть все говорило в пользу улучшения ситуации. Однако следует иметь в виду, что объективных предпосылок для длительного роста не было. При этом фондовый рынок продемонстрировал рост на 159%. Это слишком много, это ненормально.

КДО daily: Что значит: «ненормально»?

Игорь Лебедев: Скорее всего, мы являемся свидетелями очередного «мыльного пузыря». В связи с этим и возможны три варианта развития событий: либо это действительно «пузырь», и в этом случае оправдываются пессимистичные прогнозы, либо это не «пузырь», и ситуация будет благоприятной, либо, что наиболее вероятно, подобная ситуация продлится до марта-апреля и далее нормализуется. Все же люди делают выводы из тех уроков, которые преподает рынок. Во время кризисной ситуации наблюдался низкий уровень потребления. Потребители ждали падения цен на квартиры, что привело к активизации государства, которое предприняло меры по стимулированию ипотеки и ряд иных шагов для оживления спроса. Но, тем не менее, тот уровень потребления, который мы видим сегодня, является высоким. В первом квартале будущего года, возможно, будет снижение темпов восстановления ключевых показателей.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Сегодня на рынке наблюдаются две основные тенденции: скачкообразный спрос и медленно сокращающееся предложение. По прошествии года с начала кризиса на рынке чувствуется оживление: снова заключаются сделки, иногда на продажу выставляются новые объекты, строительство которых началось до кризиса. Однако спрос продолжает оставаться нестабильным, скачкообразным, «рваным». Он практически не поддается прогнозированию, вследствие влияния на него огромного количества факторов, в том числе стихийных, быстро возникающих, и так же быстро исчезающих. Резкие колебания курсов валют, стоимости ценных бумаг, высказывания представителей строительных и риэлторских компаний, банков, аналитиков рынка недвижимости, чиновников, информационные материалы СМИ, новостные и тематические телевизионные программы — все это напрямую влияет на ситуацию с продажами недвижимости. И все это работает в совокупности с традиционными факторами, которые воздействуют на активность покупателей: сезонность, объем и качество предложения, уровень доходов населения, экономическая ситуация в целом.

КДО daily: Драматичная картина. Но мне показалось, что вокруг предложения шума достаточно...

Константин Ковалев: Активность девелоперов остается невысокой. Заявлений о новом строительстве практически не поступает. Девелоперы по возможности стремятся завершить уже начатые объекты. Основной тенденцией в настоящее время является вымывание наиболее качественных и интересных предложений, а восполнять этот пробел пока нечем. С начала года объем предложения на рынке новостроек Москвы снизился на 2%. Объем предложения на вторичном рынке за 9 месяцев 2009 г. увеличился на 5%. На рынке жилья Москвы было отмечено некоторое оживление спроса, которое выразилось в первую очередь росте числа первичных обращений, а также показов. В настоящее время покупатели ведут себя достаточно активно, несмотря на то, что многие ожидают дальнейшего снижения цен.

КДО daily: Иначе говоря, сегодняшняя активность — обращения, просмотры — это форма контроля рынка. Цель: не прозевать дно рынка? Какие сигналы в этом смысле подает ипотечный рынок?

Константин Ковалев: Можно сформулировать и так. В ипотечном сегменте сохранилось состояние стагнации.

КДО daily: Под «шумом» вокруг предложения я имел в виду, например, успехи продаж в Марьино. По словам главы стройкомплекса Владимира Ресина, там покупатели в очереди стоят.

Ольга Косенкова: Да, происходящее вокруг проекта «Марфино» напоминает активную пропаганду того, что рынок уже достиг своего дна, а спрос вернулся. Вокруг проекта создан близкий к ажиотажному спрос, несмотря на практически «мертвый» рынок жилья в целом по Москве. Продажи действительно идут. Такое повышенное доверие населения, которое простимулировало спрос, имеет несколько первопричин. Начнем с того, что проект реализуется при поддержке столичного правительства, которое выступает соинвестором и куратором. Для населения это немаловажный фактор, вызывающий доверие к проекту. Думаю, во многом благодаря такой поддержке, стройка там действительно идет и у людей есть перед глазами реальные аргументы в пользу вложения средств в строящийся объект, что для сегодняшнего рынка большая редкость. Кроме того, параметры проекта соответствуют сегодняшним рыночным потребностям — это эконом-класс. Такое предложение сегодня в большом дефиците. И тут опять-таки срабатывает психологический фактор. У людей с советских времен осталась привычка: там, где есть дефицит, выстраивается очередь. А дефицит в данном случае создал кризис.

КДО daily: То есть собственно к проекту «Марфино» претензий нет?

Ольга Косенкова: Когда на рынке нет или мало альтернативных предложений, то естественно, это обращает на себя внимание. Появится на рынке другой подобный проект, спрос перекинется на него. Так рождается здоровая конкуренция. Но макроэкономические предпосылки, к сожалению, сегодня не создают условий для такой конкуренции, кроме тех проектов, в которых участвует правительство. Поэтому единственный проект рынок не определяет. По нему нельзя судить о рыночных тенденциях в целом.

КДО daily: А каковы тенденции? Ну... мы все еще погружаемся, щупаем дно, всплываем?

Ольга Косенкова: Помимо объективных факторов, таких как макроэкономика, есть еще и субъективный — уровень психологического комфорта, при котором люди готовы совершать сделки. У людей, так или иначе, есть какие-то накопления. Многие испытывают потребность в улучшении жилищных условий. Предсказать, какой уровень цен станет для них психологически комфортной планкой, сказать трудно. Не исключено, что мы так и не увидим реального дна. В этом и заключается главное противоречие сегодняшнего состояния рынка: с одной стороны, макроэкономические предпосылки определяют тенденцию все-таки дальнейшего снижения цен, но с другой стороны, на рынке уже отмечается положительный всплеск.

КДО daily: «Илистое» дно?

Ольга Косенкова: Похоже на то. Рынок сегодня очень разный. И в традиционном понимании рынка сейчас нет. Спрос нечеткий, у него нет однозначного портрета. Рынок — это все же, когда есть некая равновесная справедливая цена, определяемая балансом спроса и предложения, когда есть сделки, которые задают планку для ориентира по остальным сделкам. Сейчас же получается, что на рынке есть одинаковые предложения по очень разным ценам. Поэтому там, где цены более низкие, сделки идут. Там, где цены высокие, сделок минимум, и таким продавцам можно рассчитывать лишь на специфические характеристики объекта, которые подойдут конкретному покупателю.

Олег Самойлов: Сегодня, как мне представляется, рынок перешел в состояние ремиссии...

КДО daily: Наш «больной»?

Олег Самойлов: Подтверждается наш прогноз полугодичной давности, в соответствии с которым в конце сентября – начале октября начался процесс восстановления спроса. В том числе на объекты, абсолютные цены которых далеки от минимальных показателей. В частности, за последнюю неделю нашими специалистами были подобраны покупатели на целый ряд объектов, экспонировавшихся до этого в течение продолжительного времени. Дополнительным свидетельством оживления спроса является и тот факт, что за тот же период нашей компаний была заключена серия договоров и с так называемыми «чистыми» покупателями.

КДО daily: Кто-нибудь произнесет фразу: «Кризис пройден»?

Олег Самойлов: С другой стороны, пока я не вижу поводов к проявлению безудержного оптимизма, который охватил некоторых коллег, поспешивших после получения нескольких авансов объявить о завершении кризиса. В моем понимании, «болезнь» все еще далеко не побеждена. А активность настоящего времени скорее является следствием сформировавшегося к осени очередного пула покупателей, для которых необходимость решения собственных жилищных задач перешла в категорию безотлагательных. И в целом, пока показатели осеннего оживления спроса оказались не столь высоки, как ожидалось многими участниками рынка. Однако все же рынок потихоньку «заработал», и это — очевидное благо.

Сергей Лушкин: Согласен, но работает крайне неустойчиво. Рваный спрос, то затухающий до нуля, то резко поднимающийся на короткий период под воздействием того или иного фактора или их совокупности сопровождает отложенный спрос, который начал формироваться с осени прошлого года. Отложенный спрос накапливаться бесконечно не может и чем дальше, тем чаще будут случаться всплески покупательской активности.

КДО daily: Этот магический «отложенный спрос»...

Сергей Лушкин: Частично отложенный спрос уже возвращается на рынок. Среди покупателей квартир в новостройках нашей компании много клиентов, впервые обратившихся в отдел продаж зимой или даже осенью прошлого года. Важную роль в принятии ими решения о заключении сделки сыграло то обстоятельство, что предложение в готовых новостройках сокращается, а приобретение квартиры в строящемся объекте сопряжено в текущих условиях со значительным риском.Учитывая, что многие объекты заморожены, реально предложение квартир на рынке новостроек крайне ограничено уже сейчас.

КДО daily: Насколько это важный фактор? Я имею в виду отложенный спрос?

Сергей Лушкин: Практически все девелоперы откладывают реализацию новых проектов. Учитывая, что срок строительства домов составляет 1-3 года, объекты, находящиеся в продаже сегодня, были начаты застройщиками еще до кризиса. Таким образом, после окончания рецессии и восстановления нормального уровня спроса на рынке недвижимости нас будет ожидать период, протяженностью не менее года, в течение которого новые предложения на рынок поступать не будут. В этот момент дефицит предложения достигнет своего пика, а рост цен будет наиболее интенсивным.

КДО daily: Понятно: отскок неизбежен. А он насколько важен?

Игорь Лебедев: Мне кажется, сегодняшнее состояние спроса и предложения дают четкие ориентиры для прогноза. Итак, сегодня новых предложений почти нет. В этом году московское правительство дало разрешение на реализацию всего двух домов в Москве. Это значит, что дефицит предложения неизбежен. В то же время, если проанализировать официальные статистические показатели — оборот розничной торговли, количество покупаемых автомобилей — станет понятно, что спрос не стагнирует, то есть деньги у населения есть. Что же касается возможных вариантов вложения свободных средств, то велика вероятность, что они пойдут на фондовый рынок. Основная причина заключается в том, что государство озвучило возможную перспективу второй волны приватизации таких привлекательных компаний, как «Ростелеком», «Связьинвест» и ряда других. В условиях ограниченного предложения это неизбежно приведет к росту цен. Сейчас на рынке наблюдается активный рост спроса, но в скором времени наиболее вероятна нормализация и ближе к лету и осени будущего года вновь ожидается рост цен на недвижимость. К концу первого, началу второго квартала возможен некоторый рыночный спад, поскольку, повторюсь, текущий оптимизм имеет спекулятивную природу. И на рынке труда сегодня не настолько высокий уровень зарплат при существующем уровне спроса.

Сергей Сидоров: На мой взгляд, дальнейшее развитие рынка жилой недвижимости будет напрямую зависеть от активизации ипотечной системы. Сейчас она, конечно, переживает не лучшие времена, но есть все шансы возродить ее за счет программы субсидирования первоначального взноса и развития льготного кредитования отдельных категорий граждан. Кроме того, новый виток развития переживает идея кредитных кооперативов, которые могут стать альтернативным финансовым инструментом для приобретения жилья. С принятием закона «О кредитной кооперации» их работа станет более регламентированной, а вложения средств пайщиков более безопасными. В то же время вопрос о контроле деятельности кооперативов остается пока открытым.

Сергей Лушкин: Еще один фактор. Сегодня популярен тезис, что дефицит на рынке недвижимости будет компенсирован за счет банков, которые выставят на продажу квартиры, полученные от заемщиков в качестве обеспечения по просроченным кредитам. Действительно «заложенные» квартиры появляются на рынке. Однако их количество столь мало, что их влияние на рынок ничтожно. В отличие от США ипотечные сделки в нашей стране были менее распространены и, соответственно, процент заложенных квартир и домов не так велик. Ипотечные квартиры будут постепенно поступать на рынок, и банки, вряд ли будут занижать цену при реализации залога. Пример ВТБ-24 и Райффайзенбанка, клиентам которых предлагается приобрести доставшиеся банкам квартиры по рыночным ценам, но по ипотеке с льготными условиями, - в той или иной форме повторят и другие банки.

КДО daily: Пора бы коснуться конкретных цифр. Динамики стоимости квадратного метра.

Константин Ковалев: Средняя цена на рынке новостроек Москвы на конец третьего квартала 2009 г. составила $4720 за кв. м, на вторичном - $5300 за кв. м. Следует отметить, что в течение 2009 г. темпы снижения цен на вторичном рынке были меньше, чем на новостройки, что может быть связано с переориентацией покупателей на приобретение готового жилья. В целом 3-й квартал не принес существенных изменений на рынке. Стабилизация, наметившаяся еще в начале лета 2009 г., продолжилась. Квартальное снижение уровня цен на первичном рынке жилья составило 5%, на вторичном — 4%. С начала года столичные новостройки потеряли в цене около 31%, квартиры на вторичном рынке — 21%, за год кризиса это снижение составило 36% и 28% соответственно.

КДО daily: Еще один критерий. Весь период роста, как и в любой период роста, «первичка» стоила пусть ненамного, но дороже «вторички». Где-то в декабре-январе они, падая, поменялись местами и до марта разрыв увеличивался: «первичка» падала быстрее. Затем ножницы стабилизировались где-то на уровне $600 за метр. Есть ли признаки того, что они снова сходятся? Хотя бы даже в падении? В сентябре по вашим же данным цена «первички» падала медленнее. Ведь о действительном выходе отрасли из кризиса можно будет говорить, когда «первичка» снова ляжет поверх «вторички»? На росте, разумеется.

Константин Ковалев: В апреле разница составляла свыше $700 за кв.м, в конце сентября, как я уже сказал, $580, но я бы не спешил с оптимистическими прогнозами. В июне разница цен уже подходила к этому показателю, затем ненамного расширилась. В целом нынешнее состояние рынка и экономики дает возможность предполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынка происходить не будет, наиболее вероятна стабилизация до конца 2009 г., с традиционным сезонным спадом в декабре-январе, и восстановление тенденций роста на рынке в начале 2010 г.

КДО daily: Заключительный прогноз.

Игорь Лебедев: Что касается второй волны кризиса, то ее не будет. Будет нормализация. Приходится соизмерять желания и возможности, и понимание этого неизбежно наступит ближе к марту. В апреле – начале лета вероятно некоторое снижение спроса. Однако, уже начиная с середины лета, в августе, спрос снова начнет идти в гору. То есть в итоге на первом этапе будет реализован оптимистичный сценарий, далее наступит очередь пессимистичного и в итоге будет реализован сдержанный вариант развития событий. Иными словами, будут реализованы все три возможных сценария.

Олег Самойлов: Свой прогноз я бы назвал умеренно-оптимистическим. Думаю, в ближайшие месяцы нас не ожидает ни полное прекращение деловой активности, ни скачкообразная активизация спроса. Рынок будет работать «вполоборота». И конечно, пока нет никаких предпосылок для роста цен. Как нет и оснований для дальнейшего их снижения. Больной (выздоравливающий) пока спит. И набирается сил для нового рывка, который, несомненно, ждет нас в будущем. Но это «будущее» — удел не этого и даже, вероятнее всего, не первой половины следующего года.

Сергей Лушкин: Не стоит ожидать серьезных скачков цен на квартиры ни до конца года, ни в начале следующего. Проблема в настоящее время заключается не в завышенных или, наоборот, демпинговых ценах по тому или другому объекту, а в отсутствии как нормального предложения, так и нормального спроса. В то время как покупатели перестали рассматривать возможность приобретения квартир в новостройках на ранних этапах строительства, опасаясь срывов сроков ввода таких объектов в эксплуатацию, застройщики перестали выводить такие объекты на рынок. Как результат с рынка стали «вымываться» наиболее ликвидные и качественные квартиры, а адекватного замещения их за счет новых проектов не происходит.

Сергей Сидоров: Что ждет рынок недвижимости в посткризисный период? Прежде всего, я надеюсь, что все участники рынка — застройщики, продавцы, покупатели — извлекут урок из своих прошлых ошибок. Возможно, кардинально изменится подход к строительным процессам: появятся принципиально иные модели строительства жилья, финансовые схемы работы девелоперов и подрядчиков станут более обдуманными и менее рискованными, начнут реализовываться малобюджетные способы развития территорий. В любом случае, время бесконечного и необоснованного роста цен должно уйти в прошлое. Ясно, что спровоцировать в будущем спрос на жилье, сделать его более доступным для широкой аудитории, можно только за счет уменьшения цены квадратного метра. Это, в свою очередь, будет достигнуто за счет снижения стоимости земли и упрощения процедур подключения к коммуникациям. И сегодня на этом пути уже предпринимаются конкретные меры.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян