КДО

Обзор рынка аренды офисной недвижимости Москвы и Лондона от компании S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge

Москва и Лондон – два разных, но одновременно очень похожих мегаполиса. Их ещё называют twins – англ. «близнецы». Два эти города – центры притяжения бизнес-сообщества. Здесь аккумулируется мощнейший поток финансов. Всё это является благоприятной почвой для развития рынка офисной недвижимости.

 

В Лондоне, где буржуазные устои оформились ещё в XIX веке, рынок недвижимости уже сформирован и сейчас развивается циклически в соответствии с нормами рыночной экономики.

 

В Москве пока проходит становление рынка недвижимости – мы всё ещё находимся на первом витке развития, поэтому резкие колебания, проявляющиеся в галопирующем росте арендных ставок и маятниковой динамике ставок капитализации, являются вполне характерными чертами нашего рынка. К сожалению, на данном этапе практически невозможно оценить уровень спроса на офисную недвижимость  ввиду того, что рынок ещё не оформился окончательно – первичного насыщения у нас пока не произошло. Это провоцирует скачкообразный рост ставок аренды, который мы наблюдали в 2006-2008 гг. Поэтому ситуация, когда средний уровень арендных ставок на помещения класса А в центре Москвы превысил тот же показатель в наиболее престижном центральном деловом районе Лондона – West End, является вполне объяснимой: рынок перегрет. Другая причина, по которой московские ставки превысили лондонские, заключается в стагнации экономики Великобритании, вызвавшей падение спроса и соответственно ставок на офисные помещения в Лондоне.

 

 

В период с 2004 по 2008 год уровень средних арендных ставок в West End демонстрировал стабильный рост. В среднем, в фунтовом эквиваленте, он составлял более 15% ежегодно. В долларовом эквиваленте динамика имела ту же направленность, однако при этом волна колебаний несколько отличалась в зависимости от изменения курса фунтов стерлингов по отношению к долларам США. В I квартале 2008 года рост средних арендных ставок в фунтовом эквиваленте составил 0%. Во II и III кварталах текущего года данный показатель демонстрировал спад.

 

На московском рынке недвижимости в период с 2004 по 2008 гг. также наблюдался рост арендных ставок. При этом, максимальный скачок произошёл в 2007 году, когда была преодолена психологически важная отметка в $1000 за м2 в год. Фактически в период с 2004 по 2007 год средний уровень арендных ставок на офисы класса А в центральном деловом районе Москвы (ЦДР) вырос в 2 раза: с $680 за м2 в год до $1261 за м2 в год. В 2008 году данный показатель в рублёвом эквиваленте практически не демонстрировал динамики, однако в долларовом эквиваленте, с учётом резких колебаний курсов, наблюдался сначала его рост, а затем спад. При этом важно отметить, что до 2006 года ставки аренды традиционно устанавливались в долларах США, а в 2007 году большинство собственников отошли от этой практики ценообразования ввиду нестабильности его курса.

 

Таким образом, на фоне  резкого роста ставок в Москве, с одной стороны, и падения ставок аренды в Лондоне, с другой, возникла ситуация, при которой показатель средней арендной ставки в ЦДР Москвы в 2008 году превысил этот же показатель в West End Лондона.

 

 

В краткосрочной перспективе, на фоне финансового кризиса, охватившего весь мир и особенно сильно отразившегося на темпах развития экономики Великобритании, ожидается дальнейшее падение арендных ставок в Лондоне.

 

В Москве также ожидается коррекция ставок. В ЦДР она может достигнуть 16% - 18% для офисных помещений класса А и до 30% для помещений класса В+ и В- (в рублёвом эквиваленте).

 

В результате уровень средних арендных ставок в West End вскоре снова может превысить уровень средних арендных ставок в центральном деловом районе Москвы.

 

В среднесрочной перспективе стоит ожидать того, что ставки на офисы в центре Москвы и Лондона будут находиться примерно на одном уровне.