КДО

Последствия мирового финансового кризиса отразились и на экономике России. В связи с этим на рынке жилья московского региона складывается неординарная ситуация. Эксперты «Калинка-Риэлти» предлагают три варианта развития пост-кризисных событий.
 

Многие эксперты полагают, что основные последствия мирового финансового кризиса скажутся на состоянии экономики России в следующем году.  Об этом свидетельствует выжидательная позиция, которую заняли все участники рынка. Между тем, уже сейчас можно наблюдаются: ужесточение условий кредитования, стремительное падение цен на нефть, обесценивание национальной валюты, массовый отток иностранных инвестиций из России. Опасаясь, что ситуация может только усугубиться, аналитики транслируют негативное настроение и в медиа-пространство. Все эти факты вселяют и в инвесторов, и в покупателей неуверенность в стабильности финансовой системы страны и негативно влияют на рынок недвижимости.  

Болезненей остальных ощутили кризис проекты, находящиеся на начальной стадии строительной готовности. Инвестиции в них требуются существенные, а покупательские приоритеты при этом смещаются в пользу готового жилья, благодаря отсутствию рисков отложенного строительства. В меньшей степени кризис коснулся эксклюзивных и наиболее высококачественных предложений, так как спрос на такие объекты всегда достаточно стабилен. 

Стоит заметить, что, несмотря на общие тенденции рынка, такие как корректировка цен и объемов продаж, увеличение предложений на вторичном рынке, каждый сегмент отреагировал на кризис по-своему. В элитном сегменте жилья по итогам сентября-октября 2008 года количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 20-25%, а покупательская активность заметно снизилась. Появились кризисные предложения объектов, как загородного, так и городского рынка. При этом открытых заявлений по скидкам нет, но по ряду проектов элитного жилья застройщиками предлагаются скидки до 30%, а в отдельных случаях и до 50%.

Сегмент жилья бизнес-класса оказался наиболее уязвимым к последствиям кризиса. По неофициальным данным, объем продаж квартир бизнес-класса за октябрь снизился в 4 раза.  Причины этому:

            Ожидание покупателями дальнейшего снижения цен на жилую недвижимость, и недоверие покупателей к застройщикам новых объектов.

            Снижение платежеспособности потенциальных покупателей. Менеджеры высшего и среднего звена, лишились части доходов (бонусов), а некоторые и работы. 

            Полное исчезновение инвестиционного спроса. По оценкам разных экспертов в сегменте бизнес-класса он составлял  от 30 до 50% сделок.

            Ценовая конкуренция со стороны элитного сегмента жилья. С учетом скидок цены продажи некоторых элитных объектов вплотную приблизилась к ценам реализации верхнего сегмента бизнес-класса.

            Высокая конкуренция в сегменте бизнес-класса. Бизнес-класс занимает 60-70%  предложений на первичном рынке жилой недвижимости города Москвы 

            Ограничение ипотечных сделок. С использованием ипотеки продавалось 20-25% квартир в сегменте бизнес-класса, при этом кризис ликвидности привел к отказу большинства банков от выдачи ипотечных кредитов и росту ставок по ипотеке.

В меньшей степени на кризис откликнулся сегмент эконом-класса. Скидки на квартиры от наиболее крупных застройщиков в сегменте «эконом» (ПИК, СУ-155, Главмосстрой) находятся на уровне всего 3-10%. Связано это как с общей невысокой «гибкостью» застройщиков в данном сегменте, вследствие монополизированности привыкших за последние годы к «рынку продавца», так и с ожидаемой поддержкой со стороны правительства Москвы. Стоит учесть также отложенный спрос покупателей эконом-класса, которые не готовы ждать дальнейшего снижения цен на квартиры, опасаясь обесценивания своих сбережений. Вероятно, уже к концу года их потенциал  будет исчерпан, в связи с чем, произойдет дальнейший спад уровня продаж квартир в эконом-классе, а застройщики будут вынуждены корректировать цены.       

Учитывая вышеперечисленные факторы, предлагаем три варианта развития событий, в зависимости от степени последствий финансового кризиса для экономики России:

Вариант 1. «Пессимистичный».

Кризис растянется во времени на несколько лет и серьезно затронет экономику России. Покупательская способность и спрос даже в сегменте дорогого жилья ощутимо понизятся.  В этой ситуации, возможно падение цен на недвижимость, в среднем по рынку до 50%. При таком варианте развития событий, возобновление роста рынка жилья в Москве можно ожидать не ранее чем через 3 года.

Вариант 2. «Умеренный».

Финансовый кризис, как прогнозируют ряд экспертов, будет развиваться в России на протяжении всего 2009-го года. В такой ситуации снижение цен на дорогую жилую недвижимость может достигнуть 30-35% (при этом снижение цен почти не коснется наиболее качественных проектов элитного жилья и эксклюзивных предложений). Возобновления спроса и активного роста цен следует ожидать не ранее 2010 года. После стабилизации ситуации, среднегодовой рост может вернуться на уровень инфляции (12-14% в год). В Москве и Московской области заявлено большое количество жилых проектов, способных значительно увеличить объем предложения. С другой стороны, резкое ужесточение условий кредитования застройщиков уже привело к отсрочке вывода части этих проектов на рынок, а многие инвестиционные идеи и вовсе замораживаются их владельцами в ожидании «лучших времен». Таким образом, дальнейшее развитие финансового кризиса в России будет способствовать дефициту новых проектов на рынке жилой недвижимости, что даст рынку хорошие предпосылки для последующего ценового роста.

Вариант 3. «Оптимистичный».

Россия сможет с минимальными потерями «пережить» финансовый кризис, пик которого ожидается весной-летом 2009 года. До этого времени на рынке дорогой жилой недвижимости будет наблюдаться снижение покупательского спроса и стагнация цен. При этом, по многим объектам во всех сегментах, исключая самые высококлассные, возможно снижение цен в среднем на 25% (по отношению к «докризисным»), завуалированное под скидки и проводимые застройщиками рекламные акции. В то же время на рынке жилой недвижимости начнет формироваться отложенный спрос.  Активизация покупательской активности и переход спроса из стадии «отложенного» в стадию «реального», возможен уже во второй половине 2009 года. Начиная с этого момента, рост цен в последующие годы на жилье в Москве вероятен на уровне инфляции - в среднем 12-14% в год.