КДО

Финансовый кризис и рынок офисной недвижимости

Спикер: Сергей Волочков, директор департамента коммерческой недвижимости компании Mayfair Properties

Предложение

Продажа

1) Предполагалось, что в течение 2008 года в эксплуатацию будет введено порядка 2 млн. качественных офисных площадей. Однако на сегодняшний день прогнозируется изменение этого показателя в сторону уменьшения, так как на рынке наблюдается стойкая тенденция изменения сроков ввода в эксплуатацию части анонсируемых проектов, а также замораживание некоторых из них в связи с дефицитом финансирования.

2) Увеличение доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А». За 3 месяца отчетного периода этот показатель вырос на 2,1%, и составил на конец квартала 13,2%. При этом доля вакантных площадей в офисных объектах «В» класса практически не изменилась - 7,1%. Такая динамика увеличения доли вакантных площадей в объектах «А» класса обусловлена набирающим силу кризисом. Многие компании ранее арендовали большие площади, с перспективой дальнейшего расширения, но в условиях кризиса эта стратегия не оправдала себя, вследствие чего арендаторы съезжают в меньшие по площади офисные блоки. Арендаторы экономят таким образом денежные средства, необходимые для финансирования компании в условиях кризиса.

3) В 3 квартале 20008 года увеличилось количество объектов офисной недвижимости, выставленных на продажу. Если во 2 квартале этот показатель составлял порядка 1,95 млн.кв.м., то в 3 квартале предложение возросло на 28% и составило 2,5 млн.кв.м. При этом важно отметить, что увеличение объема предложения произошло не за счет введения в эксплуатацию новых офисных объектов. Причиной увеличения выставленных на продажу объектов недвижимости стал финансовый кризис, а также кризис ликвидности. С одной стороны, владельцы и инвесторы опасаются снижения стоимости офисных площадей, а также уменьшения доходности объектов и стремятся реализовать их на пике стоимости. С другой стороны, кризис ликвидности, а также общая экономическая ситуация в России привели к уменьшению количества выдаваемых кредитов и дефициту финансовых средств, что в свою очередь приводит к необходимости продаже накопленных активов и объектов, приобретенных в инвестиционных целях для высвобождения денежных средств.

4) В структуре предложения офисных помещений на продажу продолжает доминировать доля объектов площадью более 3 000 кв.м. (64%), что объясняется предпочтениями девелоперов реализовывать бизнес-центры крупными блоками с целью упрощения дальнейшего управления объектами, а так же повышением их инвестиционной привлекательности. Однако стоит отметить увеличение доли объектов площадью от 1 000 до 3 000 кв.м. на 4%, что составляет 22% от совокупного объемам предложения. По мнению специалистов компании Mayfair Properties, такое изменение обусловлено увеличением объема предложения в формате сделки «продажа» и некоторым накоплением площадей, что в условиях кризиса и снижения покупательской способности толкает владельцев выставлять на продажу офисные помещения, нарезанные более мелкими блоками с целью сокращения сроков экспозиции объекта на рынке.

5) Анализируя структуру распределения предложения офисных площадей на продажу по направлениям, следует отметить некоторое увеличение доли объектов в пределах Бульварного кольца - с 3% во 2 квартале до 5% по итогам 3 квартала. По-прежнему, преобладающий объем площадей, предлагаемых на продажу, концентрируется в ВАО (18%), ЮВАО (10%) и ЮАО (14%).Перечисленные административные округа традиционно отличаются большим сроком экспозиции офисных объектов в силу промышленной направленности окружения, удаленности от основных центров деловой активности и не развитой инфраструктуры, что способствует накоплению объектов по этим направлениям.

Аренда

6) На рынке аренды офисных площадей, как и в предыдущем отчетном периоде, наиболее ограниченное предложение зафиксировано в ЦАО - в пределах Бульварного и Садового кольца (7% и 9% соответственно), в СЗАО (6%), ЮЗАО (7%) и ЗАО (9%). Эти районы традиционно пользуются большим спросом со стороны арендаторов благодаря развитой инфраструктуре, сформировавшемуся деловому окружению, ввиду чего накопление офисных площадей по данным направлениям идет более медленными темпами по сравнению с другими административными округами.

7) По сравнению со 2 кварталом 2008 года, структура предложения офисных площадей в аренду по площади не претерпела значительных преобразований. По-прежнему, в наименьшей степени на рынке представлены блоки до 100 кв.м. - всего 8% от совокупного объема предложения. В условиях ограниченного предложения таких блоков и довольно высокого уровня спроса можно прогнозировать сохранение тенденции дефицита, тем более в условиях кризиса.

Спрос

8) В целом, по итогам 3 квартала 2008 года однозначно можно говорить о снижении спроса на все типы сделок с коммерческой недвижимостью.

9) В структуре спроса по виду сделки традиционно преобладают запросы на аренду офисных площадей (61%) над продажей (39%). Однако в данном отчетном периоде, на фоне некоторого уменьшения интереса к формату сделок «аренда», наблюдалось увеличение количества заявок на покупку помещений - рост данного показателя по итогам квартала составил 21%. Такое изменение интереса к покупке офисных помещений мог спровоцировать кризис на рынке жилой недвижимости, который привел к понижению доходности от инвестиционных вложений в секторе жилой недвижимости, таким образом, часть покупателей, совершающих сделки в инвестиционных целях перешли на рынок коммерческой недвижимости, в частности, офисной.

10) По итогам квартала произошли некоторые корректировки в структуре спроса на офисные площади по классу здания. Как и прежде, по количеству заявок лидируют помещения, расположенные в бизнес-центрах «В» класса, спрос на которые увеличился на 1% и составил по итогам квартала 42%. Также, на 2% вырос уровень спроса на помещения «С» класса - 16 % на конец 3 квартала. В свою очередь, спрос на дорогие помещения уменьшился и составил в бизнес-центрах «А» - 33% (минус 2 % по итогам квартала), в особняках - 9% (минус 1% по итогам отчетного периода).

11) По итогам 3 квартала, наиболее заметное уменьшение количества поступивших заявок было получено от компаний, работающих в торговом и строительном секторах - в общем, спрос со стороны данных направлений уменьшился на 10%. В торговом секторе изменения составили 6%, в строительстве/недвижимости - 4%. Несколько увеличился спрос со стороны банковских и финансовых структур - в общей сложности рост составил 3% к предыдущему отчетному периоду (29% от общего совокупного объема спроса за 3 квартал). Однако данное увеличение произошло не за счет подбора компаниями офисных помещений в связи с расширением бизнеса или повышения класса арендуемого блока. Финансовый и банковский сектор наиболее сильно пострадали от кризиса и, таким образом, вынуждены сокращать издержки на аренду офиса, переезжая либо в меньшие по площади, либо более низкие по классу помещения.

Аренда

11) По итогам 3 квартал 2008 года самыми дефицитными офисными блоками, по-прежнему, остаются площади до 200 кв.м. - запросы на аренду таких помещений составил 38%, что, однако, ниже показателя за предыдущий квартал на 4%.

12) В 3 квартале наблюдалось резкое снижение интереса к офисным блокам с арендной ставкой до $1 000 за кв.м. в год – спрос уменьшился на 40% по сравнению с предыдущим кварталом и составил всего 7% от общего объема заявок. В свою очередь, на 29% увеличился интерес к помещениям с арендной ставкой от $ 1 000 до $ 1 500 за кв.м. в год (64% от совокупного объема спроса). Изменения в структуре спроса на офисные помещения, в зависимости от арендных ставок, можно объяснить ситуацией на финансовых рынках, а также кризисом ликвидности. Малый бизнес, ориентированный на недорогие помещения в пределах $1 000 за кв.м. в год, приостановил свое развитие и находится в стадии ожидания, крупные компании, в свою очередь, стремятся понизить расходы на арендную плату и подбирают помещения с более низкой ставкой, в пределах $ 1 500 за кв.м. в год.

Продажа

13) В структуре спроса на покупку офисных площадей также произошли серьезные изменения. На 9% выросло количество заявок на приобретение блоков до 200 кв.м. (25% по итогам 3 квартала). Однако значительно упал спрос на блоки от 200 до 500 кв.м. - минус 13% по итогам отчетного периода, что составило 9% в общем объеме спроса. На 4% снизился спрос на площади в концептуальных бизнес-центрах по цене от $10 000 и более за кв.м.(18%), что вполне ожидаемо ввиду наметившейся тенденции снижения издержек компаниями на офисные помещения.

Ставки аренды и цены продаж

В течение 3 квартала 2008 года продолжился равномерный небольшой рост арендных ставок и цен продаж офисных площадей. Изменения по итогам отчетного квартала составили порядка 7-9%. Стоить отметить, что серьезно финансовый кризис затронул только последние несколько недель 3 квартала, что, естественно, внесло некоторые коррективы в ценовые показатели отчетного периода, однако заметных корректировок ставок аренды и цен продаж можно ожидать не раньше конца 2008 - начала 2009 года. Корректировки данных показателей в сторону их уменьшения могут достигнуть 20-40%, в зависимости от дальнейшего развития ситуации на финансовых рынках, причем наибольшие изменения ожидаются по самым дорогим объектам. Так, ставки аренды на качественные помещения в бизнес-центрах «А» класса находятся на уровне от $900 до $2 500 за кв.м. в год, в зависимости от местоположения объекта. Однако на наиболее дорогие офисные блоки владельцы готовы предоставлять скрытый дисконт в размере 10-15%, так как спрос на помещения такого уровня в связи с кризисом несколько снизился. Аренда офиса в бизнес-центре «В» класса обойдется арендатору от $500 до $1 500 за кв.м. в год. Средневзвешенная цена продажи в 3 квартале 2008 года составила порядка $7 247за кв.м. в год, что превышает аналогичный показатель за предыдущий квартал на 7,2%.
 

Основные тенденции 3 квартала 2008 года:
• Изменения условий аренды: арендные ставки и цены за кв.м. определяются в рублях, евро, либо используется внутренний, фиксированный курс У.Е.
• Появление скрытого дисконта на арендные ставки в наиболее дорогих объектах - 10-15%.
• Сокращение объемов точечной застройки в пределах Садового кольца.
• Задержка сроков ввода объектов офисной недвижимости в эксплуатацию.
• Продолжение динамики укрупнения возводимых объектов.
• Строительство многофункциональных комплексов, которые позволяют девелоперу диверсифицировать риски и получать более стабильный доход.
• Дальнейшее развитие тенденции децентрализации, формирование новых деловых районов
за пределами Садового кольца.
• Привлечение соинвесторов для финансирования проектов.

Прогноз

В 2008 году планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2 млн. кв.м. качественных офисных площадей. Однако, ввиду кризиса ликвидности и дефицита финансирования часть проектов будут заморожены, таким образом, ожидается несоответствие заявленных данных с реальным объемом ввода в эксплуатацию в сторону уменьшения. Во введенных в эксплуатацию объектах будут преобладать бизнес-центры «А» класса. Снижение доходности во всех сегментах коммерческой недвижимости, а также нехватка собственных финансовых средств будет провоцировать владельцев выставлять на продажу офисные объекты, что обеспечит высокий уровень предложения по данному виду недвижимости. Прогнозируется, что на фоне пониженного спроса, вызванного финансовым кризисом, большой объем предложения офисных площадей приведет к понижению уровню арендных ставок и цен продаж на 20-40% до конца I полугодия 2009 года.

Проблема и пути развития рынка

Существует явный дисбаланс между спросом и предложением по офисным площадям как на продажу, так и в аренду. Спрос на большие площади все более ослабевает, а на малые (до 200 кв.м.) только увеличивается. При этом управляющим компаниям по-прежнему неудобно нанимать несколько арендаторов на, в среднем, 3000-5000 кв. м сдаваемой площади. Мы предполагаем, в связи с этим, что в условиях кризиса будет развиваться такой вид сделки как субаренда. Компании-арендаторы могут за счет сокращения штата иметь свободные площади и сдавать их в субаренду, что может стать выгодным направлением бизнеса. Наряду с субарендой на длительный срок, будет развиваться аренда и субаренда на короткий срок: например, офис на неделю, на день, на час, на время переговоров и т.п. Такая услуга есть уже сейчас и, по нашим данным, она пользуется спросом. И раньше были компании, которые не нуждались в постоянном офисном штате, сотрудники могли работать из дома, но для встреч с клиентами и официальных переговоров они могли снять офис на небольшой срок, а в условиях кризиса на такой способ работы, возможно, перейдут многие компании малого бизнеса.