КДО

Кризис ликвидности недвижимости в разгаре

В ноябре 2008 года для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы можно выделить одну общую черту – снижение количества предложений. Остальные показатели объема рынка также несколько сократились по сравнению с рекордными показателями октября, хотя остаются высокими и превышают показатели всех предыдущих месяцев. Так, общая площадь объектов сократилась на 2% и составляет 2,55 млн. кв.м, общая стоимость – на 5% до $16,1 млрд., количество предложений на рынке – на 8% (1302 предложения). С одной стороны, это говорит о том, что кризис ликвидности вступил в следующую фазу: могли сняли объекты с продажи, понимая, что продать сейчас за адекватные деньги будет сложно и предпочитая не тратить деньги на рекламу. С другой стороны, наиболее остро нуждающиеся в деньгах собственники могли быстро продать свою недвижимость, пойдя в процессе переговоров на значительный дисконт. Впрочем, говорить о каких-либо существенных тенденциях не приходится. Об отсутствии ликвидности на рынке коммерческой недвижимости говорит и средний срок экспонирования объекта в 134 дня. А сняты с продажи либо куплены, в основном, помещения малой площади, крупные же помещения по-прежнему продаются, о чем свидетельствует рост средней площади объектов на 7% по сравнению с октябрьским показателем.

Снижение цен – уже тенденция

Средневзвешенная цена предложения на столичном рынке коммерческой недвижимости снизилась на 2% – до $6313 за кв.м. Если вспомнить, что в октябре цены стали меньше также на 2%, можно говорить о тенденции снижения цены предложения. При этом весьма значительное падение цен отмечается в сегменте производственно-складских помещений (ПСП) и помещений свободного назначения (ПСН). «Плюсы» данных сегментов, выражавшиеся в перспективе редевелопмента для ПСП и стрит-ритейле для ПСН в условиях кризиса обернулись серьезными минусами. Впрочем, не следует забывать, что в текущих условиях цена в объявлении о продаже не всегда соответствует потенциальной стоимости сделки, так как не все собственники готовы указывать в объявлениях заниженные цены. Уровень торга по некоторым объектам уже достигает 20-30%.

Отдельно стоит упомянуть и про такие показатели, как доли на рынке объектов, продолживших своё экспонирование с предыдущего месяца, цена квадратного метра которых за прошедший месяц снизилась или наоборот возросла. Если рассматривать динамику этих показателей с октября 2007 года, то по август 2008 года доля выросших в цене объектов колебалась в пределах 15-20%, однако в октябре и ноябре этот показатель составил уже 12% и 11% соответственно. Доля снизившихся в цене объектов с января текущего года не поднималась выше 15%, однако в октябре и ноябре достигла уровня 17% и 26% (рекордный показатель за весь период мониторинга) соответственно. Этот факт можно рассматривать как еще одно подтверждение того, что владельцы уже готовы снижать цены. Что касается структуры предложения по общей стоимости, то лидирующее положение занимает сегмент офисных помещений – 68,7%. Доля торговых помещений составляет 17,9%, доля ПСП − 8,4%, ПСН − 5%. По общей площади офисные площади занимают 59% рынка, торговые – 13,9%, ПСП – 22%, ПСН – 5,1%.

Торговая недвижимость

Количество предлагаемых к продаже торговых объектов в ноябре сократилось, на 9% в центральной части столицы и 8% в периферийной. Но даже при этом снижении, количество предложений остается на крайне высоком уровне (напомним, что количество предложений за месяц в сегменте торговой недвижимости было рекордным за весь период мониторинга, причем рост по сравнению с сентябрем составлял 16% в центре столицы и 12% на периферии). При этом в центральной части сократилась также и общая стоимость, и общая площадь предложений (также на 9%) и - как следствие - средневзвешенная цена осталась неизменной (21 055 $/кВ.м.). Средняя площадь также осталась на прежнем уровне – 330 кв.м., что является очень низким показателем.

В периферийной части столицы показатели общей площади и общей стоимости предложений, напротив, возросли – на 11% и 12% соответственно. Выросла и средневзвешенная цена – правда, на символический 1%, составив 7228 $/кв.м. Следует отметить, что сняты с продажи либо куплены в основном помещения малой площади, крупные же помещения по-прежнему экспонируются, о чем свидетельствует рост средней площади на 22% по сравнению с октябрьским показателем.

И все-таки дорогие предложения на рынке присутствуют. Так за трехуровневое помещение с витринными окнами площадью 2046 кв.м. на Ленинском проспекте собственники хотят получить 24 552 000$. А небольшое (менее 200 кв.м.) двухуровневое помещение на Кузнецком Мосту предлагается по цене 32 000 $/кв. м. Впрочем, если вспомнить докризисные «рекордные» предложения с со стоимость квадратного метра в 45-50 тыс. $, то можно сказать, что и «рекорды» стали не столь впечатляющими.

Офисная недвижимость

Показатели объема рынков офисной недвижимости в пределах и за пределом Садового Кольца продемонстрировали схожую динамику. В обоих сегментах сократилось как количество, так общая стоимость и общая площадь экспонируемых объектов. Так, количество предложений в центре столицы сократилось на 10%, общая стоимость – на 15%, общая площадь – на 4%. Для офисных помещений на периферийной части столицы эти показатели составляют 7%, 3% и 5% соответственно со знаком «минус». При этом в обоих сегментах выросла средняя площадь предложений.

Что касается средневзвешенных цен, то за пределами Садового Кольца этот показатель скорректировался вверх на 2% до $6272 за кв.м. после снижения на 4% в октябре. На офисные помещения в пределах Садового Кольца средневзвешенная цена снизилась на 11% до $12964. Причина – снижение цен на ряд крупных объектов.

Среди «заметных» предложений можно выделить продажу офисного здания класса «А» площадью 6 800 кв.м. в центре Москвы (м.Новокузнецкая), которое предлагается за 80 млн. $. С точки зрения дороговизны квадратного метра выделяется помещение у м. Китай-Город, цена предложения которого превышает 27 500 $/кв. м.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

В ноябре произошло существенное удешевление производственно-складских помещений. По данным на конец ноября 2008 года стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $2399, что на 8% ниже в сравнении с октябрьским показателем. Объем предложения также стал меньше: всего на продажу было выставлено 88 помещений производственно-складского назначения, что на 4% меньше, чем в октябре. Суммарная площадь предложения понизилась на 3%, и за месяц составила 560 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена в данном сегменте снижается уже 2 месяца подряд. Объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте понизился всего на 11% и составил $1,34 млрд.

Показатели объема рынка помещений свободного назначения также понизились.  Количество объектов свободного назначения в ноябре составило 203 шт. (на 12% меньше, чем в октябре 2008 года). Объем предложения в денежном выражении в ноябре 2008 года понизился по сравнению с октябрем на 6% и составил $821 млн. Средневзвешенная цена понизилась на 6% и составила 6292 $/кв.м.