КДО

Основные тенденции, наметившиеся на офисном рынке Москвы в связи с изменениями, произошедшими в макроэкономике, продолжают свое развитие. Данные тенденции будут доминировать на рынке по крайней мере в течение первой половины 2009 года. Сейчас, когда 2008 год подходит к концу, представляется необходимым проследить изменения основных показателей и тенденций рынка, чтобы сделать краткосрочный прогноз развития ситуации на 2009 год.

Предложения по субаренде

Предложения по субаренде на данный момент формируют отдельный сегмент на рынке офисной недвижимости. В течение ноября на рынке появилось огромное количество новых предложений по субаренде. По состоянию на середину декабря предложения по субаренде составили 52 000 кв. м площадей классов А и В, готовых к въезду уже сейчас. Общий объем площадей, предлагаемых в субаренду на рынке (включая помещения, которые будут готовы к въезду по июль 2009 года включительно), превышает 80 000 кв. м. Объем площадей, предлагаемых в субаренду, продолжает увеличиваться. Сектор помещений класса А испытывает огромное влияние от растущего предложения по субаренде, данные предложения составляют 30% от общего объема свободных помещений класса А. Средневзвешенная ставка аренды по помещениям класса А, которые предлагаются в субаренду, составляет $1 300/кв. м /год. Предложения по субаренде гораздо более ликвидны по сравнению с помещениями, предлагаемыми в прямую аренду, так как помещения предлагаются в субаренду обычно с выполненной внутренней отделкой и субарендодатели проявляют большую гибкость по предлагаемому сроку договора и по другим условиям договора субаренды. Девелоперы вынуждены конкурировать с предложениями по субаренде и предлагать вновь построенные помещения класса А (без отделки) по ставке ниже, чем $1 000/кв. м/год. Сектор помещений класса В не подвержен столь сильному влиянию рынка субаренды, так как только 5% из свободных помещений класса В составляют предложения по субаренде.

Свободные помещения на рынке

В настоящее время объем свободных помещений на рынке пополняется не только за счет новых зданий, но и за счет помещений, предлагаемых в субаренду, помещений,
освобождающихся ввиду расторгнутых договоров аренды и помещений, освобождающихся по причине того, что некоторые компании освобождаются от излишков площадей, которые им больше не требуются. Таким образом, доля свободных площадей класса А увеличилась на 4% в течение полутора месяцев (с начала ноября по середину декабря) и составила 9%. Доля свободных площадей класса В также растет и в течение аналогичного период увеличилась на 3% и составила 15% по состоянию на середину
декабря.

Спрос

Традиционно четвертый квартал был самым плодотворным по объему заключенных сделок на московском офисном рынке. В текущем году ситуация кардинально изменилась. Объем сделок, заключенных на рынке в течение октября и ноября 2008 года, в два раза ниже аналогичного показателя за 2007. Более того, некоторые крупные сделки, подписанные ранее некоторыми нефтяными, финансовыми, девелоперскими компаниями, а также компаниями ИТ сектора, в настоящий момент расторгаются. Таким образом, совокупный объем сделок на рынке за 2008 год может составить около 1,7 млн. кв. м, что значительно ниже объема, который прогнозировался в начале года (2 млн. кв. м) и ниже
аналогичного показателя за 2007 год (1,8 млн. кв. м).

Новое строительство

Данные по объему новых площадей, планируемых к выходу на рынок в 2009 году, постоянно уточняются. Существует вероятность того, что некоторые девелоперы, планирующие выход на рынок объектов в следующем году, могут не получить последние транши финансирования, что может помешать им достроить объекты. Таким образом,
арендаторы, серьезно рассматривающие большие площади, крайне интересны для девелоперов, так как подписанный предварительный договор аренды может гарантировать финансирование проекта. В соответствии с последними данными, подтвержденными нашей компанией, общий объем нового строительства в 2009 году может составить около 1,2 млн. кв. м. По некоторым проектам, планируемым к выходу на рынок в 2010 году, девелоперы предпочитают не начинать маркетинговую кампанию. Это можно объяснить тем, что запрашиваемая ставка в условиях современного рынка, может быть слишком низкой. Девелоперы предпочитают подождать, когда спрос восстановится и запрашиваемая ставка может стать гораздо выше ввиду недостаточного предложения.

Прогноз

Выжидательная позиция арендаторов, приводящая к снижению спроса, будет определять основные показатели рынка в начале 2009 года и станет причиной дальнейшего снижения ставок аренды. В начале следующего года офисный рынок будет ориентироваться на развитие макроэкономической ситуации. Если проявятся позитивные сдвиги, рынок может начать стабилизироваться уже весной. Некоторые игроки рынка уже оправились от шока. Если в ноябре активность на рынке была минимальной, то в начале декабря ситуация изменилась. Некоторые арендаторы возобновили активный поиск и начали вести переговоры по аренде помещений.