КДО

В 2009 году в коммерческую недвижимость Европы может быть направлено более 50 миллиардов евро. Хотя некоторые оценки объема капитала, нацеленного на приобретение подешевевших активов, несколько преувеличенны, инвесторы разного типа – институциональные, оппортунистические, государственные фонды, немецкие открытые и закрытые фонды – будут искать возможности выхода на рынок.

Тони Хоррел, глава отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в Европе, сказал: «Мы не сомневаемся, что условия работы в 2009 году будут сложнее, чем когда-либо. Однако для тех, кто строит планы на среднесрочную перспективу и имеет доступ к финансированию, рынок может начать стабилизироваться и появятся возможности, которые не следует упускать. Проницательный инвестор в этом году будет себя позиционировать так, чтобы извлечь максимальную выгоду из сложившейся ситуации на сегодняшнем рынке».

Долговое финансирование в этом году останется ограниченным. Доля кредита в стоимости покупок будет низкой, а ставки финансирования – высокими. Тони Хоррел добавляет: «Мы осознаем, что банкам потребуется от трех до пяти лет для того, чтобы полностью восстановить свои балансы, и в 2009 году они только начнут работать над этой задачей. Скорее всего, они будут придерживаться крайне осторожной политики в выдаче кредитов, и критерии для заемщиков будут весьма жесткими».

С тех пор, как цены на коммерческую недвижимость в Европе на некоторых рынках достигли своего пика летом 2007 года, они упали на 40%. Дальнейшее снижение в этом году неизбежно, поэтому  некоторым участникам выгоднее продавать свои активы сейчас, пока рынки продолжают падать. В четвертом квартале 2008 года на некоторых европейских рынках наблюдался рост доходностей более чем на 200 базисных пунктов на офисные и торговые площади класса Премиум. На других рынках коррекция не превысила 50 базисных пунктов.

Найджел Робертс, глава отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Европе, комментирует: «Некоторые рынки, такие как Лондон, Париж и Мадрид уже прошли существенную коррекцию, и без сомнения будут проявлять повышенный интерес инвесторов, если основные показатели этих рынков будут соответствовать новому уровню цен. Оценки «справедливой» стоимости, требования по доходности  и цены активов станут в 2009 году важнейшими инструментами для инвесторов, которые будут принимать решения относительно выхода на рынок. Мы также ожидаем, что рыночные условия будут способствовать увеличению количества продаж таких проектов, которые редко появляются на рынке. Цены продажи этих проектов будут отражать их уникальность вне зависимости от того, достиг ли рынок своего дна или нет».

Найджел Роберст: «Рынок аренды и интенсивность спроса со стороны арендаторов станут решающими компонентами, определяющие цены в 2009 году. На большинстве рынков не ожидается проблем с точки зрения переизбытка предложения, так как запланированных проектов, которые уже находятся на стадии строительства, не так много. Игроки рынка будут прежде всего обращать внимание на устойчивость спроса в условиях самой слабой экономической ситуации за многие десятилетия. Между тем, на некоторых рынках низкий спрос приведет к сдаче площадей в субаренду, что вызовет рост доли свободных площадей».

Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Российский рынок недвижимости не является исключением, и последние месяцы демонстрирует те же тенденции, что и другие европейские страны. Ценовая коррекция еще продолжается, и поиск «справедливого» уровня будет характерной чертой ближайших месяцев. При этом финансовые трудности девелоперов выведут на рынок привлекательные объекты, открывая новые возможности для инвесторов. В среднесрочной перспективе резкое снижение объемов строительства вернет рынок в состояние дефицита площадей и роста арендных ставок, которые вновь станут основной составляющей общей доходности инвестиций».