КДО

Крутой вираж рынка недвижимости

Стремительные изменения рынка недвижимости, которые произошли в последние три месяца прошедшего года, повергли покупателей и продавцов в шоковое состояние. Однако январь 2009 года стал новой точкой отсчета развития для рынка недвижимости: изменился сам рынок, изменились правила игры.

Реквием по мечте

В ноябре 2008 г. стало понятно, что ипотечного кредитования новостроек  больше нет. По крайней мере, на какое-то время. За одну неделю банки свернули все программы ипотечного кредитования первичного жилья, а для покупателей вторичной недвижимости существенно ужесточились условия получения кредита. «Ипотечный покупатель» распростился с мечтой о покупке квартиры до лучших времен, а потенциальные покупатели недвижимости эконом- и  бизнес-класса, имеющие на руках средства для покупки квартиры, - заняли выжидательную позицию. Противоречивая информация, поступающая из открытых источников, не давала возможности сориентироваться в новых условиях: Правительство Москвы откладывало аукционы по покупке строительных объемов у ведущих девелоперов, а сами застройщики заняли выжидательную позицию. Рынок остановился.

Вот, новый поворот…

В декабре рынок стал оживляться: застройщики и девелоперы стали подстраиваться под новые реалии рынка и запустили дисконтные программы, приуроченные к Новогодним праздникам. В среднем – дисконт составил от 5% до 20%, а в отдельных случаях достигал 30%. Однако эти акции носили точечный характер и распространялись на конкретные объекты какой-либо компании или на отдельный вид квартир. Кроме того, Инвестиционная компания МГСН вышла на рынок с качественно новым продуктом – «Инвестиционное партнерство»,  не имеющем аналогов на рынке. Это программа позволяет получить гарантированный доход от инвестиций в активы компании.
 

В декабре также стала определяться политика государства относительно рынка недвижимости: были проведены аукционы, на которых столичные власти выкупили у ведущих российских девелоперов 380 тыс. кв. метров жилья для социальных нужд. Кроме того, был опубликован список системообразующих предприятий РФ, которые имеют стратегическое значение и будут поддерживаться государством. В этот список вошло шесть девелоперских компаний. Первыми, в ответ на изменившиеся реалии рынка, среагировали покупатели жилья бизнес-класса: в декабре активизировался спрос на этот вид недвижимости.

Ложимся на новый курс

В январе окончательно стало ясно, что дисконтирование на рынке недвижимости – явление точечное. Наименее ликвидные объекты снизились в цене еще в конце 2008 года, а наиболее удачные объекты скорректировались в цене незначительно. Некоторые компании перешли на расчет цен по бивалютной корзине, т.е. стоимость жилья рассчитывается исходя из стоимости курсов валют, а оплата производится в рублях  по курсу условной единицы на день покупки.

Также стало ясно, что произошло сужение рынка недвижимости: с одной стороны, сократился объем вводимого жилья, и часть коммерческого жилья перешла в разряд социального, с другой стороны, - сократился платежеспособный спрос, в большей степени, за счет «ипотечного покупателя».

Потенциальные покупатели квартир бизнес-класса отреагировали на новую политику участников рынка недвижимости и государства устойчивым спросом на новостройки. Стало ясно, что известные застройщики, при поддержке государства, выполнят свои обязательства перед клиентами, что в ближайшем будущем предложение коммерческого жилья будет существенно сокращаться, и что квартира была и остается надежным средством для сохранения своих личных активов. Кроме того, стал активизироваться спрос на новостройки эконом-класса, который практически отсутствовал в декабре.

Там, за горизонтом…

Если говорить о том, как будет развиваться рынок недвижимости в последующие месяцы 2009 г., то можно сказать, что, прежде всего, будет накапливаться отложенный спрос: люди, которые планировали приобрести жилье с помощью ипотеки, будут ждать ее восстановления. На рынке новостроек будет продолжать сокращаться объем предложения, по крайней мере, пока не изменится ситуация с кредитованием бизнеса. Два этих фактора в дальнейшем спровоцируют новый виток спроса на рынке недвижимости и, как следствие, рост цен. Когда это произойдет, пока вопрос открытый.