КДО

Рынок офисной недвижимости Москвы I квартале 2009 года был и остается очень слабым. Арендные ставки продолжают снижаться, что, впрочем, не влечет за собой увеличение количества сделок. Такова общая картина, вырисовывающаяся из данных отчетов различных компаний рынка коммерческой недвижимости.

Главная апрельская тенденция столичного рынка - аренда офисов продолжает дешеветь. В некоторых бизнес-центрах долларовые ставки упали по сравнению с прошлым годом на 60%.

Недавно на московских улицах появились растяжки - «Офисы в аренду по 4500 руб. за 1 кв. м в год». Рекордно низкая цена оказалась маркетинговым лукавством.
Владелец этих помещений - компания «Консалт групп» - признает, что 4500 руб. - это «голая аренда». С налогами и коммунальными платежами ставка составит около $200. По такой цене предлагаются помещения c отделкой на цокольном или мансардном этаже в бизнес-центрах «Технопарк «Синтез» на ул. Угрешской и «Очаково» на Большой Очаковской. Оба здания класса «В+». Другие помещения там же предлагаются по $250 за 1 кв. м, а здания с собственным входом - по $500 за 1 кв. м. по словам представителя компании, до кризиса минимальная ставка в этих комплексах составляла $500. Получается, цены упали на 60%.

По данным Colliers International, в I квартале ставки аренды офисов упали на 25-30%; в офисах класса «В+» цена аренды сейчас - $550-850 /кв. м, «В-» - $300-500. «Если офис только начинает наполняться арендаторами, то для привлечения крупного якоря собственники могут пойти на существенные скидки», - утверждает Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International.

По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd., в апреле 2009 ставки на офисы класса А составляли около $800, а для класса В+ около $400 /кв.м в год, в марте нынешнего года эти показатели находились на уровне $870 и $470 соответственно.

По данным компании «Деловой район», в сегменте предложений в районе Садового кольца рынок достиг дна на отметке $450-500 /кв.м. в год. Те собственники, которые предлагали объекты по более высоким ценам продолжают постепенно снижать ставки аренды. Те собственники, которые уже достигли данного ценового уровня, опускать цены еще ниже пока не готовы. В выигрышном положении оказываются объекты в районе Садового кольца со ставками аренды порядка $450-600 /кв. м. в год. Такой уровень ставок аренды соответствует платежеспособному спросу, считают эксперты компании.

Спрос на офисы в районе ТТК и более отдаленных районах Москвы носит иной характер. Здесь арендаторы требуют максимально дешевых предложений не более чем по $250-300 / кв. м в год. Но помещений, удовлетворяющих подобным ожиданиям, в районе ТТК мало. Собственники объектов в районе ТТК и далее, которые снизят ставки аренды до $250-300 /кв. м. в год, получат возможность снять своего рода сливки с рынка. Именно такие объекты будут пользоваться высоким спросом в ближайшие месяцы, говорится в отчете компании «Деловой район».

«Несмотря на то, что снижение ставок аренды на московском рынке офисной недвижимости продолжается уже достаточно долго - примерно с сентября 2008 года, - на данном рынке арендаторы по-прежнему играют доминирующую роль. В реальных сделках собственники готовы предоставлять скидки даже к заявленному уровню ставок, который и так является весьма низким по сравнению с докризисным периодом. Такую ситуацию мы будем наблюдать и в ближайшее время», - резюмировал Дмитрий Онофрей, генеральный директор компании «Деловой район».

По словам эксперта, в апреле наметилась еще одна тенденция - появление на вторичном рынке уникальных предложений. Речь идет о помещениях с высококачественным ремонтом и выгодным расположением в центре Москвы, из которых по тем или иным причинам выехали арендаторы. После того как данные помещения высвободились, собственники вынуждены предлагать их по среднерыночным ценам. В результате, эксклюзивный офис в районе метро Китай-город или Красные ворота можно арендовать по $750 /кв. м.в год. Летом 2008 года аналогичные помещения сдавались по $2000 /кв. м в год, что с учетом изменения курса доллара США означает 45% дисконт.

Коррекция ставок аренды офисов класса «А» и «В» за последние восемь месяцев составила 30-40% и при этом дна рынок так и не достиг, считают в компании Knight Frank.

За первые 3 месяца года арендные ставки снизились в среднем на 20% для офисов класса А и 15% на офисы класса В; в абсолютном значении средняя арендная ставка составляет $970 /кв. м в год для класса А и $650 /кв. м в год для класса В, подсчитали в компании Bridge Consulting.
Тем не менее, игроки рынка отмечают, что пока многие девелоперы и собственники не готовы предоставлять большие скидки и заняли выжидательную позицию. Однако некоторые из них в процессе переговоров снижают ставки и цены продажи до 50%, вследствие острой необходимости в финансах.
Собственники новых офисных центров в борьбе за арендаторов увеличивают «арендные
каникулы» до 6-8 месяцев, увеличивают уровень компенсации за отделку или сами минимально отделывают сдаваемые площади.
Несмотря на кризис, арендные ставки в некоторых функционирующих бизнес-центрах, расположенных в основном в «кремлевской зоне», не изменились с прошлого
года. К этим объектам относятся, например, «Балчуг Плаза» и «Романов Двор», говорится в обзоре компании Bridge Consulting.

Цены продаж на офисы также продолжают снижаться, хотя и не столь существенными темпами.
Так, по данным компании Bridge Consulting, цены продажи на качественные офисные площади в I квартале 2009 года упали в среднем на 25%.
В течение апреля, по данным компании RRG, в центре офисы подешевели еще на 4%, за пределами Садового Кольца – на 1%.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

По данным компании RRG

Отдельные объекты еще предлагаются по очень высоким ценам. Например, среди новых апрельских предложений особняк-памятник архитектуры на Смоленской, за квадратный метр которого продавец хочет «выручить» почти $16 000. Однако, есть и ультра-дешевые предложения. Так, особняк под реконструкцию на Полянке предлагается по цене квартиры эконом-класса в Подмосковье – по $1300 /кв.м. что же касается дорогих, то за сколько реально они будут проданы – большой вопрос. Например, офисное помещение на Б.Серпуховской, которое изначально планировалось продать за 7840 $/кв.м. только за последний месяц подешевело на 35%. А общее снижение за несколько месяцев экспонирования составило ¾ от первоначальной цены, до $1950 /кв.м. Однако и по этой цене оно еще не продано, говорится в обзоре компании.

Несмотря на существенное снижение арендных ставок и цен продажи на столичные офисы, сделок в этом сегменте осуществляется крайне мало.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd., в апреле в столице было арендовано около 17 000 кв.м. офисных площадей. Все сделки относятся к существующим зданиям, большинство из которых расположено в Прайм и Центральных районах. Сделки предварительно аренды не происходили с ноября 2008 года, утверждают в компании.

«Во II и III кварталах 2009 года мы не ожидаем значительного повышения количества совершенных сделок, но мы надеемся, что уровень активности вырастет, так как многие арендаторы среагируют на пересмотр арендных ставок и привлекательные предложения в хорошо расположенных зданиях любого класса, - говорит Марк Поллитт, партнер, руководитель отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd. - Арендодателям следует быть более гибкими в коммерческих условиях и рассматривать каждую сделку индивидуально, чтобы соответствовать финансовым и временным ограничениям того небольшого числа арендаторов, которые находятся сейчас в поиске помещений».

Согласно данным компании, в апреле объем качественных офисных помещений в Москве преодолел отметку в 10 млн.кв.м., в том числе за счет новых 9 зданий, совокупной офисной площадью 146 356 кв.м.
В этом месяце было завершено строительство офисного центра класса А, White Square строения В и С (AIG Lincoln, 39 896 кв.м). Оба здания были сданы по договорам предварительно аренды ранее и заполнены на 100%, однако в них предлагается около 8 500 кв.м в субаренду. Наиболее значимыми зданиями класса В+, вышедшими в этом месяце были Алексеевская башня (MKS,30 567 кв.м), здание по адресу Варшавское шоссе,118 (Metropol Development,27 770 кв.м) издание на ул.Викторенко,д.3 (MR Group,21 680 кв.м), говорится в отчете.

Таким образом, средний уровень недоиспользования вырос с 18,7%в марте до 21,8%в апреле. Эксперты компании прогнозируют дальнейший рост свободных площадей.

Солидарны с коллегами и в компании Bridge Consulting. Уровень вакантных площадей в качественных офисных объектах за первые месяцы 2009 года существенно увеличился. Арендаторы, пытаясь сократить административные расходы, расторгают договоры и съезжают в офисные помещения классом ниже. Так, за первый квартал 2009 года доля вакантных площадей в уже функционирующих объектах увеличилась до 15% в классе А и около 12% в классе В соответственно. Объекты, выходящие на рынок в 2009 году и готовые к отделке, испытывают острую нехватку арендаторов, в настоящее время большинство из них заполнено не более чем на 65%.
Спрос на офисные площади постепенно сдвигается в сторону ТТК и МКАДа, в офисы класса В, где арендные ставки ниже даже в объектах высокого качества, говорится в обзоре компании.

Кроме того, в компании отметили тенденцию продолжения в первом квартале 2009 года бурного роста рынка субаренды. Компании, сократившие персонал и пересмотревшие свои планы развития в сторону уменьшения затрат, больше не нуждаются в больших офисных помещениях, но в виду уже заключенных договоров аренды вынуждены сдавать лишние площади в субаренду, считают эксперты Bridge Consulting.

Аналитики компании «Деловой район» выделяют еще одну тенденцию, наметившуюся на офисном рынке в апреле этого года, - увеличение объема вакантных офисных помещений, в которых доступна мелкая нарезка, - это офисные блоки 50-300 кв. м в бизнес-центрах класса В, особняках и административных зданиях.
По сравнению с предыдущим месяцем на рынке появилось больше помещений в бизнес-центрах и особняках, на 8% и 20,5% соответственно. Объем предлагаемых площадей в административных зданиях напротив снизился на 7% (сюда относятся реконструированные НИИ, заводы и т.п.). Это показывает тенденцию к переезду компаний из более качественных объектов в менее качественные в целях экономии, говорится в отчете компании.
«По сравнению с докризисным периодом число предложений небольших блоков 100-200 кв.м. значительно выросло, - утверждает Дмитрий Онофрей. - Даже в современных бизнес-центрах класса В+ собственники готовы идти на уступки и допускать мелкую нарезку площадей. Иначе практически невозможно сдать площади, освободившиеся после выезда старых арендаторов или сокращения занимаемых ими площадей».

Вышеуказанная тенденция также прослеживается и в территориальном аспекте.
Согласно данным отчета, в апреле доля помещений в пределах Садового кольца в общем объеме предложения выросла на 3,1 процентных пункта. Это говорит о том, что определенные компании покидают свои офисы с престижным местоположением, и переезжают в более доступные по цене помещения в районе ТТК и далее.

Принцип мелкой нарезки лежит в основе нового формата офисной недвижимости
«коворкинг-офис». Суть коворкинга (coworking) – это сдача в аренду отдельных полностью оборудованных рабочих мест для очень маленьких компаний, работающих в одной сфере бизнеса. В марте нынешнего года состоялись презентации первых в Москве проектов «коворкинг-офиса». Первый проект – это Communist Loft, расположенный на территории бизнес-центра «Даниловская Мануфактура 1867» на Тульской.
Стоимость аренды рабочих мест составляет от $350 – 455 в месяц в зависимости от
срока договора. Второй подобный проект – коворкинг-офис на Марксистской, где стоимость рабочего места в месяц составляет 12 000 – 15 000 руб. в месяц.

В настоящее время на рынке наблюдается классическая ситуация спада - низкий уровень спроса на фоне высокого уровня строительства, приводящий к продолжающемуся росту недоиспользования. В результате арендные ставки продолжают свое падение, начавшееся в ноябре 2008 года, резюмировали эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd.

Офисный сегмент, по мнению аналитиков компании RRG,  - самый «невыгодный». По крайней мере, с психологической точки зрения. Ведь с «квадрата» торговой площади предполагается извлечение определенного дохода, последствия сокращения складских площадей также очевидны. Что же касается офисного помещения, то оно, как и «затратные» подразделения компании, в случае каких-либо проблем первым попадает «под сокращение»: по площади, местоположению или классу.
Возможно поэтому, стагнация на офисном рынке более глубокая, чем в других сегментах. Если в торговом сегменте основные «разрушения» происходили в начале кризиса, а в складской, наоборот, некоторое время был наиболее благополучным, то на офисах кризисные явления сказались сразу и продолжают сказываться, считают в RRG.

По мнению экспертов компании Bridge Consulting, стагнация на офисном рынке продлится до осени. К тому моменту участники рынка сформируют для себя полное представление о будущем офисной недвижимости, уровне цен и арендных ставок. Также в третьем квартале начнется замедление роста вакантных площадей, бегство арендаторов в офисы ниже классом, скорее всего, закончится, хотя значительного увеличения уровня спроса не предвидится, считают в компании.