Меню раздела

Новости

Показать все новости →

Наши проекты

ОПРОС

Можете ли Вы себе позволить отпуск за границей?
Да, поеду обязательно, заодно приценюсь к зарубежной недвижимости (41%)
Вряд ли, максимум отправлюсь на юг России (13%)
На даче тоже можно хорошо отдохнуть (19%)
Какой отпуск в кризис?! (28%)



Показать все опросы →

Аналитические обзоры

Столичный рынок офисной недвижимости: до дна еще далеко

Версия для печати
Комментариев: 2

Оброз рынка офисной недвижимости Москвы

Рынок офисной недвижимости Москвы I квартале 2009 года был и остается очень слабым. Арендные ставки продолжают снижаться, что, впрочем, не влечет за собой увеличение количества сделок. Такова общая картина, вырисовывающаяся из данных отчетов различных компаний рынка коммерческой недвижимости.

Главная апрельская тенденция столичного рынка - аренда офисов продолжает дешеветь. В некоторых бизнес-центрах долларовые ставки упали по сравнению с прошлым годом на 60%.

Недавно на московских улицах появились растяжки - «Офисы в аренду по 4500 руб. за 1 кв. м в год». Рекордно низкая цена оказалась маркетинговым лукавством.
Владелец этих помещений - компания «Консалт групп» - признает, что 4500 руб. - это «голая аренда». С налогами и коммунальными платежами ставка составит около $200. По такой цене предлагаются помещения c отделкой на цокольном или мансардном этаже в бизнес-центрах «Технопарк «Синтез» на ул. Угрешской и «Очаково» на Большой Очаковской. Оба здания класса «В+». Другие помещения там же предлагаются по $250 за 1 кв. м, а здания с собственным входом - по $500 за 1 кв. м. по словам представителя компании, до кризиса минимальная ставка в этих комплексах составляла $500. Получается, цены упали на 60%.

По данным Colliers International, в I квартале ставки аренды офисов упали на 25-30%; в офисах класса «В+» цена аренды сейчас - $550-850 /кв. м, «В-» - $300-500. «Если офис только начинает наполняться арендаторами, то для привлечения крупного якоря собственники могут пойти на существенные скидки», - утверждает Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International.

По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd., в апреле 2009 ставки на офисы класса А составляли около $800, а для класса В+ около $400 /кв.м в год, в марте нынешнего года эти показатели находились на уровне $870 и $470 соответственно.

По данным компании «Деловой район», в сегменте предложений в районе Садового кольца рынок достиг дна на отметке $450-500 /кв.м. в год. Те собственники, которые предлагали объекты по более высоким ценам продолжают постепенно снижать ставки аренды. Те собственники, которые уже достигли данного ценового уровня, опускать цены еще ниже пока не готовы. В выигрышном положении оказываются объекты в районе Садового кольца со ставками аренды порядка $450-600 /кв. м. в год. Такой уровень ставок аренды соответствует платежеспособному спросу, считают эксперты компании.

Спрос на офисы в районе ТТК и более отдаленных районах Москвы носит иной характер. Здесь арендаторы требуют максимально дешевых предложений не более чем по $250-300 / кв. м в год. Но помещений, удовлетворяющих подобным ожиданиям, в районе ТТК мало. Собственники объектов в районе ТТК и далее, которые снизят ставки аренды до $250-300 /кв. м. в год, получат возможность снять своего рода сливки с рынка. Именно такие объекты будут пользоваться высоким спросом в ближайшие месяцы, говорится в отчете компании «Деловой район».

«Несмотря на то, что снижение ставок аренды на московском рынке офисной недвижимости продолжается уже достаточно долго - примерно с сентября 2008 года, - на данном рынке арендаторы по-прежнему играют доминирующую роль. В реальных сделках собственники готовы предоставлять скидки даже к заявленному уровню ставок, который и так является весьма низким по сравнению с докризисным периодом. Такую ситуацию мы будем наблюдать и в ближайшее время», - резюмировал Дмитрий Онофрей, генеральный директор компании «Деловой район».

По словам эксперта, в апреле наметилась еще одна тенденция - появление на вторичном рынке уникальных предложений. Речь идет о помещениях с высококачественным ремонтом и выгодным расположением в центре Москвы, из которых по тем или иным причинам выехали арендаторы. После того как данные помещения высвободились, собственники вынуждены предлагать их по среднерыночным ценам. В результате, эксклюзивный офис в районе метро Китай-город или Красные ворота можно арендовать по $750 /кв. м.в год. Летом 2008 года аналогичные помещения сдавались по $2000 /кв. м в год, что с учетом изменения курса доллара США означает 45% дисконт.

Коррекция ставок аренды офисов класса «А» и «В» за последние восемь месяцев составила 30-40% и при этом дна рынок так и не достиг, считают в компании Knight Frank.

За первые 3 месяца года арендные ставки снизились в среднем на 20% для офисов класса А и 15% на офисы класса В; в абсолютном значении средняя арендная ставка составляет $970 /кв. м в год для класса А и $650 /кв. м в год для класса В, подсчитали в компании Bridge Consulting.
Тем не менее, игроки рынка отмечают, что пока многие девелоперы и собственники не готовы предоставлять большие скидки и заняли выжидательную позицию. Однако некоторые из них в процессе переговоров снижают ставки и цены продажи до 50%, вследствие острой необходимости в финансах.
Собственники новых офисных центров в борьбе за арендаторов увеличивают «арендные
каникулы» до 6-8 месяцев, увеличивают уровень компенсации за отделку или сами минимально отделывают сдаваемые площади.
Несмотря на кризис, арендные ставки в некоторых функционирующих бизнес-центрах, расположенных в основном в «кремлевской зоне», не изменились с прошлого
года. К этим объектам относятся, например, «Балчуг Плаза» и «Романов Двор», говорится в обзоре компании Bridge Consulting.

Цены продаж на офисы также продолжают снижаться, хотя и не столь существенными темпами.
Так, по данным компании Bridge Consulting, цены продажи на качественные офисные площади в I квартале 2009 года упали в среднем на 25%.
В течение апреля, по данным компании RRG, в центре офисы подешевели еще на 4%, за пределами Садового Кольца – на 1%.

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/кв.м

значение

163

2283

241

1,48

9484

к марту 2009

− 4%

− 7%

− 3%

0%

− 4%

к апрелю 2008

− 2%

+ 10%

+ 67%

+ 70%

− 34%


Офисные помещения за пределами Садового Кольца

Офисные вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средневзвешенная цена, $/кв.м