КДО

В отличие от значительного падения рынка офисной недвижимости на рынке торговой недвижимости ситуация складывается не так плачевно, утверждают эксперты рынка. По их мнению, ритейл перенесет экономический кризис легче других сегментов в первую очередь потому, что покупательская способность будет снижаться, но не исчезнет совсем.

Активность покупателей в торговом сегменте прежде всего определяется возросшим интересом к качественным объектам стрит-ритейла, которые в основном расположены в центре Москвы, утверждают эксперты.
«Внимание потенциальных покупателей к объектам стрит-ритейла вполне понятно, - разъясняет генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. - Этот сегмент относится к «вечным», он практически не увеличивается в площадях и всегда в спросе. Именно в этом сегменте в докризисный период к продаже предлагалось крайне незначительное количество качественных помещений. Понятно, что и цена на них была, по мнению многих, «заоблачной». Кризисные явления увеличили объем качественных предложений по сниженным ценам, и спрос не заставил долго ждать».

Благодаря несколько повысившемуся спросу в пределах Садового Кольца цены экспонирования в течение апреля оставались неизменными, на уровне $16 000 /кв.м. Практически стабильной оставалась цена на торговую недвижимость и за пределами Садового Кольца. Снижение было, но лишь на 1%: квадратный метр в среднем предлагался $5157, подсчитали в RRG.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	63	354	22	0,35	16006
к марту 2009	0%	− 1%	0%	0%	0%
к апрелю 2008	− 9%	− 28%	− 12%	− 3%	− 18%

Торговые помещения за пределами Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/кв.м
значение	312	1520	295	0,94	5157
к марту 2009	+ 10%	+ 12%	+ 13%	+ 3%	− 1%
к апрелю 2008	− 15%	− 35%	− 21%	− 7%	− 18%

По данным RRG

Что касается конкретных примеров, разброс цен велик. Самое дорогое новое предложение апреля – помещение действующего ресторана на Тургеневской – по цене $18 750 /кв.м. Самое дешевое – бывший магазин Арбат-престиж на Алексеевской, квадратный метр которого оценивается продавцом всего в $2 800. Если же говорить о самой высокой стоимости всего объекта среди новых предложений апреля лидирует ТК «Савеловский» общей площадью почти 60 тыс. кв. м. и общей стоимостью $180 млн.

А вот объем предложения продолжает увеличиваться,    считают в компании, – на 13% по общей площади, на 10% по количеству и на 12% по общей стоимости объектов.

Нестабильная финансовая ситуация на рынке недвижимости вынудила девелоперов отказаться от амбициозных планов и сосредоточиться на завершении строящихся объектов.

В результате, по данным компании Bridge Consulting, с начала года на рынок было выведено несколько крупных качественных объектов: многофункциональный комплекс «Метрополис» на Ленинградском шоссе, торговый комплекс «Праздник» на ул. Тушинская,  ТРЦ «Светофор» в Люберцах,  ТРК «Мегаполис» на проспекте Андропова, ТРЦ «Спектр» на Новоясеневском проспекте, ТРК «Павлово Подворье», расположенный в 14 км от МКАД по Новорижсому шоссе.
Таким образом, объем качественных торговых площадей в Москве и Московской области по состоянию на конец I квартала 2009 года составляет порядка 4,5 млн. кв. м., что практически соответствует докризисному уровню. Но более половины из вышеперечисленных объектов должны были выйти на рынок еще в прошлом году, но по разным причинам – проблемы с финансированием, проблемы с получением разрешительной документации – сроки строительства были задержаны.

Кроме того, по мнению аналитиков компании Knight Frank, в 2009 году продолжится прирост торговых площадей за счет завершения строительства объектов: ожидается ввод 1,13 млн кв.м. Однако эксперты прогнозируют, уже в 2010 году существенное замедление темпов развития рынка торговой недвижимости.

Крупнейшие торговые центры, заявленные к выходу во II –IV кварталах 2009 г.

Название	Адрес	Общая площадь, кв.м.	Арендопригодная площадь, кв.м.	Девелопер /участники проекта
«Золотой Вавилон – Ростокино»	Мира пр–т, д.211	241 000	170 000	«Патеро Девелопмент» совместно с Immoeast
Mall of Russia	ММДЦ «Москва –Сити»	180 000**	101 000	AFI Development
«Шоколад»*	МКАД,2 км	160 000	84 800	«Реутовский торговый дом»
«Филион»*	Багратионовский пр –д, д.5	130 000	55 000	«Рубин Девелопмент»
«Ключевой»	Братеево, Ключевая ул.	26 600	13 700	«Ферро–Строй»
«Азовский»	Азовская ул., вл.28 В	21 700	11 400	«Портал »
«Рио»*	Ленинградское ш., вл.25	20 000**	16 000	«Ташир »
«На Беговой»	Хорошевское ш., вл.2 –20	20 000**	10 500	«Дон–Строй»
*Открытие перенесено с 2008 г. **Площадь торговой части многофункционального объекта

По данным Knight Frank Research

Согласно данным Knight Frank, обеспеченность населения столицы торговыми площадями по итогам I квартала 2009 года достигла 302,9 кв.м. на 1000 человек. Сравнительно малая в соотношении с зарубежными рынками обеспеченность позволяет московскому рынку сохранять устойчивость, утверждают эксперты компании.

Рост уровня вакантных площадей заметен невооруженным взглядом: если в 2008 году средний уровень вакантных площадей в качественных торговых объектах составлял 1,5 – 2%, то сейчас он вырос вплоть до 10%. Данный показатель по рынку стрит-ритейла еще выше – вакантно до 20% площадей против 7-10% прошлого года, подсчитали в Bridge Consulting.

Согласно прогнозам Knight Frank, во II квартале текущего года существенно увеличится доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла за счет ликвидации игорных заведений (в Москве до 1 июля должно быть закрыто 550 объектов). Доля вакантных помещений на центральных улицах Москвы может вырасти на 3 –4% и достигнет 8 –10%, считают в компании.

Наблюдаемый рост уровня вакантных площадей в сегменте ритейла происходит не только за счет ввода новых торговых центров, но и вследствие заметного падения спроса.
С одной стороны, сокращение спроса является прямым следствием пересмотра ритейлерами стратегии развития: закрытие нерентабельных и «имиджевых» магазинов, а также торговых точек с завышенной арендной ставкой. С другой стороны,
существуют и такие, кто занял «выжидательную» позицию или находится в процессе разработки стратегии поведения, считают аналитики Penny Lane Realty.

По мнению экспертов Bridge Consulting, спрос на торговые площади в Москве и ближайшем Подмосковье значительно снизился прежде всего из-за снижения покупательской активности.

Кроме того, снижение прибыли у арендаторов повлекло за собой проблемы с оплатой арендной платы и, как следствие, участившиеся случаи расторжение договоров аренды. Хотя в нынешних условиях добиться снижения арендной ставки стало гораздо проще.  Собственники, чтобы не терять арендаторов, готовы идти на компромиссы и снижать арендные ставки. А для привлечения арендаторов в новые торговые центры собственники предлагают «антикризисные скидки» и увеличение арендных каникул, даже до 1 года для якорных арендаторов, констатируют эксперты.

По данным Bridge Consulting, средняя арендная ставка в качественных торговых центрах в I квартале 2009 года составила $1200 /кв. м в год, что ниже средней докризисной арендной ставки почти на 20%.

Ставки аренды в торговых центрах Москвы, I квартал 2009 г.

Тип предлагаемых помещений	Профиль торговли	Ставка аренды, $/кв.м. в год
Помещения якорных арендаторов	Продуктовые гипермаркеты, магазины других профилей площадью более 1500 кв. м.	50 –250
Помещения мини –якорных арендаторов	Супермаркеты, магазины других профилей площадью до 1500 кв. м.	170 –750
Помещения торговой галереи	Детские товары, книги, мультимедиа	350 –950
	Одежда, обувь*	500 –1400
	Кожгалантерея, бижутерия, подарки, ювелирные изделия, мобильные телефоны**	1000 –2000
*Ставки для магазинов площадью около 100 м 2 на 1 –м этаже **Ставки для магазинов площадью около 50 м 2 на 1 –м этаже

По данным Knight Frank Research

За апрель средняя арендная ставка на торговые помещения в пределах Садового Кольца снизилась на 6% до уровня $1317 /кв.м. в год, вне Садового Кольца  - снизилась на 2% до 669 $/кв.м. в год, подсчитали в RRG.

По утверждению экспертов рынка, на фоне значительного изменения арендных ставок корректировке подверглась и схема расчетов арендных платежей. На смену контрактам с
фиксированной ставкой приходит новый вид расчета - ставки аренды как процента, взимаемого с товарооборота арендатора.

Таким образом, если осенью прошлого года рынок торговой недвижимости был рынком продавца/собственника, то сейчас он превращается в рынок покупателя/арендатора.

В целом ситуация на рынке торговых центров Москвы сейчас достаточно напряженная и сопровождается определенным противостоянием, возникшим между собственниками объектов и арендаторами. Последние, добиваясь сокращения своих издержек, вынуждают собственника предоставлять значительный дисконт к ставке, либо работать по схеме «процент с оборота». Собственники торговых центров зачастую вынуждены принимать их условия, которые, в свою очередь, несут ряд дополнительных нагрузок. Российский совет торговых центров, в свете усиления давления со стороны арендаторов, призвал собственников торгово-развлекательных центров не снижать арендные ставки и не менять существующие схемы взаимоотношений с арендаторами. Основной посыл, заложенный в данном обращении: сокращение поступлений платежей от арендаторов неизбежно приведет к ухудшению качества управления объектами недвижимости, снижению их класса и даже к превращению в «рынки», в тоже время может вызвать задержку или невозможность выполнения кредитных обязательств девелоперами (особенно это касается объектов, введенных в эксплуатацию в последние 3-4 года). В целом данное обращение не изменило ситуацию на рынке: ставки аренды продолжают свое снижение, рассказывают эксперты Penny Lane Realty.

Дальнейшее снижение ставок аренды не вызывает у экспертов рынка никаких сомнений.
Единственное в чем расходятся аналитики – темпы этого снижения. Одни считают, что до «дна» еще далеко, поэтому ставки будут падать такими же темпами, другие полагают, что темпы падения замедлятся, на рынке произойдет незначительная коррекция, а затем последует длительный период стагнации.

Согласно прогнозам Bridge Consulting, до конца 2009 года ожидается большое количество сделок по слиянию и поглощению. В основном – поглощение западными гигантами российских сетей, находящихся на грани банкротства, вызванного агрессивной политикой расширения и, как следствие, большими долговыми обязательствами. Западные же компании воспользуются таким случаем, чтобы занять освободившиеся ниши на крупном российском рынке.
Снижение прибыли могут ожидать компании, работающие в сегменте премиум-класса и, наоборот, значительное увеличение прибыли ожидается у «дискаунтеров». Именно поэтому, последние смогут реализовать свои планы по развитию и значительно увеличить свое присутствие на рынке, считают в компании.