КДО

Инициаторы законопроекта «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства» ждут заключения по законопроекту со стороны профильных ведомств правительства — Минрегионразвития, Минэкономразвития, Федеральной службы по финансовым рынкам и Минюста. То есть, тех самых ведомств, которые в свое время дали положительное заключение по проекту закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Не прошло и четырех лет, как выяснилось, что закон не работает, и необходим еще один закон — в защиту прежнего закона. А этот будет работать?

«В последнее время правительство активно само предлагает законопроекты, проталкивает их и само же их исполняет, — сетовал однажды спикер Совета Федерации Сергей Миронов. — Иногда у нас не хватает силы воли отклонить такие законопроекты, и тут же в них вносятся поправки, а следом, хоть плачь, хоть смейся, поправки к поправкам».

Непременное условие работы любого нового закона заключается в том, что он включает в себя старый закон или отменяет его. После вступления в силу, закон становится единым и единственным (универсальным) правилом для охватываемых им отношений. Правоохранительные и контролирующие органы, собственно, призваны обеспечить такое положение, чтобы никто не мог заявить, что он живет, работает, отдыхает по какому-то другому закону, который ему больше нравится.

В законе №214-ФЗ о долевом строительстве в части 1 ст.1 однозначно говорится о том, что закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве». А в части 2 той же статьи — о том, что «кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах». Все.

«Что это значит? — задается вопросом гендиректор Real Estate Consult Михаил Храмов. — Назовите свою схему как угодно, чешите правой рукой левое ухо, пропускайте сделку через сотню посредников, но если, в конце концов, у того, кто платит теоретически «может возникнуть право собственности на жилое помещение», то либо №214-ФЗ, либо закон о ЖНК № 215-ФЗ. «Может возникнуть» на юридическом языке означает: «все, что угодно, в результате чего возникает». Никаких других схем закон уже (!) не допускает! Но у нас получается, что если закон не нравится, можно сказать: «А я работаю по другому закону». Сплошь и рядом чиновник допускает «многозаконие», чтобы иметь возможность «вмешаться в процесс». И слава богу, иначе 214-й закон просто обрушил бы рынок! А так всем хорошо или, по крайней мере, терпимо».
 

Остается напомнить, что «хорошо» действительно всем. В свое время даже полугосударственный Сбербанк, в наблюдательный совет которого входят высшие чиновники правительства и администрации президента, предложил... свою схему обхода закона о долевом строительстве. «Намерение депутатов защитить права инвесторов можно только приветствовать, — считает управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев. — На самом деле, застройщик и сейчас не имеет права продавать квартиры на стадии строительства каким-либо другим способом, кроме как по договору соинвестирования. Но за несоблюдение этой нормы в законе не было раньше предусмотрено никакой ответственности, были установлены лишь штрафные санкции в правоотношениях между физическим лицом и девелопером. С 1 января, когда вступают в силу эти поправки, вводится административная ответственность в виде штрафа. Если ты хоть рубль взял с физического лица, то этот рубль должен быть оформлен в качестве долевого договора участия. Никакие другие договоры не могут оправдывать получение денег с физического лица. Любые действия по сбору денег с населения без соответствующих документов будут квалифицироваться как незаконные. Расчет делается на то, что данная норма прекратит практику  изобретения обходных схем».
 

Впрочем, есть точка зрения, которую можно принять, как противоположную. «Сама по себе идея работать по 214-ФЗ неплоха, это гарантия интересов потребителей, — говорит управляющий партнер юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Лебедева. — Однако из текста указанного проекта следует в частности, что предусматривается административная ответственность (юрлица — до 1 млн руб.) за заключение и работу по иным договорам по реализации жилья, чем по договору, предусмотренному 214-ФЗ. Однако такое положение закона может входить в противоречие со ст.421 ГК РФ, согласно которой граждане и юрлица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Поэтому, если законодатель решил ограничить свободу договора, запретив сторонам заключать иные договоры, итогом которых является приобретение жилья гражданами, то ему придет внести соответствующие изменения в ст.421 ГК РФ, иначе положения указанного законопроекта будут противоречить данной норме. Кроме того, законодатель, пытается облегчить налоговое бремя застройщика, внося в НК РФ положение об освобождении последнего от уплаты НДС за услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Только не определяет, что понимается под этими услугами».

Риэлторов и застройщиков беспокоят не только юридические коллизии, но и практические последствия принятия нового закона. «Законодательной базы, которая бы смогла защитить инвестора строительства при банкротстве компании-застройщика, до сих пор не существует, — утверждает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — Основная часть проектов многоквартирных домов на первичном рынке продолжает реализовываться по «серым» схемам, в том числе крупнейшими застройщиками. В частности на первичном рынке Москвы и Московской области продолжают применяться вексельные схемы, схемы предварительные договора купли-продажи и другие, противоречащие федеральному законодательству». Эксперт перечисляет риски, которые несет для дольщика инвестирование в строительство по «серым» схемам: В отличие от договоров, заключенных в соответствии с 214 ФЗ, обязательства застройщика перед дольщиком не обеспечены залогом объекта незавершенного строительства; Риск приобретения уже проданной квартиры («двойные продажи»); Риск неполного возврата суммы инвестиций при расторжении договора; Риск неоплаты процентов за пользование деньгами при расторжении договора или неоплаты штрафа за перенос сроков передачи квартиры.

По его словам, в соответствии же с ФЗ № 214 застройщик несет ответственность перед дольщиком за сроки ввода объекта в эксплуатацию. При перенесении сроков сдачи дома ГК застройщик обязан уплатить проценты за пользованием денежными средствами в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования, которая составляет 12 %, за каждый день просрочки, то есть 14,6 % годовых, а для граждан в двойном размере, то есть 29,2 %. Однако и договоры долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с ФЗ № 214, также не могут полностью защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика. Дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет.

«В краткосрочной перспективе,— заключает И. Шульков. — принятие поправок, которые обяжут застройщиков заключать договоры только в соответствии с ФЗ № 214, не окажут существенного влияния на рынок, поскольку обязательства застройщиков по уже заключенным договорам не регламентируются этим законом. В случае «заморозки» объекта дольщики не смогут претендовать на расторжение договоров в соответствии с законом о долевом строительстве. Учитывая, что сейчас объемы продаж на первичном рынке недвижимости минимальны, то новые договора, заключаемые в соответствии с ФЗ № 214, не смогут значительно повлиять на ситуацию».

«Прекратить все суррогатные схемы участия дольщиков — цель благая, — согласен директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Отмена НДС, как мера стимулирования жилищного строительства, тоже очень хорошо. Только время трясти строителей, как грушу, выбрано критически неправильно. Им кислород нужен, а не порка. Еще им нужен свободный доступ к земельным участкам с готовыми инженерными сетями. А этого как не было, так и нет. Считаю, что выстраивать в шеренгу строительный бизнес без создания условий для его нормального функционирования — дело недальновидное и популистское».

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров рассказал об опыте Израиля, где подрядчик (девелопер) обязан иметь счет в банке, который в свою очередь должен следить за целевым расходованием средств, то есть не на покупку новых площадок или создание нового объекта, а именно на тот объект, который был проплачен соинвестором: «Более того, 2% средств тратится на страховку. В случае дефолта со стороны подрядчика, банк его банкротит и доводит проект до логического завершения. Если же и этого не происходит, страховка покрывает 85% инвестированных средств. Как видим, это уже не катастрофа жизненная, хоть и потеря серьезная, а с другой стороны — серьезнейший стимул для соинвестора официально проводить средства».

«Любые, даже самые благие намерения законодателей, могут обернуться помехой бизнесу, если не учитываются интересы инвесторов и девелоперов, если не существует отлаженного механизма их исполнения, — говорит руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. — Основной задачей закона №214-ФЗ была защита граждан от организаторов строительных пирамид и иных недобросовестных застройщиков. Однако на деле закон создал гораздо больше трудностей, нежели устранил проблем. С принятием закона о долевом строительстве на плечи застройщика ложится большой объем «бумажной» работы. Например, не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта застройщик должен направить каждому дольщику извещение о завершении строительства и готовности объекта к передаче, а также предупреждение о необходимости принятия объекта долевого строительства. Каждое извещение должно быть послано в виде заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному почтовому адресу либо вручено лично под расписку. Помимо этого, в течение трех рабочих дней застройщик должен вносить в проектную декларацию любые изменения, касающиеся застройщика и проекта строительства. Эти изменения каждый раз должны быть опубликованы в порядке, установленном для опубликования проектной декларации. Помимо этого, застройщик обязан ежеквартально представлять отчеты контролирующему органу федеральной исполнительной власти об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

«Для обеспечения информационной прозрачности, — продолжает эксперт, — застройщик обязан представлять любому заинтересованному лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за последние три года или за фактический период предпринимательской деятельности, если он составляет менее трех лет, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан предоставить: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектную документацию со всеми внесенными изменениями, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Результат принятия Закона налицо: застройщики стараются всеми правдами и неправдами избежать неудобных схем финансирования, отчетности и непосредственно строительства. Если законодательство не только не помогает, но усложняет работу представителям бизнеса, то всегда будут находится пути его обхода».

«Такое впечатление, что законодатели не хотят допустить снижения цен на недвижимость, — недоумевает независимый аналитик Ян Загатский. — Ответной реакцией рынка на еще один запретительный закон может стать еще больший уход в теневой сектор. Девелоперы идут на «серые» схемы не из-за хорошей жизни. У них самих с этим сплошная головная боль. Но, боюсь, единственным последствием сугубо административной попытки покончить с обходными схемами станет то, что девелоперы придумают новые схемы, а предложение еще больше сократится»

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян