КДО

За кадром пока остается и вопрос, волнующий ту часть заемщиков, которые брали долларовый кредит. Они получили двойной удар: увольнения и снижение доходов с одной стороны, и резкий рост курса доллара — с другой. Первая реакция чиновников, в т.ч. некоторых руководителей госбанков, вызывает тревогу. «Не надо было бросаться на низкую долларовую ставку», «Надо было думать, прежде чем выбирать доллары» и тому подобные «укоризны» напоминают то, чем чиновники в свое время отбивались от пострадавших дольщиков. Тогда игнорировалось то, что второй стороной инвестконтракта, помимо «компании-обманщика» были городские, районные или региональные власти. Сегодня игнорируется то, что ипотечные стандарты, включая возможность и правила предоставления валютных кредитов, устанавливает государственное ипотечное агентство.

Да, проблема валютных кредитов касается в первую очередь Москвы, ближнего Подмосковья, в меньшей мере — Санкт-Петербурга и нескольких региональных центров. Но только в Москве речь идет примерно о 50 тысячах человек. В три раза больше числа пострадавших дольщиков на пике кризиса два года назад. Очевидно, решающими будут вопросы, насколько упадет стоимость рубля к доллару, какая цена может оказаться критической для большинства заемщиков и вызовет обвал неплатежей, какие меры предпринимают и предпримут банки самостоятельно и с помощью государства.

«Самый простой и эффективный вариант для заемщиков — перейти на рублевые кредиты, — считает руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская. — Такую услугу предлагают практически все банки». «Для тех, кто брал ипотеку в долларах, когда он стоил 24-25 рублей, платежи уже выросли на 15%, — говорит ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — По прогнозам, вполне реальным в среднесрочной перспективе выглядит курс в 35 рублей за доллар. А это означает увеличение платежей на 40%. Это похоже на критическую цену, хотя для каждого она будет разной. Важно еще и то, как долго заемщику придется выплачивать кредит в «экстремальных» условиях. Казалось бы, выход один — переводить кредит в рубли. Вопрос в том, потянет ли долларовый заемщик кредит в рублях по новой, возросшей ставке».

Важное уточнение вносит ведущий специалист ООО «Пересвет-Ипотека» (ГК «Пересвет») Татьяна Гвоздь: «Для многих заемщиков критичным будет и курс в 30 рублей за доллар. Но давайте иметь в виду, что он будет критичным и для банков, ведь проблемы «ипотечников» становятся проблемой и банковского учреждения. Многие банки уже рассматривают вариант перевода долларовых кредитов в рубли в режиме достаточно благоприятном для заемщиков».

«По состоянию на октябрь 2008 года объем предоставленных ипотечных кредитов в Москве составляет около $1,4 млрд. в валюте (преимущественно в долларах) и 34,8 млрд. рублей, — говорит директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — При наиболее вероятном сценарии в 2009 году, предполагающем среднегодовую цену на нефть на уровне $50 за баррель рубль будет девальвирован до уровня 35-37 рублей за доллар. Данный курс увеличит выплаты по ипотечным кредитам, выданным в американской валюте, на 30%. При реализации пессимистического прогноза с ценами на нефть на уровне $30 за баррель рубль может ослабеть до значений 42-44 рубля за доллар. Вариант решения проблемы был предложен недавно ВТБ24 своим заемщикам. Им предлагается рефинансировать долларовые кредиты на рублевые, причем рефинансирование осуществляется по курсу ЦБ РФ на день подписания договора по ставке 15 % годовых».

Не может порадовать заемщиков и директор финансового управления девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Андрей Ситарский: «Рост доллара по отношению к рублю в следующем году может составить, по различным прогнозам, от 30 до 50%. Если ипотека взята в долларах, а заемщик, как и положено по закону, получает заработную плату в рублях, ежемесячный платеж будет постоянно увеличиваться. Рост платежа в полтора раза станет неподъемной ношей для большинства заемщиков. А если принять во внимание, что многие компании принимают антикризисные меры в виде сокращения штата и урезания фонда оплаты труда, то рост числа задолженностей по ипотечным кредитам неизбежен. Наиболее эффективным в этой ситуации выглядит вариант с выделением средств Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое будет выкупать кредиты у заемщиков, лишившихся работы».

Видение роли АИЖК в решении проблемы развивает руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов: «Наиболее целесообразным представляется выкуп ипотечных кредитов АИЖК с последующим рефинансированием: фиксация кредита в рублях по неизменяемой процентной ставке, с возможностью увеличить срок погашения кредита. Финансовая помощь непосредственно заемщикам не представляется эффективной. Во-первых, не секрет, что адресная помощь в России, мягко говоря, не всегда доходит до адресатов. Во-вторых, пока будут созданы правовое поле и механизм осуществления этой помощи, определены параметры нуждающихся в ней, непогашенные кредиты заемщиков существенно возрастут из-за пеней и штрафов».

«Да, учитывая то, что курс американской валюты последние годы снижался, большинство клиентов предпочитали брать кредит в долларах, не уделяя внимания возможности изменения динамики валютных курсов, — продолжает тему директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Павел Епихин. — В то же время, я уверен, что в ближайшие 2-3 года возобновится тенденция ослабления курса доллара относительно мировых валют. Со стороны государства необходима поддержка заемщиков, потерявших работу. Банковская отсрочка выплат по кредиту для такой категории граждан, должна компенсироваться государством. Схема, при которой банки получат госгарантии (через АИЖК) и льготные кредиты ЦБ на сумму просроченных выплат выглядит перспективно, но нуждается в детальной проработке».

Итог дискуссии подводит директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп: «Ситуация для заемщиков тупиковая, потому что, как правило, выдавая кредит, банки сами кредитовались в валюте. Такие банки не могут просто переоформить долларовую ипотеку на рубли, так как, сами должны в валюте. В теории долларовой ипотеки в рублевой стране быть просто не должно. Это наука банкам. Данную проблему заемщиков и банков без участия государства решить не удастся».

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян