КДО

Существует ли угроза появления новой волны пострадавших («обманутых») дольщиков? Какие варианты решения проблемы кажутся в существующих условиях наиболее приемлемыми, компромиссными? На эти вопросы КДО отвечают специалисты столичного рынка недвижимости.

«Думаю, что большинство проектов, находящихся на стадии строительства, будут достроены, однако сроки сдачи приемочной комиссии будут перенесены, — считает руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. — Что касается новой волны пострадавших, то их может быть больше в сегменте бизнес-класса. Федеральные власти дополнительно выделяют 83 млрд. рублей на выкуп свыше 40 тыс. типовых квартир, уже готовых или находящихся в высокой степени готовности. Правительство Москвы выкупит у застройщиков более 660 тыс. кв. м жилья. Но все это квартиры в домах эконом-класса, поэтому их покупатели больше защищены от недостроя и долгостроя. В жилых комплексах бизнес-класса и уж тем более — элитных, государство выкупать квартиры не будет, поэтому девелоперам дорогой жилой недвижимости придется справляться с проблемами финансирования самостоятельно. Здесь возможна покупка недостроенных объектов другими девелоперами. Такой вариант был бы так же удобен для всех участников: один девелопер приобретает актив по более низкой стоимости, другой вовремя сдает объект и может без осложнений выйти из проекта, покупатели вовремя получают ключи от квартир».

Управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский «распределяет» трудности не по вертикали — сегментам недвижимости, а по горизонтали — регионам:
«Конечно, региональным застройщикам пройти через кризис на порядок сложнее: уровень рентабельности проектов здесь ниже по сравнению с московским, разница в цене на начальном этапе строительства объекта и его себестоимостью невелика. Московские девелоперы могут позволить себе снизить цены в полтора-два раза относительно пиковых значений и при этом оставаться в плюсе, особенно на фоне стремительно подешевевших строительных материалов». Эксперт ожидает новой волны пострадавших дольщиков в ближайшие год-полтора: «Речь идет не о мошеннических действиях и банальном обмане покупателей, а о срыве сроков ввода объектов в эксплуатацию. Реализация основной части строящихся жилых объектов осуществляется по вексельным схемам или по предварительным договорам, но даже подпадающие под действие 214-ФЗ проекты не гарантируют потребителям соблюдения сроков. Откровенно говоря, в условиях снижения цен на рынке недвижимости просить покупателей квартир, участвующих в долевом строительстве, доплачивать за строительство жилых домов было бы несколько странно».

С такой оценкой согласен представитель инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов: «В условиях, когда застройщики предоставляют клиентам новые условия приобретения жилья, в том числе увеличение рассрочки платежа и скидки на определенный ассортимент квартир, требовать доплаты с покупателей, которые приобрели жилье раньше, нелогично. И в подавляющем большинстве проектов это вряд ли юридически допустимо. Выполнение обязательств перед соинвесторами является главным приоритетом для застройщика вне зависимости от изменения условий, в которых он работает. Этому должна быть подчинена финансовая стратегия любой компании».
Директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп определяет наиболее вероятную «группу риска»: «В особо тяжелом положении могут оказаться те дольщики, кто успел взвалить на себя ипотечный кредит. Задержка строительства при необходимости вносить ежемесячные платежи может оказаться для них непосильной».

Тем не менее, позицию девелоперов, предлагающих дольщикам доплатить, чтобы закончить стройку, эксперт называет «честной, хотя и раздражающей»: «Это самый реальный вариант для них получить жилье. Причем, получить в ближайший год-полтора. Тем более что до региональных строителей финансовая помощь центра может не дойти вообще. Маленькие они по столичным меркам. Предложение одной из компании ГК «Савва», ведущей строительство в Чебоксарах, отодвинуть сдачу объектов с февраля на декабрь 2009 года с выплатой соинвесторам 12% годовых считаю волшебным по сегодняшним временам. Многие компании вообще не могут сейчас назвать сроки завершения проектов, а тут еще какие-то деньги за ожидание готовы отдать».

Угрозу появления новых пострадавших дольщиков И. Шкоп считает вполне реальной: «По большому счету, приближение кризиса чувствовалось давно. Могли ведь на ту же ипотеку купить готовое жилье, правда, меньшее в размерах. Но проблема дольщиков уже носит всероссийский характер и государству придется ее решать. А в долгосрочном плане есть только одно нормальное решение: стимулирование роста объемов строительства и достижения баланса спроса и предложения на этом рынке. Тогда строители сами начнут искать прозрачные схемы работы с деньгами дольщиков».

«Вероятность увеличения числа пострадавших дольщиков сейчас очень высока, — соглашается с коллегой управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев — И попасть под эту волну может до 10-15% дольщиков. Сейчас у большинства застройщиков не хватает средств на завершение начатого строительства. И практически ни у кого нет возможности привлечь дополнительные средства. Разрешению этой ситуации помогло бы вмешательство местных властей, которые могут взять на себя такую инициативу. Возможно, имеет смысл целевое направление в регионы части средств, которые сейчас выделяются из госбюджета на завершение начатого строительства массового жилья».

Весьма жесткий рецепт оздоровления ситуации дает ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок: «Существует очень много небольших компаний, в портфеле у которых один-два дома, и они крайне неустойчивы в период кризиса. У них попросту нет пространства для маневра в отличие от девелоперов федерального или регионального масштаба. Кроме того, маленьким компаниям никто помогать не будет, и кредитовать их будут в последнюю очередь. Выход здесь видится один — поглощение мелких компаний крупными».

Не столь оптимистично, как большинство экспертов, оценивает положение столичных девелоперов директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин: «К сожалению, угроза «недостроя» возможна и для объектов недвижимости московского региона. Даже у некоторых крупных компаний перспективы увеличения сроков строительства выглядят вполне реальными. Серьезные проблемы испытывают девелоперы, ведущие строительство своих «пилотных» объектов. Таким образом, в незавидном положении находятся дольщики, вложившие средства в подмосковные новостройки на раннем этапе строительства, девелоперами которых выступают небольшие компании, не имеющие достаточные финансовые резервы. На многих строительных площадках в Москве снизились темпы возведения объектов, поэтому покупателям квартир рекомендую перед заключением сделки посетить строительную площадку будущего дома и по возможности приобретать квартиры в объектах, находящихся на завершающей стадии строительства».

Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков рассматривает возможности компаний «поименно»: «Новые банковские кредиты в условиях кризиса сумели получить лишь крупные московские застройщики. Это в первую очередь ПИК, Система-Галс, Дон-Строй, получившие кредиты от государственных банков ВТБ и ВЭБ в рамках программы поддержки строительного сектора, причем под залог своих акций, то есть в случае неплатежеспособности компаний контроль над данными предприятиями может отойти госструктурам. В любом случае появилась уверенность в завершении данными застройщиками начатых проектов. Ряд других крупнейших застройщиков, таких как СУ-155, ДСК-1, Главстрой, должны быть наиболее устойчивы к спаду продаж, поскольку выполняют значительный объем работ в рамках муниципального заказа и соответственно финансируются бюджетом Москвы в рамках городских социальных программ. Могут спокойно себя чувствовать покупатели квартир в крупных социально значимых проектах, в которых одновременно участвуют несколько крупных застройщиков и которые более пристально контролируются московскими властями».

Наибольшую тревогу эксперта вызывает судьба средних и мелких застройщиков: «Они практически лишились источников финансирования, новые кредиты не выдаются, продажи на минимуме, рассчитывать на деньги из государственного или регионального бюджетов не приходится. Поскольку основная часть инвестиций в строительство привлекается не в соответствии с 214-ФЗ, то застройщик в данном случае может пользоваться деньгами дольщиков практически бесплатно, что более выгодно, нежели чем банковский кредит, цена которого в данных условиях вряд ли будет ниже 20% годовых. Опасность в том, что застройщик, чтобы остаться «наплаву». будет вынужден расходовать данные средства нецелевым образом, не финансируя дальнейшее строительство, а «проедая» их».

Наиболее неприятной, по мнению И. Шулькова, будет ситуация с застройщиками, которые кредитовались, закладывая объекты незавершенного строительства. Такое возможно только при условии привлечения инвестиций в строительство по «серым» схемам. В случае с договорами, заключенными в соответствии с 214-ФЗ, обязательства застройщика перед дольщиком обеспечены собственно залогом объекта незавершенного строительства в части «проданной» квартиры, которую банк уже не примет в залог.
«Таким образом, — заключает эксперт, — в случае если застройщик, привлекавший деньги дольщиков в обход 214-ФЗ перестает обслуживать кредит, банк вправе стребовать залоговое обеспечение в досудебном порядке или инициировать процедуру банкротства. В случае с переходом прав на объект к кредитору дольщики могут остаться и без денег и без квартир. В случае с банкротством застройщика дольщики являются по закону кредиторами третьей очереди, то есть при распродаже активов компании имеют право на компенсацию самыми последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет. Исключить возможность появления новых обманутых дольщиков может только лишь активное государственное вмешательство как в законодательном плане (принятие необходимых поправок), так и в виде государственной поддержки мелких и средних застройщиков – кредитовании и / или выкупе квартир в рамках социальных программ».

Несколько иного мнения на роль 214-ФЗ придерживается генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов: «Ситуация такова, что при наличии огромного контролирующего аппарата, государство не смогло за четыре года обеспечить функционирования закона о долевом строительстве. Именно на нем споткнулась строительная отрасль, в результате чего возникла первая волна пострадавших дольщиков. Кредитование — больное место отрасли, и она второй раз споткнулась об него. И именно сейчас Госдума собирается запретить все иные средства привлечения средств дольщиков, помимо допускаемых 214-ФЗ. Ребенок дважды споткнулся, родители решили отрубить ему ноги! Ведь при 20-25% ставке кредита застройщик по этому закону работать не сможет. Это тот случай, где государство должно отступить, вернуться к той, «кооперативной», схеме, которая работала до 2004 года, когда застройщик собирал необходимую для всего объема строительства сумму с первых дольщиков на стадии колышков с большими скидками. Следить только за тем, чтобы эти деньги не перебрасывались на латание дыр. Во всем мире для этого существуют целевые счета. Но ни в коем случае нельзя усугублять ситуацию именно во время кризиса».

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян