КДО

Так, жители будут за свой счет проводить капитальный ремонт после 2014 года, когда завершится реализация городской целевой программы по капремонту многоквартирных домов. Программа, рассчитанная на 2008-2014 годы, охватывает около 14 тыс. жилых домов. «После того, как мы завершим реализацию программы по капитальному ремонту, в платежках людей отдельной строкой будет прописана графа с процентами на амортизацию, которая будет накапливаться с каждым годом и затем станет источником финансирования последующих капитальных ремонтов жилого дома», — сообщил мэр Москвы Ю.Лужков на заседании правительства. «За этот год было создано 3113 товариществ собственников жилья, что составляет более половины всех созданных ТСЖ с 1994 года», — заявил на том же заседании руководитель департамента капитального ремонта жилого фонда Москвы Артур Кескинов.

«Не очень хорошая новость для жителей домов, подлежащих капитальному ремонту, — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — У них возникают по этому поводу два логичных вопроса. Первый: почему решение о капитальном ремонте принимается муниципалитетом, а не ТСЖ? Ведь жильцы могут не считать необходимым его проведение. Второй: почему ТСЖ не принимает участия в контроле за проведением тендеров и размещением заказов, непосредственно связанных с ремонтом их дома? Таким образом, решение о проведении ремонта дома и расчет сметы носит непрозрачный характер. Существует риск злоупотреблений и завышения стоимости работ и услуг, за которые в итоге будут платить жильцы дома в виде амортизационных отчислений. Судьба дома и дальнейший размер выплат жильцами не зависит от них».

«Во-первых, полностью вешать этот вопрос на жильцов мне кажется не совсем правильным, — говорит ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — Справедливее было бы, если государство и в дальнейшем софинансировало собственников жилья 50 на 50. Во-вторых, если уж люди будут оплачивать капремонт за свой счет, то надо создать максимально прозрачный механизм расходования этих средств. А то знаете как у нас бывает, по бумагам одна марка побелки, а на деле в три раза дешевле. Не вышло бы как с дорогами: иногда кажется, их специально кладут так, чтобы почаще ремонтировать. Разумно было бы этот механизм финансирования обкатать именно в ходе городской программы. Но этого не наблюдается».

«Владельцы жилья должны сами контролировать ремонт. Т.е. идея хорошая, — заочно возражает директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Реализация будет плохая, потому что большинство владельцев квартир не готовы брать на себя ответственность за управление ТСЖ. Да и вообще, эффективные некоммерческие объединения граждан, коим является ТСЖ, встречаются крайне редко. То, что власти ускоряют процесс создания ТСЖ это правильно. Но это дитя будет рождаться в муках не менее 10 лет. Указанное время уйдет на выработку взаимодействия между ТСЖ, подрядными организациями и органами власти».

Внешне связь между капремонтом и одной из трех возможных (согласно Жилищному кодексу РФ) форм управления многоквартирным домом выглядит искусственной. Но столичные власти решили, что им будет удобнее, если именно ТСЖ примет дом в управление, будет аккумулировать средства, а в дальнейшем контролировать проведение капитального ремонта. Напомним, что всего на столичную программу капремонта в 2008-2014 годах планируется выделить 490 млрд., или без малого полтриллиона рублей. В условиях, когда, по словам депутата Мосгордумы Сергея Митрохина, «заказчиком и контролером выполнения программы является исполнительная власть».

Некоторые сомнения возникают уже при простом сопоставлении цифр. К началу 2008 года жилищный фонд столицы не превышал 210 млн. кв. м. По недавним данным мониторинга департамента ЖКХ, в столице 39550 жилых домов. Не далее, как в марте этого года А. Кескинов заявлял, что в 2002 году как удовлетворительное оценивалось техническое состояние только 74% жилищного фонда, а к первому января 2006 года процент удовлетворительного технического состояния достиг 78% от всего жилищного фонда Москвы. Более свежих данных Артур Львович не привел, а они должны быть с явно положительной динамикой, ведь только за 2007-2008 было снесено 2-2,2 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья, а строилось, как любят формулировать столичные чиновники «около 5 млн кв. м в год». То есть доля жилья с неудовлетворительной оценкой должна была опуститься ниже 20%. Но мы остановимся на данных г-на Кескинова — в капремонте нуждаются 22% жилья. Остается последняя неясность — единица счета. «22% жилья — это «22% домов» или «22% квадратных метров»? И здесь мы тоже пойдем навстречу. В первом случае 22% — это 8700 домов, во втором — 46,2 млн. кв. м. Но, по словам мэра, вышеозначенные полтриллиона выделяются на капитальный ремонт 13800 тыс. домов общей площадью 117,5 млн. кв. м. Так ли, эдак ли, но получается, что примерно половина денег выделяется на капремонт неких метров и домов, в капремонте не нуждающихся. Что ж, радует уже то, что мэр отказался от ранее высказанного пожелания полностью или частично «отреставрировать» 27,5 тыс. домов, или 164 млн. кв. м жилья. Без малого 80% жилого фонда!

Возникают и другие вопросы. Например, зачем вообще затевать капремонт при таких-то темпах улучшения технического состояния жилфонда? Разумеется, это происходит в первую очередь за счет сноса аварийного и ветхого жилья, и строительства на его месте нового. На капремонт же выделялось относительно немного: 4,9 млрд. руб. в 2000 году, 16,5 млрд. рублей — в 2005-м. И при таких расходах, судя по словам А. Кескинова, всего за четыре года процент жилья в удовлетворительном состоянии увеличился на 4 пункта! Грубо говоря, через 20 лет аварийного жилья не должно остаться вовсе.

Власти решили иначе. В 2008 году на капремонт выделено более 40 млрд. руб., в 2009-м планировалось около 56 млрд., а дальнейшем до 2014-го — по 90 млрд. рублей ежегодно. Конечно, жить в капитально отремонтированном доме москвичам хочется сейчас, а не через 20 лет. Однако 490 млрд. руб. это строительная себестоимость никак не менее 15 млн кв. м. В новом доме жить даже приятнее, чем в отремонтированном. Тем более, что капитальный ремонт бывает разным: комплексным и выборочным.

По словам сотрудника одной из московских строительных компаний, злоупотребления возможны при любом варианте ремонта, в том числе капитального. Но при комплексном капремонте (он требует 8–9 тыс. руб. на 1 кв. м) происходит полная замена электрики, водопроводных, канализационных и прочих систем, лифтов, проектных перегородок, окон, полов и т. п., поэтому смета в домах одного типа различается лишь на доли процента. При выборочном ремонте (2–2,3 тыс. руб. на 1 кв. м) сети меняются частично, в каждом доме индивидуально, поэтому расходы проконтролировать гораздо сложнее. Можем обрадовать дорогих москвичей: свыше 12 тыс. домов из 13,8 тыс. будут отремонтированы выборочно.

И еще один вопрос.Несколько лет назад прозвучала идея расселить первые этажи (частично даже внутри дома за счет выезжающих очередников), перевести их в нежилой фонд, передать ТСЖ для сдачи в аренду и тем самым обеспечить их экономическую самостоятельность. Но городские власти отнеслись к идее более чем прохладно. Официально поступления от сдачи коммерческих площадей в аренду приносят в городской бюджет лишь 3% поступлений, и почти столько же первые этажи отнимают из бюджета на ремонт и разного рода обслуживание. Уму непостижимо, почему городские чиновники так держатся за эти первые этажи и невыносимо при этом страдают. А теперь посчитаем. Город готов выделять в среднем по 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м на каждом из 9 или 12 этажей. Это значит, что тех же денег хватило бы на строительство квартир для жителей одного этажа этого дома! В доме наверняка есть те, кто готов доплатить за новую квартиру, фактически внести строительную себестоимость и даже больше. То есть городской бюджет сохранил бы 500 млрд. руб., а ТСЖ получили бы в собственность первый этаж — вечный источник арендных платежей, который позволит им самостоятельно проводить ремонт по мере необходимости и с весьма прозрачными сметами.

Наверное, живым может быть только Товарищество с живой собственностью и живыми полномочиями. Но не похоже, чтобы это было целью столичных властей. Московский стройкомплекс нуждается в серьезной перестройке. Дело не столько в нехватке площадок (при грамотной реконструкции промзон и жилых кварталов, места хватит еще на один жилой фонд), а в необходимости, скажем так, поиска новых методов управления средствами. На столичный рынок пришли структуры, которые стройкомплексу не переварить. Но так же легко прорваться на рынок ЖКХ новичкам вряд ли удастся. Туда и начали перетекать дружественные компании стройкомплекса. Кроме того, сфера ЖКХ в некоторых субъективных и ненаучных рейтингах, например, таком, как «прозрачность», уступает даже дорожному строительству. Судя по замаху, капремонт по всем статьям будет соизмерим со строительством и перспективы компаний, близких руководству стройкомплекса, выглядят просто замечательно.

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян