КДО

Впрочем, и заявление о возможной реконструкции на этот раз было не столь категоричным: «Для этого нам надо посоветоваться с проектировщиками. Если будут хорошие проекты, то можно будет осуществить эффективную реконструкцию». По словам мэра, если окажется возможным осуществить реконструкцию пятиэтажек «несносимой» серии, то будут рассмотрены проекты по улучшению их планировки. Безотносительно к заявлению столичного градоначальника, напомним, что может означать фраза: «Посоветуемся с проектировщиками». В одном городе уже выходило постановление об эксперименте, одному из НИИ уже заказывался проект на несколько миллионов, уже отправлялась в одну из бывших стран соцлагеря, где будто бы успешно перестраивались пятиэтажки, солидная делегация за освоением опыта. А как же? Все по-взрослому.

Вообще-то утверждение: «В Москве снесут все пятиэтажки» всегда звучало несколько самонадеянно. Всего в городе было построено около 36 млн кв. м пятиэтажек. Из них только 6 млн отнесены городскими властями к «сносимым» сериям, а 30 млн, соответственно, к «несносимым». За «семь тучных лет» было снесено менее 4,5 млн. кв. м (12% общего числа пятиэтажек), преимущественно «сносимых». Но были среди них и «несносимые», те, что слишком уж «красиво» стояли. Этот факт свидетельствует о том, что снос устаревших и уже опасных «сносимых» панелек был отнюдь не самоцелью городских властей: им нужны были еще и хорошие площадки. К счастью для властей (и, конечно, для жителей) «сносимые», не самые удачные серии, были первыми, а значит, и строились ближе к центру города, на относительно лучших местах. Ну, а если не повезло, так не повезло. И стоят до сих пор «сносимые» пятиэтажки с аккуратно срезанными в виду полного разрушения балконами. При сотнях тысяч метров снесенных «несносимых».
Особенно обидно для жителей и «сносимых», и «несносимых» пятиэтажек то, что еще полтора-два года назад было немало компаний, желавших взяться за их микрорайоны. Но городские власти, видимо, были уверены, что впереди у них безоблачная вечность и годами вели переговоры, дожимая девелоперов «на шпильках». Так что, в тему голого альтруизма и трудового героизма «Сага о пятиэтажке» никак не ложится. В лучшем случае, действительно в лучшем случае, мы имеем дело с холодным экономическим расчетом. Тем более непонятными кажутся периодические шараханья городских властей в сторону некоей реконструкции пятиэтажек.

«Что стоит за идеей «фикс» столичных властей мне непонятно, — недоумевает ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — Реальна ли реконструкция пятиэтажек? Технически это вопрос скорее к строителю или инженеру. Что касается здравого смысла, то я его здесь не вижу. В Москве и так дефицит земли, так зачем же оставлять морально устаревший дом, пусть даже и реконструированный, если на его месте можно построить другой, более современный, где будет во много раз больше квартир? Не понимаю, о какой перепланировке можно говорить в панельной или блочной пятиэтажке. В любом случае высоту потолков, размеры и форму балконов не изменить, строительство подземного гаража под существующим зданием затратно и не всегда возможно».
«Конечно, — продолжает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эсетйт» Сергей Лушкин, — при реконструкции пятиэтажки можно обновить фасад дома, его инженерные системы и системы безопасности, незначительно увеличить этажность, благоустроить придомовую территорию и организовать на ней парковочные места, улучшить инфраструктуру дома, возможно, даже сделать перепланировку квартир. Однако все изменения будут базироваться на уже существующем проекте, которые будет ставить архитектора в жесткие рамки и не даст возможности учесть все современные требования к комфортному месту проживания».

«Реконструировать пятиэтажки «несносимых» серий — 510, 511, 515 — вполне возможно, — соглашается руководитель аналитического центра Корпорации Инком» Дмитрий Таганов. — В домах можно надстроить еще до четырех этажей, заменить старые и проложить новые коммуникации, оборудовать подъезды лифтами и мусоропроводами. К торцевой части домов возможна пристройка дополнительных помещений под магазины, кафе, химчистки и т.п. В зависимости от особенностей дома и участка в некоторых случаях возможно строительство подземного гаража».
Тем не менее, и Д. Таганов ставит под вопрос целесообразность реконструкции пятиэтажек: «Пятиэтажки «несносимых» серий есть даже в престижных юго-западном и западном административных округах. Конечно, было бы целесообразно построить на их месте новое коммерческое жилье с последующим отчислением средств в бюджет города для строительства современного муниципального жилья».

Тему развивает руководитель проекта инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Юрий Митин: «Реконструкцию или снос этих домов можно рассматривать в нескольких аспектах. Первый — эксплуатационный. При проектировании он в расчет не принимался. Главной целью было построить больше и быстрее. Эксплуатация пятиэтажного жилого фонда неэффективна, что обусловлено большими затратами на отопление из-за высокой теплопроводности ограждающих конструкций, а также крайне изношенными инженерными системами. Второй аспект — социальный. Новоселы пятиэтажек были счастливы, когда они из бараков и частных домов переезжали в благоустроенные квартиры. Тогда это было очень престижно. Сегодня уже эти дома превратились в подобие бараков. Двухкомнатная квартира в 42 кв.м. с кухней 5,5 кв.м. явно не укладывается в представления о комфортном жилье современного человека, достигшего определенных успехов. Третий аспект — экономический. Снос пятиэтажек выгоден всегда, т.к. снеся «лежачий небоскреб», на его месте можно построить меньший по площади пятна застройки, но больший по общей площади новый дом. Совокупность оценок по этим основным показателям позволит принимать верное решение».

«Реконструкция пятиэтажного жилого фонда с надстройкой нескольких этажей, конечно же, реальна, — говорит управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский. — Но себестоимость приведения подобного жилья к современным стандартам будет сопоставима со строительством новых домов. На практике это станет всего лишь отсрочкой решения проблемы. Слишком дорогой для относительно небольшого выигрыша во времени».

«Заниматься массовой реконструкцией пятиэтажек экономически невыгодно, — выносит категоричную оценку директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Данную тему власти некоторых городов, не только Москвы, временами достают, как скелет из шкафа. Вообще этой идее около 10 лет. Не получив массовой реализации за такой срок, тема доказала свою бесперспективность».

Но чем же объясняются колебания столичных властей по поводу сноса «несносимых»? В 1990-х и начале 2000-х идея выплывала, поскольку власти еще всерьез не помышляли о комплексной реконструкции кварталов. Иногда «скелет» вылезал из шкафа только для того, чтобы припугнуть строптивых застройщиков. «Вас не устраивают условия инвестконтракта? Метро неглубокое? На самых удобных местах девятиэтажки торчат? Требуете долю города уменьшить? Прекрасно! Мы будем не район, а сами пятиэтажки реконструировать!» Вдруг оказывается, что есть уже и проект. За три этажа новых соседей над головой старожилы получат новые водопроводные трубы, грохочущий лифт (не беспокойтесь, немецкий не поставят) и «крысятник» — мусоропровод. Жители в шоке: их дома в 50 м от парка и в 5 минутах пешком от метро, в такой ситуации даже «приватизированные» при переселении могут лишнюю комнату на халяву выбить, а тут такое разочарование. Однако: «Спокойно, граждане! Это не вас разводят».

Но в сегодняшнюю ситуацию и это объяснение не ложится. Причины последнего возврата к идее объясняет директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков: «По всей видимости, данный вопрос связан напрямую с ситуацией в строительной отрасли и бюджете города. В последние годы город взял курс на снос пятиэтажек, как часть программы комплексной реконструкции кварталов. Однако участие девелоперов в проектах в этой программе можно охарактеризовать как весьма капиталоемкое. Данные проекты актуальны в периоды бурного роста рынка, когда компании способны привлекать проектное финансирование и реализовывать большие объемы за счет высокого объема спроса. В ситуации спада продаж, при невозможности привлекать крупные инвестиции, интерес к комплексной реконструкции со стороны девелоперов остыл. Без привлечения крупных инвестиций с их стороны город не в состоянии реализовывать столь масштабные проекты, связанные со сносом целых кварталов, переселением тысяч жителей и строительством новых микрорайонов. В то же время правительство Москвы не планирует замораживать социальные программы, поэтому реконструкцию пятиэтажек, скорее всего, будет проводиться за счет средств города, основной ее целью будет увеличение жилого фонда и использование его для очередников. Именно альтернативой комплексной реконструкции кварталов и является реконструкция пятиэтажек в виде надстройки 2-3 этажей, которая экономически нецелесообразна для инвестора, носит исключительно социальный, а не коммерческий характер, и соответственно выполняется исключительно за счет средств городского бюджета».

С коллегой согласен Е. Скоморовский: «В сложившихся экономических условиях будет непросто найти инвесторов, заинтересованных в расселении кварталов пятиэтажек и строительстве на их месте современных зданий. Поэтому вновь поднимаются идеи, позволяющие городу хоть как-то выполнять задекларированные обязательства».
Вывод настораживает. Даже если Юрий Михайлович успеет «посоветоваться с проектировщиками» достаточно быстро, до сноса последних 2 млн кв. м «сносимых» пятиэтажек в 2010 году (допустим, мы верим, что это возможно) и первые проекты «восьмиэтажек — бывших пятиэтажек» стартуют в 2011-м, это означает, что в 2011-м город все еще не вернется к комплексной реконструкции кварталов. Иначе говоря, наши пышущие оптимизмом городские власти не верят в то, что кризис к этому времени закончится.

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян