КДО

КДО: Что произошло с ипотекой? Скорее жива, чем мертва? Наоборот? Насколько реально сегодня получить ипотечный кредит?

ТГ: В настоящее время — весьма затруднительно: изменились как ипотечные ставки, так и условия получения кредита. Большинство банков на время приостановили кредитование покупок в новостройках.

КДО: Официально отказались принимать заявки на рассмотрение кредита или, извините, валяют дурака, то есть принимают заявки, а затем отказывают, как принято, без объяснения причин? Есть сигналы и такого рода.

ТГ: Некоторые банки по-прежнему принимают заявки от физических лиц, но вынуждены отказывать. Первичный рынок всегда был зоной повышенного риска, сегодня же ситуация меняется каждый день, и банкам приходится ускоренно прорабатывать программы, чтобы не понести убытков. Кроме того, кредитные учреждения стали более требовательными и к аккредитации объектов жилой недвижимости.

КДО: В каких банках все еще можно получить кредит на новостройку?

ТГ: Сегодня ипотеку на новостройку можно оформить только в Сбербанке и Экспобанке, тогда как полгода назад данную услугу предоставляло не менее 10 банков только по объектам нашей компании.

КДО: Как изменились ипотечные ставки?

ТГ: Рост ставок начался еще в сентябре. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию установило новую ставку рефинансирования — 12,65%. То есть банки, работающие по стандартам АИЖК, были вынуждены поднять ипотечные ставки еще выше. На сегодня они уже превышают 15%. Например ставка по кредиту в рублях в Сбербанке составляет 15,5% годовых, в коммерческих банках — от 17%.

КДО: Как насчет других условий предоставления кредитов?

ТГ: Требования банков существенно изменились и меняются практически каждый день. Если раньше первоначальный взнос составлял от 10%, то сейчас повысился до 20% и более. Также с увеличением процентной ставки автоматически увеличивается и требуемый доход заемщика. Например, сейчас при ипотечном кредите на сумму $160 тыс., и ставке 17%, доход покупателя должен составлять около $7 тыс. Некоторые банки изменили процент от дохода на погашение платежа, если раньше он составлял около 50%, то сейчас он снижен до 30%.

КДО: Вдруг озаботились полноценным питанием и отдыхом клиентов? Или изобрели еще одну форму отсечения рискованных заемщиков?

ТГ: Да, раньше при ежемесячном доходе в $7 тыс. банк выдавал кредит с условием, что сумма выплаты не превысит $3,5 тыс. в месяц, то есть до 50%. Сейчас размер кредита рассчитывается из расчета ежемесячного платежа в $2,7 тыс. — 30%. Считается, что эта мера позволит заемщику выдержать снижение доходов примерно до $5 тыс. в месяц. Поэтому я бы сказала, что сегодня банки более требовательно подходят к доходу своих заемщиков, создают дополнительный запас прочности кредитора на случай снижения его доходов.

КДО: Как насчет кредитов без первоначального взноса?

ТГ: Таких не осталось. Кроме того, некоторые покупатели для внесения первоначального платежа раньше дополнительно брали кредит на неотложные нужды, но сейчас ставки на подобные кредиты выросли еще больше чем на ипотеку. Только за одну неделю в середине октября они поднялись с 21% до 24%.

КДО: А как выглядит картина с высоты птичьего полета? В смысле, общего состояния ипотеки в Москве и области?

ТГ: В Москве количество ипотечных покупок никогда не было высоким — около 10-15%. Еще в сентябре оно снизилось до 4%. В Подмосковье доля ипотечных покупателей составляла около 40%, но и здесь произошло резкое падение. Сейчас они составляют не более 10%.

КДО: Так какой у нас диагноз? Куда ипотеку везти — в реанимацию или этажом ниже?

ТГ: Жилье всегда будет востребовано, а значит и ипотечные кредиты тоже. Покупателям потребуется некоторое время для того, чтобы психологически привыкнуть к новым процентным ставкам. Но ведь всего три-четыре года назад у нас были эти 15-17%. Кто-то будет ждать снижения либо ипотечных ставок, либо стоимости жилья, что частично компенсирует сложности ипотеки. В целом, на мой взгляд, утверждения о смерти ипотеки выглядят слишком поспешными. А вот о том, насколько долгим будет выздоровление, думаю, можно будет говорить через некоторое время, когда закончится острая стадия кризиса, и станет ясно, насколько кризис затронул реальный сектор экономики, перейдет ли банковский кризис в стадию рецессии, сокращения реального производства.

КДО: Сейчас популярны страшилки о том, что банки могут пересмотреть условия по уже заключенным договорам.

ТГ: Если в условиях кредитного договора нет пункта о том, что банк может изменить процентную ставку в одностороннем порядке, то никаких изменений быть не должно. Но уже многие банки включили данный пункт в новые договора. К сожалению, в сентябре-октябре встречались случаи, когда кредит уже был одобрен под 12% годовых, но к моменту заключения кредитного договора банк пересмотрел условия и предлагал заемщику кредит уже под 17%.

КДО: Встречаются еще более сложные случаи. Когда покупатель приобретал жилье в доме на этапе строительства, а после сдачи дома госкомиссии ипотечные ставки должны были понизиться. Скажем, в договоре было прописано, что после оформления квартиры в собственность, ставка должна быть снижена с 14% до 12%.

ТГ: Да, условия изменения ставок были прописаны в кредитном договоре, но сейчас подобные условия просто убыточны для банка. Вопрос остается открытым. Когда кредиты на строящееся жилье почти не выдаются, а на готовое достигли 17%, даже те 14% выглядят весьма привлекательно. Думаю, этот вопрос будет решаться в ходе двусторонних переговоров.

КДО: Наконец, самая тяжелая ситуация. Многие компании сокращают штат сотрудников, что делать покупателям, если они потеряли работу и не могут оплачивать ипотечный кредит?

ТГ: В случае временных проблем можно договориться с банком об отсрочке по платежам. Практика показывает, что многие банки готовы предоставить отсрочку, чаще всего на шесть месяцев. Естественно, заемщику следует подойти к этому вопросу со всей серьезностью, доказать, что ваше финансовое положение в течение ближайшего времени выправится. Если банк откликнется на вашу просьбу об отсрочке платежей по кредиту, следует оформить достигнутые договоренности письменно, дополнительным соглашением к кредитному договору.

КДО: Ну, не получилось, не получилось! Столько же, как раньше, нигде не предлагают. Что делать?

ТГ: Если доходы не соответствуют условиям выплат, то следует обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий договора — продлении срока его действия и, соответственно, уменьшения объема ежемесячных платежей. Эти изменения также оформляются письменно. В любом случае заемщику следует учесть, что в нынешних условиях банкам не выгодно идти на существенные уступки неплательщикам, они будут менее лояльны. Поэтому проблемы с погашением кредита следует решать в максимально сжатые сроки.

КДО: А если дела совсем плохи?

ТГ: Если заемщик совершенно неспособен платить по кредитным обязательствам, то следуют штрафные санкции и возникает реальная ситуация, что квартира, находящаяся в залоге у банка, будет выставлена на торги. В данном случае время работает против покупателя, чем больше времени займет продажа квартиры, тем больше будет объем платежей по штрафным санкциям.

КДО: Вы ожидаете волну выселений?

ТГ: На сегодня прецедентов ничтожно мало, поэтому рано прогнозировать, как поведут себя банки в таких ситуациях. Вообще, данный вопрос недостаточно урегулирован юридически. В Гражданском процессуальном кодексе прописано, что если у гражданина, должника, на квартиру которого обращено взыскание, нет другого жилья, его нельзя выселить из имеющегося. С другой стороны, должнику возвращается та сумма основного долга, которую он уже оплатил. При той разнице цен на недвижимость, которая существует на рынке, на эту сумму наверняка удастся купить другое жилье.

КДО: В том же районе? Регионе? Усть-Кукуйске?

ТГ: Кодекс этот вопрос опускает. Если, что маловероятно, проблема примет массовый характер, банки могут, например, создать собственный жилой фонд. Поверьте, даже в Подмосковье есть немало зданий, имеющих статус многоквартирного дома, где квартиры стоят очень дешево. Повторю, мне такое развитие событий кажется маловероятным. Уверена, что подавляющее большинство московских заемщиков в случае невозможности оплачивать кредит, вполне смогут купить себе либо жилье меньшей площади, либо квартиру в менее дорогом районе столицы или Ближнего Подмосковья. Для них важно не запускать решение проблемы.

КДО: Свято место пусто не бывает. Появится ли или уже предлагается какая-то замена ипотеке? Какие-нибудь суррогаты? Насколько законны они будут? Какие опасности могут грозить тем, кто воспользуется такими предложениями? Вы считаете, что кризис продлится недолго, и бить тревогу преждевременно? Или само риэлторское сообщество готово предложить какие-либо превентивные меры, какие-то услуги, которые сгладят трудности?

ТГ: В нашей компании и сейчас действует специальная ипотечная программа: если покупатель погашает 50% от суммы покупки, компания предоставляет рассрочку платежа на 5 лет, под 2,5% в месяц на остаток. При этом мы приводим к минимуму дополнительные расходы, покупателю необходимо только оформить страхование жизни и трудоспособности.

КДО: А можно на примере? Т.е. если квартира стоит $400 тысяч, клиент платит сразу 200. А дальше? 5 тысяч одних процентов в первый месяц? Какова будет эффективная годовая ставка? Что-то около 27%?

ТГ: Российский рынок труда пока остается рынком работодателя. Значительное число граждан получают зарплаты в конвертах, и это не их вина. Нашему клиенту не требуется подтверждать свою платежеспособность. Большинство погашают заем не за пять лет, а в среднем в течение двух, это более выгодно. Здесь для клиентов, скорее, более привлекательно быстрое и беспроблемное оформление займа.

КДО: Как погашается тело долга? По дифференцированной схеме, когда тело равномерно распределено на весь период и платеж процента на остаток постоянно уменьшается, или по аннуитетной, когда равномерно «размазан» весь платеж, но внутри него вы сначала оплачиваете почти только проценты, а тело долга в основном в конце срока?

ТГ: Заем может быть погашен как аннуитетным, так и дифференцированным платежом. Клиент сам выбирает схему погашения займа.

КДО: А если кризис закончится через полгода, клиент может от вас уйти, перекредитоваться в банке?

ТГ: Вряд ли даже в случае скорого окончания кризиса, условия кредитования так же быстро вернутся к прежнему состоянию. По крайней мере, в части подтверждения доходов. Это — во-первых. Во-вторых, открытие кредитной линии сопровождается рядом дополнительных платежей, а это в зависимости от тарифной политики банка и схемы предполагаемой ипотечной сделки до десятка разного вида комиссий.

КДО: А в-третьих, есть те, кто запросто может, но по каким-то причинам не хочет сразу покупать квартиру за наличные? А вот в случае покупки по ипотеке с погашением кредита где-то через годик к нему ни у кого никаких вопросов не возникнет?

ТГ: В таком случае, какие вопросы к нам? Уверяю вас, стремление погасить кредит досрочно, тем более в условиях финансовой нестабильности, вполне естественное желание большинства заемщиков. Просто людям нужна квартира здесь и сейчас.

Беседовал Альберт Акопян