КДО

Уважаемые аналитики уважаемого банка прочат в наступающем году снижение цен на первичную недвижимость до 40% в падающем рубле и до 60% в подросшем долларе. Очевидно, перепуганные строители, прочитав такое, должны пойти по подъездам с предложением своего товара, а жильцы будут смеяться им в лицо: «Нет уж, мы погодим». Какие чудесные перспективы обещает некоторым тот самый надоевший китайский иероглиф «возможности» в комбинации, означающей «кризис». Главное, поярче нарисовать для других иероглиф «потери».

И еще одна проблема: «Сколько?» «Что и сколько сегодня стоит?». Одни говорят, что названные банком цифры падения фактически уже материализуются в виде скидок, а через несколько месяцев они будут просто «легализованы» участниками рынка. Другие утверждают, что сегодняшние размеры скидок ненамного, не везде и не всегда превышают обычные значения. Третьи говорят: «А черт его знает, что и сколько стоит. Рынок-то стоит!».

Обратный случай. У человека застряла инвестиционная квартира. Что делать? Из конкретных советов в голове вертится только такой: «Продавай, мужик. Объект не переоцененный (все-таки, что бы это значило?), уйдет с минимальной скидкой. Но даже на эти деньги в феврале (марте, июне, сентябре?) купим кое-что даже получше: рынок-то падает!». А вдруг не упадет, и «мужик» сильно расстроится? Парадоксы, парадоксы... Но задать векторы оценок ситуации мы хотя бы можем?

С этой просьбой мы обратились к генеральному директору компании «МИЭЛЬ - Инвестиции в регионы» Алексею Пашкевичу и директору агентства недвижимости «Собственник» Илье Шкопу.

КДО: Что происходит с ценами? Прогнозы и слухи о скидках просто «обвальные». И как на это реагировать? Понятно, что для инвестора с деньгами на руках, ждущего дна рынка, и для инвестора, «отоваренного» недвижимостью, советы будут различны. Собственно, что и когда брать, что и когда продавать?

Илья Шкоп: Думаю, наиболее ликвидный сегмент — готовое жилье, мелкоформатные магазины и офисы — может достичь дна уже в мае-июле 2009-го. Дно менее ликвидного загородного жилья и земельных участков под него, как мне представляется, наступит не ранее конца 2009 года. Что касается долевки, то как только восстановится кредитование строительных компаний, дно мы тоже пройдем, причем пройдем его быстро. Возможно, это будет очень «острое дно»: всего пара месяцев. А поскольку долевка просядет ниже готового жилья, то и подъем ее может быть стремительным. Как только строители почувствуют, что точка перегиба пройдена, цены взлетят. На фиксацию же нижних цен вторичного жилья уйдет, по-видимому, где-то 4-6 месяцев.
Что касается прогнозов Сбербанка... Да, цены на недвижимость снижаются, и еще будут снижаться, но никаких серьезных причин для обвальных, «кратных», прогнозов я не вижу.

Алексей Пашкевич: Приведу пример из жизни, а не из теоретических изысканий. Знакомая девушка выставила на продажу однокомнатную квартиру в центре Москвы. Выставочная цена объекта составила 90% от пиковой рыночной стоимости 2008 года в июле. В течение недели состоялось 9 показов, и каждый второй покупатель выражал намерение приобрести эту квартиру, обозначая в качестве движущих факторов расположение и стоимость объекта. В итоге, собственница повысила цену, но объект ушел. Даже на «ровном рынке» 10% скидка является ординарной.
Массовая истерия, когда участники рынка предрекали 60-70%-ные скидки, постепенно сходит на нет, особенно на вторичном рынке. Люди остыли и начинают более или менее адекватно торговаться.

КДО: Ситуация с ценами и скидками на первичном рынке многим видится совсем иной, чем в июле...

Алексей Пашкевич: Сегмент новостроек — другое дело, здесь можно обсуждать более серьезное снижение цены. Но, нужно понимать, что этот вариант приобретения недвижимости имеет ряд ограничений: возможность пользования жилплощадью может наступить спустя определенный промежуток времени, так как может быть не оформлено право собственности, следовательно, сложно привлечь под этот объект ипотеку. Также, много ограничений, которые собственник получает в результате приобретения объекта на стадии строительства (например, срок оформления собственности в Москве может составить 2-3 года). Не забывайте и про ремонт. Для инвестора который решил приобрести новостройку, и «забыть» про эти деньги, инвестиция может выгодной — через 3-4 года она отыграет свою цену и вырастет.

Илья Шкоп: По прогнозам многих экономистов, глубина кризиса придется на 1-2 квартал 2009 года. Это не говорит о том, что кризис прекратится. Но он пойдет на спад. Люди начнут покупать квартиры и без ипотеки. Много их будет или мало, второй вопрос. Просто тренд переменится. И через пару месяцев продавцы это почувствуют. Понятно, что сразу цены не подскочат. Но и падать перестанут, как только обозначится спрос. А он появится просто потому, что мы пройдем острую фазу кризиса. Поэтому за полгода вторичка может упасть максимум на 30% от цены лета. Это верно и для столицы, и для городов-миллиоников. За исключением тех городов, где перед самым кризисом наблюдался стремительный рост цен на готовое жилье. Москва в это число не входит, потому что на протяжении года рынок рос, но вяло без ажиотажа и паники.

КДО: Что касается долевки?

Илья Шкоп: Она уже в феврале может упасть до 50%. Или не упасть. Сейчас строители анализируют, какого финансирования им удалось добиться. Если этих денег хватит, чтобы компании не «склеили ласты», то снижение цены долевки вообще остановится, а вот если им не хватит, то будет еще один ценовой спуск, возможно резкий, на 15-20%.

КДО: Что бы вы посоветовали владельцу инвестиционной квартиры?

Алексей Пашкевич: Не скажу ничего нового, универсальной рекомендации не существует. Для каждого конкретного инвестора стоимость денег разная. Вкладчик, который зарабатывал деньги «потом и кровью» и приобрел элитную недвижимость в кредит, надеясь продать ее дороже через несколько лет, не может реализовать свою квартиру на любых условиях, потому что убытки будут несоразмерные. И кредит ему придется выплачивать своими деньгами. У него иная «стоимость денег» и совершенно иное поле для маневров в данной ситуации.
Другой вариант «стоимости денег» — чиновник, который получил большую премию, за успешно разработанный законопроект, и вложил ее в инвестиционную квартиру. Сейчас продавать ее, особого смысла нет. Он может подождать 2-3 года, и продать ее дороже, заработав свои 20% годовых.

Илья Шкоп: Тем инвесторам, которые сейчас подумывают сбросить активы, чтобы перекупить аналогичные через полгода-год, не стоит этого делать. Продать любую недвижимость по публикуемым на рынке ценам сейчас нереально. А гарантии, что рынок просядет еще на 20-40%, никто не даст. Интересным может оказаться только следующий заход — вынуть деньги из жилья или магазинов, где дисконт наименьший по рынку, и через полгода купить землю. За это время она еще здорово подешевеет, а через 2-3 года отыграет. Причем в будущем цена земли может подняться на 100% и более. Такое уже случалось. Тем, у кого есть для ожидания 2-3 года, имеет смысл рискнуть.
Инвесторам же, которым срочно нужны деньги, тянуть не стоит. Опять же по причине продолжающегося снижения цен. Однако продать объект на застойном рынке можно, только обогнав рынок по снижению на 10-15%. Сейчас стандартную московскую квартиру можно реализовать за 1-1,5 месяца, поставив на нее ценник на 25% ниже летней стоимости. При этом не надо забывать, что и в стабильное время средний срок продажи однокомнатной квартиры составлял около двух месяцев, двухкомнатной — четырех, трехкомнатной и того больше. Что касается долевки, то частному инвестору придется реально падать на 50% от лета, так как уже в ноябре сами строители предоставляли скидку в 30%.

КДО: А как насчет земли и коммерческой недвижимости?

Алексей Пашкевич: Сегодня земля несколько снизила свою стоимость. Но это актив, который «отыграет» в среднем через 2-3 года. Если рассматривать инвестиции, которые приносят доход, т.е. вариант коммерческой недвижимости, то ее доходность сегодня достаточно низкая, а период окупаемости может составить 10-15 лет. В данных условиях, правильнее вести речь о сохранении капитала, о том, где он больше сохранится и перерастет. По прогнозам наших аналитиков, капитал больше сохранится при вложении в объекты среднего и бизнес-классов.

Илья Шкоп: Сейчас под большим вопросом стоит реализация земельного участка под коттеджную застройку размером 10-30 соток. Спрос в этом сегменте носит сезонный характер — весна-лето — а тут еще кризис. Так что пока продажа земли дело почти нереальное. И все-таки если вам необходимо «выдернуть» деньги из земли за 1-2 месяца, то это можно сделать и сейчас, при условии дисконта в 70%, т.е. уронив цену в 3 раза. Скупать такую недвижимость могут только профессиональные и уверенные в своем бизнесе инвесторы. Потому что для личного пользования сейчас земельный участок продать невозможно, а вот на перспективу – это надежное вложение. Малоформатные офисы и магазины размером до 200 метров и расположенные в посещаемых местах всегда пользуются большим спросом. И если сейчас спрос на них немного осел, то только потому, что все ожидают снижения цен. Такие помещения и сегодня можно продать на 30-35% ниже рынка. Почему скидка больше, чем по готовым квартирам? Ответ прост: потому что общий уровень цен на квартиры ниже, они доступнее офисов. Впрочем, недавно нам удалось выбить на 45% меньше от летней цены по аренде офиса. Есть варианты с 40-50%-ным дисконтом по аренде магазинов. Последним сегментом, куда придет снижение цен будут качественные складские комплексы, потому что в этом сегменте рынка дефицит как был, так и есть, и в Москве и по всей стране.

КДО: Если можно, еще раз. Где раньше начнется рост? Когда инвестор смогу продать объект с прибылью?

Алексей Пашкевич: По прогнозам наших аналитиков, рост стоимости недвижимости на вторичном рынке начнется через 3-5 лет, при условии четкого выбора объекта для инвестирования. Однокомнатная «хрущевка» за МКАДом в среднесрочной перспективе эту цену не «отыграет». А однокомнатная квартира с видом на Кремль, даже с учетом «просадки стоимости» всегда будет в цене. Посмотрите на динамику цен недвижимости в Лондоне. Стоимости квартир, которые пользуются постоянным спросом, фактически не изменилась. Такая ситуация была и в период прошлого застоя рынка недвижимости в Москве и коррекция цен была той же, что и сейчас. Что касается загородного рынка недвижимости, то здесь возможны более серьезные скидки. В силу того, что загородный рынок в целом, был несколько перегрет, как и рынок коммерческой недвижимости. В любом случае, при принятии решения о приобретении того или иного объекта недвижимости, важно четко обозначать профессионалам цели, которых хочет достичь инвестор.

Илья Шкоп: Рост начнется летом-осенью 2009 года. В первую очередь это должно коснуться продажи стандартных 1-2 комнатных квартир на МКАДе и малых офисов и магазинов площадью до 100 кв.м. Купив эти объекты, вы сможете зафиксировать прибыль на уровне 30-50% уже летом 2010 года.

КДО: Итоги?

Илья Шкоп: Кризис дает инвесторам редкую возможность проверить эффективность своих вложений, их ликвидность и перспективность.

Алексей Пашкевич: Теоретически, падение рынка новостроек до 60-70% в долларовом выражении возможно. Как и падение мировой экономической системы, и ведущих рынков. В этом случае деньги потребуются инвестору не для вложений, а для обеспечения собственных минимальных потребностей. Но вероятность такого развития событий мы оцениваем как минимальную: для этого нужно совершить серию грубых просчетов, а оснований подозревать в этом кого-то, нет.

Беседу вел обозреватель КДО Альберт Акопян