КДО

Аналитики ГК «Пионер» опубликовали расчеты, согласно которым инвестиционная себестоимость 1 кв. м жилья в Москве не может быть ниже 70 тыс. руб. Из них (на примере жилого комплекса «Лазаревское» в Южном Бутове) 35 тыс. руб. или 50% составляют строительно-монтажные работы и материалы, т.е. себестоимость «коробки». К ней добавляются: проектирование и согласования — от 2,1 тыс. руб. за 1 кв.м, или 3%, управленческие расходы по проекту — приблизительно 1,4 тыс. руб., или 2%, инженерная подготовка, в том числе плата за подключение к электросетям — от 5 до 10% или от 3,5 тыс. руб., административные расходы (зарплата сотрудникам, аренда офиса) и реклама составляют еще порядка 3,5 тыс. руб. или 5%, столько же средств уходит на выплату процентов по банковским кредитам. И наконец, изюминка инвестиционной себестоимости — цена земельного участка и доля города – около 30% или 21 тыс. руб. (этот показатель по различным инвестконтрактам варьируется, достигая порой 50%). Поскольку в ближайшем будущем стоимость московской земли или строительно-монтажных работ вряд ли снизятся в разы, то и ждать падения цен до 30-40 тыс. руб. за 1 кв.м. (как пишут некоторые СМИ) вряд ли целесообразно, считают эксперты ГК «Пионер».

Отметим также, что в приведенном исследовании аналитики во многих случаях оперировали цифрой «от» и не учли строки, которая присутствует во всех сметах: «непредвиденные расходы». Традицией стали в Москве и всевозможные добровольные социальные инициативы застройщика помимо так называемой «доли города».
Согласны ли эксперты рынка с оценкой коллег из ГК «Пионер»?

На какое-то неопределенное время, месяц-полгода, метр долевки может опуститься и ниже 70 тыс., — считает директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Спрос определяет цену наравне с предложением, а кроме самих строителей на рынке есть уже «отоваренные» дольщики. К тому же, если говорить о готовом жилье, то его привязка к себестоимости строительства при полном провале спроса смехотворна. Нет спроса — цена падает. Да, медленно, но падает. Себестоимость строительства имеет влияние на цену недвижимости только в условиях повышенного спроса и соответственно роста цен. И то, все влияние сводится к тому, что когда цена продажи недвижимости превышает его себестоимость, тогда становится выгодно строить, и новые метры выходят на рынок».

«На любом свободном рынке, в том числе рынке недвижимости цена формируется соотношением объемов платежеспособного спроса и предложения, что актуально как для периодов динамического роста и развития рынков, так и для периодов стагнаций, — делится соображениями директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — Можно утверждать, что цена является единственно верной и справедливой, когда заключается обоюдное соглашение и договоренность, приводящая в итоге к сделке, между продавцом и покупателем, то есть один готов отдать, а второй приобрести по какой-то обусловленной ими самими цене. Все остальные расчеты не более чем лукавство».

Тем не менее, эксперт считает, что методы ценообразования, диктовавшиеся застройщиком в период, когда рыночная цена в разы превышала (и все еще превышает) себестоимость строительства, представлялись некорректными, равно как эти методы некорректны и в текущей ситуации, когда диктату подвергаются застройщики. «Сегодня наиболее пессимистичные сценарии предполагают возможное падение цены кв.м до 50% относительно докризисного уровня, — заключает И. Шульков. — Поскольку себестоимость в цене квадратного метра сегодня вряд ли превышает 50%, то в любом случае застройщик в убыток не сработает. Вполне возможно, что застройщик-продавец в условиях кризиса будет готов зафиксировать убыток и примет решение, продавать ниже себестоимости. Но это, безусловно, будет его проблемой».

Напротив, заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (ГК «Пересвет-Групп»). Сергей Баранов допускает возможность даже большего снижения цены: «Следует учитывать тенденции рынка. В будущем году цены на новостройки безусловно снизятся, особенно на новые проекты где себестоимость строительства будет рассчитываться уже по другим затратам, например уже сейчас прогнозируют существенное снижение стоимости строительных материалов на 25, а то и 50%. Это скажется и на себестоимости жилья. Данные проекты будут реализовываться по ценам ниже существующих примерно на 25-30 %, но эта цена для самых дешевых квартир эконом-класса, на раннем этапе строительства составит не ниже 50 тыс. рублей. Повторю, при условии существенного падения себестоимости строительства в будущем году. На завершающих этапах строительства новостройки будут стоить дороже».

В то же время эксперт отмечает фактор, работающий в пользу прогноза аналитиков ГК «Пионер» в условиях острой нехватки строительных площадок в столице: «Оперировать средними цифрами следует с большой осторожностью. Все зависит от класса жилья и самого проекта. Например, если это проект со значительными обременениями, промзона, подлежащая сносу, старые жилые дома под расселение и так далее, то расходы, значит и себестоимость увеличиваются значительно».

Итог дискуссии подводит управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский: «Представленные расчеты приблизительно соответствуют действительной себестоимости эффективного квадратного метра жилья при осуществлении застройки небольших земельных участков с применением современных технологий монолитного строительства. В ряде случаев может значительно колебаться стоимость предоставляемого под строительство земельного участка и доля города. Однако в случае массового строительства, комплексного освоения больших территорий стоимость квадратного метра жилья может быть и ниже как в силу снижения себестоимости строительства за счет увеличения объема, так и в силу снижения стоимости земли и уменьшения так называемой «доли города». Себестоимость строительства с использованием технологий панельного домостроения, активно применяемого сегодня при решении задач масштабного строительства, также несколько ниже». В конце концов, предполагает Е. Скоморовский, если привести московское строительство к общему знаменателю с региональными стройками, то есть отбросить дорогостоящие административные составляющие, в том числе долю города и затраты на преодоление бюрократических препон, снизить стоимость земельного участка и расходы на подключение к сетям, мы получим чуть более высокую стоимость квадратного метра по сравнению с новостройками в других регионах страны.

Напомним, по данным Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков на 15 декабря этого года средняя стоимость жилья на первичном рынке в России составила 45,045 тысячи рублей за квадратный метр.

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян