Меню раздела

Новости

Показать все новости →

Наши проекты

ОПРОС

Можете ли Вы себе позволить отпуск за границей?
Да, поеду обязательно, заодно приценюсь к зарубежной недвижимости (41%)
Вряд ли, максимум отправлюсь на юг России (13%)
На даче тоже можно хорошо отдохнуть (19%)
Какой отпуск в кризис?! (28%)



Показать все опросы →

КДО daily

Обжегшись на кризисе, дуют на застройщиков

Версия для печати
Комментариев: 0
Обжегшись на кризисе, дуют на застройщиков

Правительство Подмосковья разрабатывает «антикризисные меры», призванные «защитить дольщиков от рисков». В центре этих мер — запрет застройщикам привлекать средства граждан до 70%-ной готовности объекта. Оправданна ли и своевременна ли эта мера? Да, кризис подкрался незаметно, но ведь и с проблемой обманутых дольщиков Московская область знакома не первый год. Тем более что началась она в благополучном 2004 году — «на фоне общего здоровья». Поможет ли инициатива областного правительства действительно защитить дольщиков от рисков? Или, как это иногда случается, инициатива направлена на то, чтобы «обозначить давно отстаиваемую позицию по защите интересов простого человека» в преддверии неизбежных трудностей? Наконец, нельзя ли как-то иначе защитить интересы дольщиков, чем создавать новые трудности для строителей? На эти вопросы отвечают специалисты рынка недвижимости.

«На мой взгляд, это всего лишь популистская политическая мера, которая не имеет никакого отношения ни к рынку, ни к экономике, ни к нашему законодательству, — уверен управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев. — В Московской области действительно непростая ситуация на рынке. Там гораздо больше рисков недостроя, чем в Москве. В столице существует единый порядок разбирательств с обманутыми вкладчиками, он находится под контролем правительства города. В результате, социальная напряженность сошла на нет. А вот в Подмосковье каждое муниципальное образование решает этот вопрос самостоятельно. Видимо, губернатор области решил им таким образом помочь. Думаю, данное решение администрации Московской области никто не утвердит».

Эксперт подчеркивает, что указанная мера противоречит как Конституции, которая гарантирует свободу предпринимательства и защиту интересов собственника, так и федеральным законам, регулирующим эту сферу отношений, в частности закону «О долевом строительстве»: «Последние изменения, которые были внесены в 214-ФЗ, предусмотрели возможность более жесткого контроля со стороны местных администраций за его исполнением и расходованием средств вкладчиков. Но речь идет только о контроле. Его можно осуществлять в частности через предусмотренные 214-ФЗ отчетные формы, которые подаются не только в налоговую инспекцию, но и в местную администрацию. Пожалуйста, никто не запрещает создать в администрации соответствующий отдел, который будет контролировать хоть каждого застройщика. Можете ездить на объекты и смотреть, действительно ли фактический объем строительства соответствует поданным документам. Но не более того».

«С точки зрения властей этот шаг разумен, они хотят застраховать себя от возможных проблем, — делится своим мнением ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — Им не нужны толпы обманутых дольщиков. Ведь в итоге проблемы последних приходилось (и приходится) решать государству. Конечно, такой запрет — это грубый и наименее затратный вариант решения проблемы. Непонятно, какой смысл в данных мерах именно сегодня. Кто достраивает — тот достраивает, кто встал — тот встал. Запрет не может повлиять на текущую ситуацию, он может заработать только по окончании кризиса, причем, создаст застройщикам, выходящим из кризиса, дополнительные трудности. По-моему, гораздо эффективнее было бы разработать систему защиты средств дольщиков, аналогичную страхованию вкладов. Я не думаю, что это значительно повлияло бы на стоимость метра, зато рынок стал бы более цивилизованным».

«Идею ввести запрет на привлечение средств дольщиков на раннем этапе строительства нельзя назвать вполне адекватной антикризисной мерой, — продолжает ведущий специалист отдела инвестиций компании «Пересвет-Регион» Олег Баранов. — С наступлением кризиса практически все девелоперы попали в группу риска, поскольку строительство велось, в основном, на заемные средства. С прекращением кредитования прекратилось финансирование новых проектов, стали замораживаться стройки, пошли сокращения. А это сотни и тысячи рабочих мест в строительстве и в смежных производствах. В таких условиях средства дольщиков являются одним из основных источников ликвидности. Кроме того, стоимость денег в настоящий момент резко возросла. Если девелоперы смогут привлекать средства дольщиков только в конце стройки, то доля процентов на кредит в себестоимости жилья может возрасти до 20% и более. Понятно, на чьи плечи ляжет эта нагрузка. Таким образом, защищая права дольщиков, чиновники, фактически, действуют не в их интересах».

«Действительно, основным источником финансирования строек являются деньги инвесторов, — согласен с коллегой директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — В случае запрета на привлечение на начальных стадиях данных средств, при условии продолжающегося дефицита кредитных ресурсов, объемы нового строительства упадут на порядок. Предложенную меру можно реализовать только в условиях свободного доступа застройщиков к кредитным или иным инвестиционным ресурсам. То есть если субъект федерации или государство заинтересованы в том, чтобы ограничить риски частного инвестора, то эти риски должны взять на себя другие финансовые институты: банки, инвестиционные компании, бюджетные фонды в рамках социальных программ и другие. Данную меру можно проводить, только заместив теряемый застройщиком финансовый ресурс в виде покупателей на начальных стадиях каким-либо другим. В противном случае мы станем свидетелями резкого сокращения нового строительства по всей стране».

Весьма жестко, и не только в отношении «защитников», но и «защищаемых», настроен директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп: «Во-первых, это уже в какой-то форме запрещено законом. Во-вторых, строители научились эти запреты обходить, оформляя «долю» не как «долю». В-третьих, исполнительная власть не вправе вводить подобные запреты для бизнеса, это прерогатива законодательной власти. В-четвертых, мысль в общем правильная, но, возможно, несвоевременная. Как пишет газета «Коммерсантъ», более 60% стоимости застройки девелоперы привлекают у частных соинвесторов на ранних этапах строительства. Наконец, в-пятых, покупатель, собирающийся сегодня приобретать долю за 40-50% ее вчерашней стоимости (а других что-то не видно), должен понимать, что такие скидки без риска не бывают. И это не забота областного правительства думать о будущем таких инвестиций. Купив в кризис на стадии котлована «воздух», человек не имеет морального права потом бегать за чиновниками с криками: «Верните мои деньги!». Что касается уже «отоваренных» дольщиков, то лучшее, что для них может сделать областное правительство, это выкупить оставшиеся метры в данных стройках. И тем самым поддержать строителей».

«В ситуации, когда в стране не могут защитить интересы вкладчиков, что уж говорить о дольщиках? — задается вопросом управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский. — Вряд ли в правовых реалиях нашей страны можно выработать механизмы, в полной мере защищающие интересы соинвесторов строительства жилья. Даже 214-ФЗ не дает гарантий сроков ввода жилья в эксплуатацию и уж точно не защищает застройщика от банкротства. Обжегшись на молоке, администрация Московской области дует на воду. Да, новые скандалы, митинги и пикеты никому не нужны. Но говорить о запрете на привлечение инвестиций частных вкладчиков на раннем этапе строительства в долгосрочной перспективе, на фоне хронических сложностей финансирования строительства банковскими структурами, нецелесообразно. Конечно, заботу федеральных и региональных властей о реализации своих программ можно только приветствовать. Но стать активным игроком, можно не только путем недостаточно продуманных инициатив. Власти могли бы делать то, эффективность чего просчитана и доказана: создавать необходимую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру, которая мотивировала бы застройщиков на долгосрочное активное присутствие на рынке жилой недвижимости».

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян


 

25.12.2008

комментарии:

Карта сайта

понвтрсрдчетпятсубвск
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    
       

Поиск по сайту