КДО

А еще есть Институт Генплана, по сути, институт одного документа. Что довольно странно: если Генплан принят, то зачем институт, а если Генплана нет, то чем институт занимается? Было принято поистине соломоново решение: Генплан как бы есть, но он постоянно как бы актуализируется. Посудите сами, как быть, если девелоперы не хотели строить там, где наметили ученые? То есть в последние годы девелоперы готовы были строить где угодно, но не на каких угодно условиях. Зато по миллиону квадратных метров каждый год строилось там, где ученые никак не предполагали. Да и продолжают строиться: комиссия по точечной застройке запретила едва ли один объект из десяти.

Вообще употреблять слова, содержащие корень «план», применительно к строительной политике в Москве, следует с большой осторожностью. Скажем, частота, с которой городские власти меняют свое мнение относительно судьбы пятиэтажек («сносим» — «реконструируем») соперничает с тяжкой судьбой одной героини светских хроник («убегает от мужа» — «возвращается»). Но, похоже, и здесь поставлена точка. Хотя тоже как-то странно. Совсем недавно мэр Москвы Юрий Лужков заявил на заседании городского правительства: «Вопрос со сносом пятиэтажек «сносимой серии», то есть первого периода индустриального градостроения, мы закроем в 2010 году, когда снесем последний подобный дом. Затем мы перейдем к пятиэтажкам более поздней серии, но рассмотрим вопрос не только их сноса, но и возможной реконструкции. Для этого нам надо посоветоваться с проектировщиками. Если будут хорошие проекты, то можно будет осуществить эффективную реконструкцию».

Напомним, всего в городе было построено около 36 млн кв. м пятиэтажек. Из них только 6 млн отнесены городскими властями к «сносимым» сериям, а 30 млн, соответственно, к «несносимым». На том же заседании правительства города говорилось, что к настоящему времени снесено почти 4,5 млн. кв. м или 12% общего числа пятиэтажек, преимущественно «сносимых».

Двух недель не прошло после заявления мэра, как утверждается Генплан, в котором говорится, что за 17 лет будет снесено 25 млн кв. м пятиэтажек, а 8,5 млн реконструировано. Цифры, правда, не «бьются» на пару миллионов квадратных метров (то ли за «семь тучных лет» снесли меньше пятиэтажек, чем отрапортовано, то ли к ним приплюсовали те девятиэтажки в обновляемых кварталах, которые никак нельзя оставить), но важно другое. Оказывается, всего за две недели Юрий Михайлович успел посоветоваться с проектировщиками, те разработали проекты реконструкции 8,5 млн кв. м пятиэтажек, и эти проекты Юрию Михайловичу понравились!

Но главной сенсацией проекта «Генплан-2025» стали другие цифры: за 17 лет Москва планирует построить свыше 100 млн кв. м жилья. Разделив вторую цифру на первую и получив 5,9 млн кв. м в год, многие девелоперы дружно заявили: «Не верю!». Ну а как поверить, если в лучшие годы в Москве, по утверждению московских же властей, строилось «около 5 млн. кв. м в год», а по данным Росстата — не более 4,6-4,8 млн? В судьбоносном (предвыборном) 2007-м власти насчитали и 5,4 млн кв. м «столичного» жилья. Но это с теми квартирами, которые Москва выкупала для социальных программ в Люберцах или в Химках. Понятно, что Росстат таких вольностей себе позволить не может. Скептическим оценкам экспертов способствовало и время, выбранное для презентации Генплана. Точнее, неопределенность в вопросе того, когда страна и строительная отрасль выйдут из кризиса и восстановят хотя бы прежние объемы производства. Вероятно, среднюю цифру годового ввода следует искать разделив 94-95 млн. кв. м на 15 лет, а это 6,3 млн кв. м в год. В лучшем случае. Причем отбросив мистические рассуждения экономистов о 8-10 летних циклах экономических кризисов. А почему бы и не 6,3 млн? Вообще, складывается впечатление, что какие-никакие деньги или возможности их занять на приемлемых условиях есть у многих компаний. Нет лишь определенности в том, сколько какие деньги стоят. Поэтому все лежит «под подушкой». Федеральные власти отпускают или опускают рубль потихоньку — жалеют собачку и рубят ей хвост по частям. Рискуя общим заражением собачкиной крови. Но так ли, эдак ли реальное соотношение установится. Что далее?

В столичном стройкомплексе осталось не более дюжины крупных компаний. Вряд ли хоть одной из них что-то грозит всерьез. У СУ-155, ДСК-1, «ДОН-Строя» крепкий столичный административный ресурс, у «Главстроя» — федеральный. ПИК всегда работал смело, на опережение, но и это удивительным образом пошло ему на пользу. Займом ли, выкупом компании или ее объектов, но государство заинтересовано в том, чтобы объекты этой компании были достроены в первую очередь, иначе прошлый кризис с пострадавшими дольщиками покажется цветочками. «Капитал Групп» и «Квартал», напротив, не закредитовывались, спокойно возделывая свои «делянки» и начиная новый проект после того, как выведут предыдущий на финишную прямую.

Пять из шести девелоперов, попавших в список системообразующих предприятий РФ имеют основные активы в Москве. Это ПИК, СУ-155, ДСК-1, «Главстрой» и «Интеко».
Столичный стройкомплекс восстановится достаточно быстро. Что же касается 5,9 или 6,3 млн. кв. м жилья в год, то даже сейчас можно сказать: и 10 млн. в столице и ближнем Подмосковье по столичным программам — не вопрос. Рецепт известен: подготовка продавцом площадок и инфраструктуры, честные аукционы, справедливая доля региона, запрет переигрывать правила на ходу. И транспорт. Настоящий транспорт для мегаполиса.

В те же дни, когда Юрий Михайлович советовался с проектировщиками по поводу «эффективной реконструкции» пятиэтажек, власти Москвы объявили о планах приобретения 4 тыс. га подмосковной земли для строительства 8 млн кв. м жилья вдоль Калужского шоссе (А101). Ничего смешнее, чем сказать: «участок (величиной с город Подольск — КДО) располагается в 300 м от проходящей здесь Бутовской линии легкого метро», чиновники не смогли. И в Генплане-2025 новые радиальные линии метро до Троицка или Долгопрудного не предусмотрены. Оно и понятно: на один километр метро 700 млн долларов, как на один километр Четвертого транспортного кольца из бюджета не отвалишь. Но место такому Генплану все на той же экспозиции с параллелепипедами.

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян