КДО

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate:
«Безусловно, кризис и его последствия. Они полностью изменили вектор развития рынка недвижимости. Сегодня вместо рынка продавца мы имеем рынок покупателя. Начался передел, многим компаниям грозит если не банкротство, то смена владельца. И, пожалуй, впервые, наше государство озаботилось регулированием рынка — не прямым, а косвенным, стимулирующим его дальнейшее развитие. Сейчас мы находимся в ситуации полной неопределенности, когда делать прогнозы не то, что сложно, а просто невозможно. В 2009 год мы входим с большим балластом накопленных долгов, замороженных проектов, остановившимися продажами, тенденциями снижения цен по всем сегментам, уменьшением платежеспособности покупателей. Рынок еще не достиг дна, но находится на серьезном переломном рубеже. Однако это поняли и приняли еще не все участники. Есть игроки, которые живут в надежде на то, что им удастся пережить этот период, не меняя правил игры и не подстраиваясь под изменившуюся рыночную ситуацию. В ближайшие полгода роста цен точно не будет, можно ждать только спада. Также в первом полугодии можно прогнозировать прояснение ситуации, которое позволит понять, насколько глубоким будет это падение, насколько продолжительным будет кризис. В 2009 году рынок однозначно вступит в полосу рецессии. И здесь все будет зависеть от того запаса отложенного спроса, который сформировался за второе полугодие 2008 года: насколько он будет велик, чтобы на волне спада цен повысить покупательскую активность. И чем выше будет эта волна покупательской активности, тем быстрее мы выйдем из кризиса».

Евгений Скоморовский Управляющий директор CENTURY 21 Запад:
«2008 год рынок недвижимости может смело записать свой актив: уж слишком много событий произошло за эти 365 дней. Мы стали свидетелями и интенсивного роста цен на жилую и коммерческую недвижимость в первом полугодии, и снижения покупательской активности осенью, и начала процесса снижения рыночной стоимости недвижимости на фоне замершего рынка ипотечного кредитования. И все эти процессы, что интересно, происходили на фоне развивавшегося мирового кризиса. В течение года было любопытно наблюдать, как многие эксперты и специалисты рынка, называвшие российскую недвижимость чуть ли не единственным островком стабильности общемирового рынка, под конец года высказывают зачастую полностью противоположные мнения.
Из запомнившихся и оказавших на рынок недвижимости событий хотелось бы отметить следующие:
1. рекордные показатели стоимости нефти и их многократное снижение к концу года;
2. рекордный уровень российских фондовых индексов и их четырекхкратное падение;
3. упрощение процедуры регистрации прав собственности на недвижимое имущество, с отменой регистрации договора купли-продажи жилых помещений;
4. принятие Градостроительного кодекса города Москвы и актуализированного Генплана города Москвы до 2025 года;
5. многократное падение стоимости публичных девелоперских компаний, работающих на российском рынке;
6. замораживание как «бумажных» девелоперских проектов, так и находящихся на различной стадии реализации, рядом девелоперских структур. Замораживание весьма знакового проекта — строительства башни «Россия» в ММДЦ.
7. кризис ликвидности на финансовых рынках, кризис доверия на межбанковском рынке. Как следствие, возросшая стоимость кредитов, предоставляемых строительным компаниям, а также полная стагнация сегмента ипотечного кредитования;
8. Возрастающая просроченная задолженность по ипотечным кредитам, увеличение объемов плохих кредитов;
9. уход с рынка риэлторских услуг ряда известных агентств.
Наступающий год будет не менее интересным: продолжится тенденция снижения стоимости недвижимости как в столице, так и в регионах; темпы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости будут снижаться и дальше. Отложенный спрос на жилье будет накапливаться, результатом чего может стать смена ценового тренда уже в следующем году. Думаю, что мы станем свидетелями нескольких громких слияний и поглощений среди девелоперских и строительных структур».

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:
«Если представить, что кризиса не было, то уходящий год мог запомниться ростом масштабов проектов и не только бумажных миллионных, но и вполне реальных, реализация которых уже ведется. Также год мог запомниться активным выходом девелоперских компаний в регионы, развитием сетевых проектов, т.е. всем тем, что свидетельствует о качественном развитии. Важно, что это качество никуда не исчезло, кризис изменил лишь количественные характеристики рынка. С другой стороны, рынок недвижимости успел привыкнуть к дешевым деньгам, к ипотеке. В отношении следующего года предположение «если бы в этом году не было кризиса» напротив означало бы, что в 2009 году этот кризис следовало ожидать. Сегодня уже очевидно, что с учетом реализующегося сценария развития мировой экономики, России все равно не удалось бы долго оставаться тихой гаванью. Если бы кризис не случился в 2008-м, к 2009-му девелоперы успели бы привлечь большее количество кредитов, причем более дорогих, а цены на недвижимость и землю существенно возросли, что привело бы к удорожанию большего числа проектов в изменившихся ценовых условиях. Теперь такой сценарий можно исключить. Безусловно, на протяжении некоторого времени еще можно будет наблюдать снижение цен и заморозки проектов, но первоначального панического настроения уже не будет, при условии, что игроки рынка не станут планировать выход из существующего кризиса весной, осенью или зимой. На мой взгляд, сейчас не нужно пытаться разглядеть конец кризиса, а нужно постараться понять суть происходящего, думать о рынке и его новых перспективах, выстраивать стратегию, благодаря которой компания сможет укрепить свой статус или занять лидирующую позицию».

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»:
«Хочется надеяться, что кроме тех негативных тенденций, которые мы сейчас наблюдаем, происходящие в нашей экономике события смогут в перспективе оказать действительно положительные воздействие на рынок недвижимости и строительную отрасль. За все время существования рынка недвижимости в России первичный рынок так и не смог стать свободным и конкурентным. Основными причинами, прежде всего, были и остаются отсутствие рынка землеотводов (площадок под застройку) внутри городских территорий и забюрократизированность процедур согласования. Оба данных фактора, во-первых, значительно повышают коррупционную составляющую в бюджете любого девелоперского проекта, осуществляемого на городских территориях, во-вторых, значительно ограничивают круг участников данного рынка, позволяя работать на нем компаниям, обладающим административным ресурсом. Последствиями такого неэффективного рынка являлись ограниченные объемы нового строительства и предложения на рынке, которые позволяли поддерживать цены, сформированные с учетом коррупционной составляющей. Год за годом крупнейшие компании лишь усиливали свое доминирующее положение на рынке, качественных изменений, связанных с увеличением доступности и качества жилья при этом не наблюдалось. Таким образом, рынок девелопмента городских территорий в том виде, в котором он существует сейчас, не смог и не сможет стать свободным, конкурентным и, соответственно, эффективным. Теперь с учетом новых экономических реалий может поменяться сама модель функционирования всей строительной отрасли. Неизбежная консолидация рынка и усиливающийся контроль со стороны государства за крупнейшими участниками данного рынка в обмен на поддержку даст возможность государству претворять в жизнь социальную политику и взять на себя регулирование жилищной сферы».

Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
Не думаю, что буду оригинален, если назову кризис. С одной стороны, он сыграл положительную роль, вытеснив с рынка слабых и непрофильных игроков. В результате на плаву остались только профессиональные компании. С другой стороны, кризис спровоцировал сбой в работе всех участников рынка — от проектных бюро до эксплуатирующих организаций. Далеко не все смогут сохранить свой бизнес, что приведет к разрыву устоявшихся связей и нарушению организационной структуры рынка. Реализация новых проектов отодвинута на неопределенный срок. В дальнейшем, когда спрос вернется на докризисный уровень, сформировавшийся дефицит предложения может спровоцировать быстрый рост цен со всеми уже известными негативными последствиями. Было бы неправильно говорить, что в результате кризиса рынок совсем умер — он просто стал другим. И сотрудникам риэлторских агентств пришлось существенно перестроиться: теперь каждая сделка требует в несколько раз больше времени и усилий, нежели раньше. Чтобы не допустить сильного снижения количества сделок, приходится более жестко работать с продавцом и более внимательно — с покупателем. Если раньше иногда было достаточно свести продавца и покупателя, то сейчас роль риэлтора возрастает — именно его участие в сделки может оказаться ключевым. От будущего года мы, как и все остальные компании, ждем стабилизации мировой и российской экономики, оздоровления рынка недвижимости и комфортных условий для плодотворной работы всех его участников. На рынке жилой недвижимости вплоть до наступления кризиса никаких новых тенденций в 2008 году не наблюдалось. Можно говорить о развитии тенденций, зародившихся ранее. Это увеличение масштабов и расширение географии элитной застройки, комплексное освоение территорий, развитие высотного строительства. В правовом поле можно отметить выход на новый уровень тенденции к усилению государственного контроля за рынком недвижимости и строительства. В первую очередь, это постановления о создании Фонда содействия развитию жилищного строительства и о федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости».

Сергей Лядов, представитель инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
«Хотя нестабильность на рынках существенно затрудняет прогнозирование на ближайшее будущее, но законы экономики и анализ складывающейся ситуации позволяют определить тенденции, которые окажут существенное влияние на баланс спроса и предложения в сфере недвижимости в будущем году. Сложности с финансированием застройщиков приведут к значительному уменьшению выхода новых объектов. Учитывая, что ряд девелоперов уже приостановил работу над проектами, находящимися на «бумажной» стадии, следует ожидать общего снижения предложения жилья в течение одного-двух лет. Для восстановления прежних объемов строительства потребуется не год и даже не два. Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше — на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а уже приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста цен. И он будет корректировать ситуацию не сам по себе, а вместе с другой «силой» — отложенным спросом. Денежных ресурсов у людей достаточно, но сегодня у части покупателей есть сомнения в целесообразности приобретения недвижимости, в том числе из-за влияния информационного фона. Когда «накипь» скоропалительных и поверхностных оценок уйдет и наступит большая определенность в развитии национальной экономики, реакция рынка не заставит себя долго ждать. Дефицит жилья вместе с выходом отложенного спроса спровоцирует кумулятивный эффект, и по какой кривой начнется новый рост цен, можно только догадываться».

Подготовил обозреватель КДО Альберт Акопян