КДО

Относительно уверенно чувствуют себя только компании, аффилированные с региональными властями, у которых имеются свои банки. А главным образом имеется региональный бюджет и отлаженная практика «правильного» распределения госзаказа. Бизнес остальных девелоперов неумолимо утекает, как песок сквозь пальцы. Уходит лучшее, то, что задумывалось порой лет 10 назад, тогда, после того кризиса, казалось фантазией, утопией, но вот поднялось красавицей. И в считанные дни стало чужим.

У них за спиной, за стеклом — шикарные альбомы, посвященные любимым проектам, рассказывающие об их «революционности», «уникальности» и т.п. Вопроса: «Чужое рекламируете?» они не понимают. То есть, понимают, но не сразу.

Еще несколько месяцев назад казалось, что ничего страшного не происходит. У банка свои проблемы: есть пассив, есть актив, есть отчетность. Пассив — долги застройщика — это плохо для отчетности, актив — доля объекта, взятая за долги — не то, чтобы хорошо, но терпимо. Зачем она банку? Подержит немного и вернет тому же девелоперу, когда тот приподнимется и попросит продать долю обратно. Как-то так.

Но не вернут. Некому будет возвращать. Слишком велик урон, уже понесенный строителями. Надежды на то, что девелоперы и банки отлично поладят «на паритетных началах» тоже сомнительны. Причем, в некоторых случаях доля банков уже слишком велика для разговоров о «паритете». Это будет не равновесие. Это будет крайняя неустойчивость, чреватая тяжелыми для отрасли конфликтами.

Да, банку выгодно оставить бывшего владельца в качестве генподрядчика, поскольку все остальные подрядчики завязаны на него. Но фактически это означает, что застройщики будут «посажены на оклад». Не для этого они приходили в бизнес. Возможно, что-то и синтезируется, как-то органично скрестятся банковский бизнес со строительным в одном лице, почему бы нет? Других девелоперов, которым можно было бы продать зависшие у банков строительные активы, нет.

Может быть, банкам удастся продать элитные объекты тем самым компаниям, аффилированным с региональными властями? Они возьмут. Они умеют все. Есть панельные монстры, которые пытаются строить элитное жилье. Но даже их «бизнес-класс» чем-то напоминает москвичевских «Святогора» и «Князя Владимира». Есть рафинированные «элитники», которые не гнушаются и контрактами на строительство эконом-класса. Ну, в крайнем случае, через некоторое время могут такой контракт и перепродать. Наверное, они что-то перехватят, но не много. Борьба с недостроем — дело святое, но даже под это дело из оскудевших бюджетов много не выжмешь.

Федеральные власти проводят мозговые штурм за штурмом. «Общие направления» антикризисных мер превосходны. Но есть проблема. Как сказал один опальный олигарх другому: «Деньги были, деньги будут, сейчас денег нет».

Региональные власти ведут себя, как сбрендившая невеста. Сначала они будто бы были готовы выкупить жилье у застройщиков. Затем, уже после заключения соглашений, начинали требовать пересмотра условий. Сделки с частью застройщиков сорвались. От этого потеряли все. В том числе и региональные власти: они не выполнили своих социальных обязательств и уже не могут выполнить, девелоперы не смогли начать новые проекты и даже закрыть часть старых — регион потерял и на этом. А сегодня почти одновременно устами разных чиновников заявляется следующее: во-первых, в бюджете не хватает денег и нам, может быть, придется выбросить на рынок те квартиры, которые мы все-таки купили (читай: окончательно обрушим вам цены) и во-вторых, кое-какие деньги в бюджете есть и мы, может быть, прикупим еще квартир для социальных нужд. Разумеется, это не шизофрения, а что-то другое.

Значит, иностранцы? А что делать? Строительный котлован в городе — не пашня в области. Ту можно годами засевать овсом, а там, хоть и не собирай его, главное обозначить сельскохозяйственную деятельность. Стройку нужно быстро пристраивать. И никуда не денутся федеральные власти, у которых на всех просто денег не хватит.

Вот так, без всякого ВТО и придут иностранцы на наш рынок? А почему бы нет? Спрос падает, но предложение падает не менее быстро. Те, кому через пару лет будет, что продать потребителю, и их кредиторы, в накладе не останутся. Где-то далеко на Западе живы различные пенсионные и инвестиционные фонды. Они ищут объекты приложения, мы ищем деньги. В какой-то момент интересы сторон могут сойтись. Но и это не факт. Слишком много условий должно срастись, чтобы иностранные капиталы пошли в строительную отрасль России. Например, мы должны подняться раньше остальных и подниматься быстрее. А таких признаков пока не наблюдается.

То, что делается, практически не выходит за рамки оперативного реагирования, элементарного выживания в конкретных, сложившихся на данный момент условиях. Очевидно, строительная отрасль выйдет из кризиса примерно так же «хаотично», как из кризиса 1998 года, но гораздо более монополизированной, с гораздо худшими условиями для создания новых бизнесов. Со столь же очевидными последствиями.

Выбор невелик. Либо создавать новые госкорпорации (только одно из последних предложений — «Росмалоэтажстрой», хотя только малоэтажное жилье сегодня и строится). Либо уже сегодня создавать условия для нормального развития рынка. Освободить его от катастрофических последствий закона о долевом строительстве, развивать разные формы жилищно-строительной кооперации, расширять права органов местного самоуправления, территориального общественного («квартального») самоуправления (ТОС), товариществ собственников жилья (ТСЖ), с тем, чтобы они и только они решали, кто будет обслуживать, ремонтировать, а завтра, может быть, и строить им новый дом.

Автор: обозреватель КДО daily Альберт Акопян